Дата принятия: 23 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-140/2020
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 23 ноября 2020 года Дело N 3а-140/2020
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бурака М.Н.,
при секретаре судебного заседания Бянкиной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Павлова Д. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
установил:
27 октября 2020 года Павлов Д.Н. посредством представителя по доверенности Карась О.С. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 23 мая 2014 года - <данные изъяты>.
В обоснование требований представитель указал, что административный истец является арендатором земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере <данные изъяты>, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке N 118/20 от 24 сентября 2020 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.
Одновременно заявлено требование о взыскании судебных расходов в общей сумме 41 100 рублей, а также ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд.
В судебное заседание административный истец Павлов Д.Н., его представитель Карась О.С., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности Новожиловой О.В. представил письменные возражения, указав, что согласно имеющемуся в материалах дела отчету N 118/20, аналоги подобраны некорректно, оцениваемый земельный участок предназначен для торговых целей, однако он сравнивается, в том числе, с земельным участком, предназначенным под гаражи, при этом соответствующих корректировок не сделано. Кроме того, отсутствуют корректировки на дату продажи объектов. Обращает внимание на отсутствие договора на оказание юридических услуг с представителем административного истца Карась О.С. Заявленную стоимость услуг представителя находит чрезмерной. Ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направили. Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю просило рассмотреть административное дело в его отсутствие.
Заинтересованное лицо администрация городского округа "Город Чита" в лице представителя по доверенности Путинцевой И.А. направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями, указав, что в целях устранения сомнений в объективности и обоснованности отчета об оценке необходимо проведение судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости, а пересмотр кадастровой стоимости повлечет нарушение баланса финансовых интересов органа местного самоуправления, уменьшение налоговых поступлений в бюджет городского округа "Город Чита".
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от <Дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Павлов Д.Н. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от 9 января 2017 года N является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов капитального строительства - магазина и складов, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 7-18, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 6 ноября 2020 года - л.д. 162-163).
В соответствии с пунктами 4.3, 4.4, 4.5 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 23 мая 2014 года.
На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 23 мая 2014 года в размере <данные изъяты> (л.д. 164).
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 2 марта 2015 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 ноября 2020 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 164).
При таком положении, суд полагает возможным восстановить Павлову Д.Н. срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление арендной платы на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка N 118/20 от 24 сентября 2020 года, составленный оценщиком АНО "Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз" Б.К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" (регистрационный N от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - СОАО "ВСК" (страховой полис N 19570В4003566, период действия договора - с 3 ноября 2019 года по 2 ноября 2020 года). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик Помешкина Т.А., являющаяся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N 008973 от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - СПАО "РЕСО-Гарантия", период действия договора - с 2 апреля 2020 года по 1 апреля 2021 года (страховой полис N SYS1697961672). Ответственность АНО "Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз" застрахована в СОАО "ВСК" (страховой полис N 20570В4001822, период действия договора - с 7 июня 2020 года по 6 июня 2021 года).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N 011100-1 от 24 апреля 2018 года.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что специфика земельных участков исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как они являются природными ресурсами и не могут быть воспроизведены человеком. Рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель. Кроме того, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом участке, что свидетельствует о затруднительности и нецелесообразности применения данного метода.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбрано три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов капитального строительства - магазина и складов, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом допущений и ограничений определена по состоянию на 23 мая 2014 года в размере <данные изъяты>
Доводы представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. о некорректном подборе оценщиком аналогов исходя из вида разрешенного использования, отсутствии корректировки на дату продажи объектов, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушениях при составлении отчета.
Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земли населенных пунктов, функциональное назначение - коммерческое. Объекты-аналоги также относятся к земельным участкам коммерческого назначения. Оценщиком сделан мотивированный вывод о том, что вид разрешенного использования земельного участка в большинстве случаев не оказывает влияние на итоговую стоимость объекта, а функциональное назначение объекта оценки и объектов-аналогов равнозначные, в связи с чем отсутствовали основания для корректировки по функциональному назначению (л.д. 63).
Отсутствие корректировки на дату продажи обусловлено сроком между датой оценки и датой продажи объектов-аналогов менее года (л.д. 60).
Иных возражений от участвующих в деле лиц по содержанию отчета об оценке земельного участка N 118/20 от 24 сентября 2020 года, как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Указание представителя заинтересованного лица администрации городского округа "Город Чита" Путинцевой И.А. в представленных возражениях о необходимости проведения судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка является безосновательным, поскольку данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено, о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы кем-либо из участвующих в деле лиц ходатайств не заявлялось.
При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению на 23 мая 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты>.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Данных о том, что Павлов Д.Н. обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.
В суд с настоящим административным исковым заявлением Павлов Д.Н. обратился 27 октября 2020 года.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта недвижимости (более чем в 4 раза), что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 29 000 рублей (договор на оказание услуг по оценке недвижимого имущества от 21 сентября 2020 года N 118, чек-ордер от 23 октября 2020 года N 4972).
При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации несение административным истцом расходов на оценочные и экспертные работы вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как необусловленные процессуальным поведением лица.
Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя (договор на оказание услуг от 20 августа 2020 года N 27/20, чек от 27 октября 2020 года, трудовой договор от 16 августа 2013 года), суд, учитывая объем оказанной юридической помощи (составлено и подано административное исковое заявление) полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.
При этом довод представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. со ссылкой на статью 780 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что представительство в суде осуществлялось лицом, не поименованным в договоре на оказание услуг от 20 августа 2020 года подлежит отклонению, поскольку исполнителем и стороной в данном договоре выступает К.М.А. как индивидуальный предприниматель. Исполнение поручения другим работником Карась О.С., состоящим в трудовых отношениях с работодателем индивидуальным предпринимателем К.М.А., не поименованным в соглашении, не противоречит положениям статей 779, 780 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Относительно требования о взыскании расходов на оформление доверенности в размере 1 800 рублей, суд исходит из того, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Согласно представленной в материалы дела доверенности, удостоверенной 6 августа 2020 года нотариусом г. Читы Л.В.А., Павлов Д.Н. уполномочил Карась О.С. и К.М.А. на представление его интересов во всех организациях, учреждениях, судах судебной системы Российской Федерации. При этом полномочия, предусмотренные данной доверенностью, носят обобщенный характер, не конкретизированы, в рамках какого судебного спора наделяются представители правами на представление интересов доверителя, не указано. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом не доказана связь между издержками по оформлению доверенности в сумме 1 800 рублей и настоящим административным делом, что является самостоятельным основанием для отказа в возмещении расходов.
Таким образом, в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 36 300 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Павлова Д. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов капитального строительства - магазина и складов, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> по состоянию на 23 мая 2014 года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 27 октября 2020 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Павлова Д. Н. судебные расходы в размере 36 300 (тридцать шесть тысяч триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья М.Н. Бурак
Мотивированное решение составлено 23 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
