Решение Верховного Суда Республики Коми от 15 мая 2018 года №3а-140/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

РЕШЕНИЕ

от 15 мая 2018 года Дело N 3а-140/2018
Именем Российской Федерации
Верховный Суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Кондратюка А.В.,
при секретаре Тырышкиной Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 мая 2018 года в г. Сыктывкаре Республики Коми административное дело по административному исковому заявлению Кутуковой С.А. об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми от 25 января 2018 г. N <Номер обезличен>,
установил:
Кутукова С.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми от 25 января 2018 г. N <Номер обезличен> об отклонении заявления Кутуковой С.А. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>, установлении его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен> значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом оценщика ИП ФИО9 и влияет на размер уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц, в связи с чем, 20 декабря 2017 г. она обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>, установлении его рыночной стоимости. Решением Комиссии от 25 января 2018 г. N <Номер обезличен> указанное заявление Кутуковой С.А. было отклонено по причине несоответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен> требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Истец не согласна с данным решением, просит его отменить.
Административный истец Кутукова С.А. в судебном заседании не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми Малышенко В.В., Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми Носов А.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленного требования возражали, ссылаясь на то, что оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным.
Заслушав представителей административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми Малышенко В.В., Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми Носова А.А., исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 данного Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 (часть 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Исходя из содержания положений пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствие действий (бездействия), решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым действием (бездействием), решением прав и законных интересов административного истца.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 (далее - Порядок).
Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 6 февраля 2012 года N П/45 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми в составе 4 человек. Приказами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 15 июля 2014 года N П/319, от 25 июня 2015 года N П/339, от 21 июля 2016 года N П/0345, от 13 ноября 2017 года N П/0503, от 1 июня 2017 года N П/0267, от 18 января 2018 года N П/0019 в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним - 4 человека.
Из материалов дела следует, что Кутукова С.А. является собственником объекта недвижимости - нежилых помещений с кадастровым номером <Номер обезличен> общей площадью 868 кв.м, этаж ..., ..., ..., номера на поэтажном плане ... этаж - ... - ...; ...; ... - ..., 2 этаж - ... - ..., 3 этаж - ...; ... - ..., расположенного по адресу: <Адрес обезличен>
Приказом Агентства Республики Коми по управлению имуществом от 30 ноября 2015 года N 329Д утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Коми.
Согласно указанным результатам по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровым номером <Номер обезличен> определена в размере 8359599 рублей 59 копеек.
20 декабря 2017 г. Кутукова С.А. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, равной его рыночной стоимости в размере 542300 рублей.
К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений Кутуковой С.А. приложен соответствующий комплект документов, предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и пунктом 13 Порядка, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2017 г. N <Номер обезличен>, выполненный ИП ФИО9
Решением комиссии от 25 января 2018 года N <Номер обезличен> заявление Кутуковой С.А. отклонено, по мотивам несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а именно: п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета.
Доводы административного искового заявления об ошибочности выводов комиссии являются необоснованными в силу следующего.
В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2017 г. N <Номер обезличен>, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Согласно пункту 12 указанного ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N; 7)", утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком в качестве объектов-аналогов были приняты нежилые производственные отдельностоящие панельные одноэтажные здания, при том, что оцениваемым объектом являются нежилые встроенные производственные помещения. Из отчета следует, что оценщиком данный факт не был принят во внимание, что в свою очередь существенно повлияло на результаты расчетов итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, определены требования к составлению отчета об оценке, согласно которым: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из таблицы 1 отчета об оценке следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки, в том числе по элементу сравнения - состояние внутренней отделки, при этом оценщиком осуществлена корректировка - 45%, исходя из того, что объект оценки, по мнению оценщика, не имеет внутренней отделки, а все объекты-аналоги имеют (простой ремонт).
Однако указанные пояснения оценщика, относительно объекта оценки, противоречат приложенным к отчету материалам (фотографии объекта оценки), из которых видно, что объект оценки имеет внутреннюю отделку и коммуникации (отопление, электроосвещение, водоснабжение и канализацию), санитарно-технические и электрические приборы.
При этом, напротив, в отчете об оценке и приложенных к нему материалах отсутствует какое-либо документальное подтверждение перечисленных оценщиком характеристик объектов-аналогов, в том числе и тех, которые явились элементами сравнения, в частности - состояние внутренней отделки.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
Между тем согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
При таких обстоятельствах, суд считает, что у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми имелись законные основания для отклонения заявления Кутуковой С.А. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>, установлении его рыночной стоимости.
Суд также приходит к выводу, что оспариваемое решение Комиссии принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения.
Таким образом, анализируя и оценивая все изложенное в совокупности, применительно к нормам права, регулирующим данные правоотношения, и принимая во внимание, что у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми имелись законные основания для отклонения заявления Кутуковой С.А. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>, установлении его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми от 25 января 2018 г. N <Номер обезличен> является законным и обоснованным, и прав административного истца не нарушает, поэтому административное исковое заявление Кутуковой С.А. об оспаривании указанного решения Комиссии удовлетворению не подлежат.
При этом суд учитывает, что Кутукова С.А. не лишена возможности обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>, равной его рыночной стоимости, так как в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления Кутуковой С.А. об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми от 25 января 2018 г. N <Номер обезличен> отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья - А.В. Кондратюк


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка