Решение Красноярского краевого суда от 12 февраля 2018 года №3А-140/2018

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2018 года Дело N 3А-140/2018
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,
с участием административного истца Николаева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-140/2018 по административному иску Николаева Алексея Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Николаев А.В. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 16 октября 2014 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 21 148 470 рублей 76 копеек.
По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359, выполненной ООО "Альянс-Оценка" и представленной в отчете N 4563 (учетный N 4563зу-2017) от 11 декабря 2017 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 16 октября 2014 года, составляет 6 339 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку административный истец является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 в размере его рыночной стоимости - 6 339 000 рублей, определенной по состоянию на 16 октября 2014 года; возложить обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость.
Административный истец Николаев А.В. настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Зоркина И.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, указав на то, что административному истцу следует уточнить заявленные требования в части кадастрового номера объекта недвижимости, а требование о возложении обязанности внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость заявлены излишне, поскольку в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В письменном отзыве представитель администрации города Дивногорска Красноярского края Гаврищук П.В., действующая на основании доверенности, против удовлетворения административного искового заявления возражала, указав на то, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования город Дивногорск. Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей, установленных Постановлении Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края", которое не было признано недействующим, в связи с чем вопрос о достоверности результатов кадастровой оценки земельного участка должен разрешаться в рамках дела об оспаривании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П. Несмотря на то, что массовая кадастровая и индивидуальная рыночная оценки проводятся по разным методикам, отчет об оценке нельзя признать достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке N 4563 (учетный N 4563зу-2017) от 11 декабря 2017 года, меньше кадастровой стоимости более чем в 2 раза. Кроме того, отчет об оценке не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки и Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации города Дивногорска.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительство Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Красноярского края, администрации города Дивногорска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего административный истец Николаев А.В. не возражал.
Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка предназначенного для строительства, из земель, находящихся в ведении муниципального образования город Дивногорск от 29 января 2015 года N 9а и акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:46:N:359, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, <адрес>, администрацией города Дивногорска передан Николаеву А.В. в аренду с 18 ноября 2014 года по 17 ноября 2017 года (л.д. 7-12).
Распоряжением администрации города Дивногорска от 08 декабря 2017 года N 2731р "О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 Николаеву А.В." договор аренды земельного участка от 29 января 2015 года N 9а расторгнут, муниципальному казенному учреждению "Архитектурно-планировочное бюро" дано указание о подготовке нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 (л.д. 13).
06 февраля 2018 года между администрацией города Дивногорска и Николаевым А.В. заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 на срок с 08 декабря 2017 года по 07 декабря 2066 года.
По условиям вышеуказанных договоров аренды земельного участка, при определении размера арендной платы применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 по состоянию на 16 октября 2014 года составляет 21 148 470 рублей 76 копеек (л.д. 14).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 16 октября 2014 года ФГБУ "ФКП Росреестра".
Названный земельный участок общей площадью 11 483 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения иных объектов общественно-делового значения, обеспечивающих жизнь граждан.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 4563 (учетный N 4563зу-2017) от 11 декабря 2017 года, выполненный ООО "Альянс-Оценка" (оценщик Лапкина Т.А.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 по состоянию на 16 октября 2014 года составляет 6 339 000 рублей (л.д. 23-149).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256 (действовавшего на момент проведения оценки), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 4563 (учетный N 4563зу-2017) от 11 декабря 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Вопреки утверждениям представителя администрации города Дивногорска, информация об объектах-аналогах земельного участка может быть принята оценщиком из сети Интернет. Какие-либо доказательства того, что оценщиком неверно подобраны объекты-аналоги, либо информация о них не является достоверной, суду не представлены.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 по состоянию на 16 октября 2014 года составляет 6 339 000 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Доводы представителя администрации города Дивногорска о том, что надлежащим способом защиты прав административного истца является оспаривание Постановлении Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края", основан на ошибочном токовании закона.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 должна быть определена по состоянию на 16 октября 2014 года равной его рыночной в размере 6 339 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Николаева А.В. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 24:46:N:359 следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 26 декабря 2017 года.
Требования административного истца о возложении на административных ответчиков обязанности внести в ЕГРН измененные сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, не подлежат самостоятельному разрешению, поскольку заявлены излишне, учитывая, что в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Николаева Алексея Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 6 339 000 рублей, определенной по состоянию на 16 октября 2014 года.
Датой обращения Николаева Алексея Валерьевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:46:N:359 считать 26 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 13 февраля 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка