Решение Калининградского областного суда от 25 марта 2019 года №3а-140/2018, 3а-23/2019

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2019 года Дело N 3а-23/2019
Судья Калининградского областного суда Ткач Е.И.,
при секретаре Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Балтрыбснабсбыт" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Балтрыбснабсбыт" обратилось в суд с вышеназванным административным иском, указав, что является собственником нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес>.
Нежилое здание с другими объектами недвижимости, находящимися в собственности общества, расположено на земельном участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N.
Постановлением Правительства Калининградской области N 625 от 23 декабря 2016 года утверждена кадастровая стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N в размере 4722501,75 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Полагая, кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, общество обратилось к оценщику АНО "Региональный центр оценки и экспертизы" для установления рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно Отчету об оценке N от 29 марта 2018 года рыночная стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года оценщиком определена в размере 1819730 рублей.
29 мая 2018 года ООО "Балтрыбснабсбыт" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с предоставлением вышеуказанного Отчета оценщика.
Решением Комиссии от 15 июня 2018 года заявление общества было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного Отчета оценщика требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
11 октября 2018 года ООО "Балтрыбснабсбыт" повторно обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с предоставлением уточненного Отчета оценщика, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 1274230 рублей.
Решением Комиссии от 02 ноября 2018 года заявление общества также было отклонено со ссылкой на несоответствие Отчета оценщика требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости - 1274230 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Балтрыбснабсбыт" Коваленко А.А. по доверенности настаивал на заявленных требованиях, и просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости - 1274230 рублей. С рыночной стоимостью в размере 2200000 рублей, определенной заключением эксперта ООО "Независимое агентство оценки", не согласился.
Представитель административного ответчика Правительства Калининградской области Грибанов А.В. по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения иска ООО "Балтрыбснабсбыт" в части установления кадастровой стоимости спорного здания в размере 1274230 рублей. Согласился с определенной экспертом А. рыночной стоимостью нежилого здания по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2200000 рублей.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ФГБУ "ФКП управления Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, и положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ст. 24.12).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 24.18).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 4 ст. 24.18).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 29 ст. 24.18).
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п. 1).
Согласно части 1 статьи 372 НК РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Частью 1 статьи 373 НК РФ установлено, что налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Согласно части 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2 НК РФ).
В соответствии с подп. 1, 2 п. 2 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года N 336 "О налоге на имущество организаций" налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
На основании п.п. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 24).
Судом установлено, что ООО "Балтрыбснабсбыт" является собственником нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного 09 ноября 2005 года (л.д.9 т. 1).
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждена кадастровая стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4722501,75 рублей.
Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 13 февраля 2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 12 т. 1).
По заказу ООО "Балтрыбснабсбыт" подготовлено два Отчета об оценки нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года, выполненных оценщиком АНК "Региональный центр оценки и экспертизы" Б. и определена рыночная стоимость в размерах 1819730 рублей и 1274230 рублей.
29 мая 2018 года и 11 октября 2018 года ООО "Балтрыбснабсбыт" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с предоставлением вышеуказанных Отчетов. Решениями Комиссии от 15 июня 2018 года и от 02 ноября 2018 года заявления отклонены.
Таким образом, обществом соблюдены требования части 4 статьи 245 КАС РФ и части 29 статьи 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности" об обязательном соблюдении досудебного порядка.
В связи с возражением представителя административного ответчика Правительства Калининградской области и заявленным ходатайством, определением суда от 08 февраля 2019 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимое агентство оценки" А. от 14 февраля 2019 года N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 2200000 рублей.
Оценивая заключение экспертизы, а также представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд не может согласиться с определением рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N на дату 01 января 2016 года в размере 1274230 рублей, определенную в Отчете об оценке N от 29 марта 2018 года.
В указанном Отчете при реализации сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов оценщиком были использованы помещения свободного назначения и одно помещение торгового здания.
Указанные недостатки, по мнению суда, свидетельствуют о том, что Отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
Экспертом ООО "Независимое агентство оценки" А. при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N данный объект отнесен к сегменту рынка нежилых зданий офисно-торгового назначения, что соответствует его использованию. Экспертом взяты объекты-аналоги административных зданий, которые по своему конструктивному использованию наиболее близки к объекту исследования. При проведении корректировок, отражающих все имеющиеся различия между объектом исследования и объектами сравнения, была определена рыночная стоимость объекта исследования сравнительным подходом.
При применении затратного подхода экспертом учитывался физический износ спорного здания.
Исследовав заключение эксперта от 14 февраля 2019 года N и сопоставив его содержание с материалами дела, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Определяя рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером N суд принимает за основу заключение эксперта N от 14 февраля 2019 года.
Также суд принимает во внимание доказательство, представленное стороной административного истца о том, что по состоянию на январь 2012 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляла 2100000 рублей (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости) (л.д.14).
Оценивая экспертное заключение в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд исходит из того что заключение было получено в полном соответствии с требованиями КАС РФ. Экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству административного ответчика. Экспертиза была проведена экспертом, обладающим соответствующими познаниями в области экспертной деятельности, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что подтверждается документами, представленными в экспертном заключении. Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, в заключении даны ответы на поставленные вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.
Суд также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2016 года.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Суд расценивает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Содержание представленного экспертного заключения не опровергнуто относимыми и допустимыми доказательствами.
Участвующие в деле лица о назначении повторной экспертизы не просили.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона "Об оценочной деятельности", принимая во внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2200000 рублей.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи ООО "Балтрыбснабсбыт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости является дата обращения общества в Комиссию - 29 мая 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Балтрыбснабсбыт" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости 2200000 рублей.
Датой подачи ООО "Балтрыбснабсбыт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 29 мая 2018 года.
Решение является основанием для внесения органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости новой кадастровой стоимости объекта недвижимости после вступления его в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2019 года.
Судья Е.И. Ткач


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка