Решение Пермского краевого суда от 17 марта 2020 года №3а-1398/2019, 3а-358/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2020 года Дело N 3а-358/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Еремеевой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Базеяна Гарника Ваграмовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Базеян Г.В. обратился с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, общей площадью 15 369 кв.м, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 14 октября 2019 года в размере равном его рыночной стоимости - 10 112 802 рубля.
В обоснование заявленных требований указано, что Базеян Г.В. является долевым собственником земельного участка с кадастровым номером ** - 976/10000 доля в праве. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога.
Административный истец Базеян Г.В., представитель Щ. извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, Правительство Пермского края извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, отзывы представлены в письменном виде.
Исследовав доводы административного искового заявления, письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела Базеян Г.В. является долевым собственником (976/10000 доля в праве) земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, общей площадью 15 369 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанного выше земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Базеян Г.В. вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка и представленному ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю отзыву на иск, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** с 14 октября 2019 года (с момента внесения изменений в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка) составила 229 067 875,26 рублей и определена актом на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края".
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет N 385/19 от 18 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Акцент-оценка" Б.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составляет 10 112 802 рубля.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
Оценщик Б. является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент", гражданская ответственность оценщика застрахована.
Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и метода оценки.
Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков рекреационного назначения, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, местоположение, транспортная доступность, форма собственности, наличие коммуникаций и другие. При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован только сравнительный подход, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков города Перми, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: местоположение объекта, физические характеристики, передаваемые права, вид использования, условия рынка, наличие дополнительной информации. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок на условия рынка (скидка к цене предложения), местоположение и площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
В качестве объектов сравнения использованы данные о сделках купли-продажи земельных участков, расположенных в городе Перми, информация о которых получена оценщиком из каталога базы данных https://www.avito.ru. Источники информации приложены к отчету. Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.
Доводы, изложенные в представленных административными ответчиками отзывах, позицию заявителя и представленные им документы не опровергают.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что заявленное Базеяном Г.В. требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, общей площадью 15 369 кв.м, расположенного по адресу: ****, следует установить равной его рыночной стоимости на основании отчета об оценке в размере 10 112 802 рубля по состоянию на 14 октября 2019 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию либо суд.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 24 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Базеяна Гарника Ваграмовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, общей площадью 15 369 кв.м, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 14 октября 2019 года в размере равном его рыночной стоимости - 10 112 802 рубля.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья /подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка