Дата принятия: 05 сентября 2018г.
Номер документа: 3а-1396/2018
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 сентября 2018 года Дело N 3а-1396/2018
Самарский областной суд в составе:
Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.
При секретаре Матвеевой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело N 3а-1396/2018 по административному исковому заявлению акционерного общества "Самарские хозтовары" о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,
с участием представителя акционерного общества "Самарские хозтовары" Кочарян Е.Р.,
представителя Управления Росреестра по Самарской области Владимерцевой Н.Н.,
установил:
акционерное общество "Самарские хозтовары" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило признать незаконным и нарушающим права и законные интересы общества решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 июля 2018 года N об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N и обязать комиссию повторно рассмотреть заявление общества от 10 июля 2018 года о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения в размере рыночной стоимости по отчету об оценке от 25 июня 2018 года N, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления".
Свои требования общество мотивировало тем, что выводы комиссии, содержащиеся в оспариваемом решении, незаконны и необоснованны, поскольку для сглаживания различий объекта оценки и объектов-аналогов по фактору этажности оценщиком введены корректировки. Рыночная стоимость, определённая в отчете без учета налога на добавленную стоимость и с учетом скидки на торг, соответствует диапазону стоимости 1 кв. м аналогичной недвижимости, представленной в анализе рынка, где стоимость представлена без учета вышеназванных показателей.
Представитель административного истца по доверенности Кочарян Е.Р. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области Владимерцевой Н.Н. заявленные требования не признала в соответствии с позицией, изложенной в отзыве.
Административный ответчик - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица Правительство Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что требования акционерного общества "Самарские хозтовары" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Из материалов дела следует, что собственник нежилого помещения с кадастровым номером N акционерное общество "Самарские хозтовары" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного нежилого помещения.
Решением комиссии от 25 июля 2018 года N заявление общества было отклонено.
Не согласившись с данным решением, административный истец 9 августа 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263.
Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.
Согласно отчету об оценке, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления" 25 июня 2018 года N, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 апреля 2016 года в размере 30481146 руб. в отличие от кадастровой стоимости, установленной в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 в размере 48465685,68 руб..
Отклоняя заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости здания, комиссия указала, что фактор этажности расположения объекта оценки в анализе рынка не исследован, анализ данного фактора проведён не на рыночных данных по сегменту рынка, а на примере выбранных аналогов, которые могут не отражать ситуацию по сегменту рынка в целом, чем нарушен пункт 11 ФСО N7.
Кроме того, по мнению комиссии, результат, полученный оценщиком, существенно ниже указанного в разделе, посвященном анализу рынка (страница 31 отчета), какие-либо пояснения по этому поводу в отчете отсутствуют.
Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке отвечает требованиям, предъявляемым к нему Федеральным законом об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно подпунктам "б", "г" пункта 11 Федерального стандарта оценки N 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при анализе рынка оценщик определяет сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В отчете указано, что объект оценки расположен на 1 этаже ( площадь 431,4 кв. м ) и в подвале ( площадь 599,9 кв.м.), на дату оценки используется как нежилые помещения торгового, универсального назначения. В связи с этим оценщик пришел к выводу о том, что использование объекта оценки возможно в качестве торгового объекта, в связи с этим отнёс объект оценки к сегменту рынка коммерческой недвижимости.
На странице 42 отчета оценщик привел основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, к которым, в том отнёс физические характеристики объекта (состояние объекта, его размер и другие).
Влияние фактора "этажность" учитывалось оценщиком при исследовании объекта оценки, на данный фактор в ходе применения сравнительного и доходного подходов оценщиком введена корректировка на основании данных ассоциации "СтатРиелт" (страницы 50-51, 70-71 отчета).
Доводы административного ответчика о том, что анализ фактора этажности не может быть произведён на примере выбранных аналогов, являются несостоятельными, поскольку федеральные стандарты оценки такого запрета не содержат.
Относительно замечания комиссии о несоответствии полученного результата анализу рынка суд отмечает, что такое несоответствие вызвано тем, что представленные в анализе рынка диапазоны основаны на предложениях о продаже объектов без учета скидки на торг в то время как при определении величины рыночной стоимости скидка на торг учитывается. Обоснование этому приведено в отчете на странице 31.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.
Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 - 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований общества о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 июля 2018 года N об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.
Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества от 10 июля 2018 года N.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Решил:
Требования акционерного общества "Самарские хозтовары" удовлетворить.
Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 июля 2018 года N и обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области повторно рассмотреть ранее поданное акционерным обществом "Самарские хозтовары" заявление от 10 июля 2018 года N о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Родина Т.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
