Решение Пермского краевого суда от 18 марта 2020 года №3а-1394/2019, 3а-354/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2020 года Дело N 3а-354/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Еремеевой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Премьер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Премьер" (с учетом уточненного искового заявления) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 80,2 кв.м, с кадастровым номером **755, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 615 252 рубля по состоянию на 01 января 2018 года;
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 67,2 кв.м, с кадастровым номером **968, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 094 629 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 381,9 кв.м, с кадастровым номером **1030, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14 251 978 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.
Представитель административного истца К. в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, настаивал на удовлетворении требований, заявленных в уточненном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края А. в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, согласно уточненному административному исковому заявлению, не возражает.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, представлен отзыв в письменном виде.
Исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Премьер" является собственником объектов недвижимости: нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 80,2 кв.м, с кадастровым номером **755; нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 67,2 кв.м, с кадастровым номером **968; нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 381,9 кв.м, с кадастровым номером **1030, расположенных по адресу: ****.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес ООО "Премьер" в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае".
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровыми номерами **755, **968, **1030 определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 5 042 569,39 рублей, 4 235 648,93 рублей, 23 181 517,13 рублей соответственно.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке N 1159.И/О-19 от 16 марта 2020 года, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" Б.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **755 составляет 3 615 252 рубля, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **968 составляет 3 094 629 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **1030 составляет 14 251 978 рублей.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Б. является членом саморегулируемой организации оценщиков "Региональная ассоциация оценщиков", гражданская ответственность оценщика застрахована.
Описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки, выбор примененного оценщиком подхода и метода оценки.
Основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок купли-продажи офисной недвижимости.
Оценщиком проведен анализ рынка купли-продажи офисной недвижимости города Перми за 4 квартал 2017 года, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости. При определении стоимости объектов оценки оценщиком использован только сравнительный подход, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.
В отношении каждого объекта оценщиком была определена стоимость объекта оценки с учетом прав на земельный участок, стоимость доли земельного участка, приходящейся на объект оценки, после чего была рассчитана рыночная стоимость каждого объекта оценки без учета прав на земельный участок.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи офисных помещений города Перми, оценщик сформировал выборку объектов-аналогов по наиболее подходящим элементам сравнения: тип объекта, назначение, местоположение, наличие информации об этаже расположения объекта, площадь, возможность идентификации кадастрового номера объекта. Исключив из выборки крайние значения, оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Источниками информации по выбору аналогов послужили каталоги Пермской мультилистинговой системы. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Административный ответчик и заинтересованные лица не выразили несогласие с отчетом об оценке, не привели обоснованных доводов, не указали на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговые результаты рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объектов недвижимости, заявленную в иске, сведений об их рыночной стоимости в ином размере не представлено.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости подано в суд 25 декабря 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Премьер" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 80,2 кв.м, с кадастровым номером **755, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 615 252 рубля по состоянию на 01 января 2018 года;
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 67,2 кв.м, с кадастровым номером **968, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 094 629 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 381,9 кв.м, с кадастровым номером **1030, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14 251 978 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка