Решение Калининградского областного суда от 17 июня 2021 года №3а-139/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 3а-139/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Полищука Алексея Николаевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Полищук А.Н. обратился в суд 8 апреля 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 15 апреля 2017 года он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 170,5 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Романово, ул.Советская, д.1а, пом.II из лит.А.
Кадастровая стоимость этого объекта в размере 5 139 811,16 руб. утверждена по состоянию на 1 января 2016 года постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 в сумме 14 676 582,72 руб. и не соответствует рыночной стоимости нежилого помещения, которая согласно отчету об оценке от 5 апреля 2021 года N Н-013-2021 оценщика Мелкозерова А.В. составляет на ту же дату 1 742 000 руб.
Таким существенным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" и ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".
В ходе производства по делу административный истец уточнил, указав, что ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" не является заинтересованным лицом по делу.
Такое уточнение принято судом при том, что актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков) на территории Калининградской области установлена по состоянию на 1 января 2016 года и определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области, а ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", наделенное полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года, не участвовало в проведении соответствующей кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года.
В судебном заседании представитель административного истца - Лукичева Ю.В. - заявленные требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу доказательств, не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности Полищуку А.Н. с 15 апреля 2019 года (л.д. 96-99).
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области..." кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 5 139 811,16 руб.
Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 февраля 2017 года и не пересматривались (л.д. 67).
Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.
Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года N 467 "Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц" установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.
Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.
Исходя из приведённых критериев Полищук А.Н. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.
В обоснование требований Полищук А.Н. представил отчет от 5 апреля 2021 года N Н-013-2021 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 1 742 000 руб., составленный оценщиком Мелкозеровым А.В., осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно (л.д. 13-66).
Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость нежилого помещения определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж в сумме 1 701 017 руб. и доходного подхода в сумме 1 783 647 руб. с последующим согласованием результатов оценки.
При этом в рамках сравнительного подхода оценщиком отобрана информация о 8 объектах-аналогах, из которых 4 объекта расположены в г.Гурьевске и Гурьевском районе и 4 других объекта - в городах Черняховске, Гусеве, Краснознаменске и одном из поселков Неманского района.
Несмотря на то, что местоположение нежилого помещения, как указано в отчете в оценке, является одним из важных ценообразующих факторов, оценщиком не использована ценовая информация об объектах, расположенных в Зеленоградском районе.
Достоверных сведений об отсутствии соответствующих объектов не имеется.
Оценщиком проведена корректировка на местоположение.
Однако повышающая корректировка не проведена в отношении цены объекта, расположенного в Неманском районе, несмотря на явную несопоставимость местоположения оцениваемого объекта и упомянутого объекта-аналога.
В целях обеспечения объективности разрешения спора при существенном различии между заявленной величиной рыночной стоимости оцениваемого объекта и его установленной кадастровой стоимостью (практически в 3 раза), определением суда от 13 мая 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.
7 июня 2021 года в суд поступило экспертное заключение, определением от 8 июня 2021 года производство по делу возобновлено.
В соответствии с заключением эксперта от 7 июня 2021 года N ЗЭ-0684-2021 рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 2 907 000 руб.
Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость определена сравнительным подходом в размере 3 069 892 руб. и доходным подходом в размере 2 704 435 руб. с последующим согласованием стоимости.
При расчете стоимости методом сравнения продаж экспертом отобрано 3 объекта-аналога, из которых 2 объекта расположены в населенных пунктах Зеленоградского района и 1 - в Гурьевском районе Калининградской области, каждый из объектов предназначен для использования в качестве торгового здания, выставлен на продажу в пределах нескольких месяцев до даты оценки, то есть объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым объектам по основным ценообразующим факторам.
В рамках доходного подхода к оценке экспертом произведен расчет чистого дохода от аренды с учетом потенциального и действительного валовых доходов, а также чистого операционного дохода, размер которых определен на основании сравнительного анализа ставок арендной платы по договорам аренды нежилых помещений в Гурьевском районе и процента недозагрузки и среднего значения ожидаемой текущей доходности недвижимости согласно данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2016 г.
Изложенные в заключении эксперта сведения об объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Эксперт Сергиенко Г.А. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в объективности эксперта не имеется.
С учетом изложенного заключение эксперта является допустимым доказательством, которое свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Полищука А.Н., поданное в суд 8 апреля 2021 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 170,5 кв.м, адрес: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Романово, ул.советская, д. 1а, пом. II из лит. А, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 2 907 000 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости, в качестве новой кадастровой стоимости объекта.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 18 июня 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка