Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 3а-139/2020
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 3а-139/2020
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Медведевой,
при секретаре И.А. Тороповой,
с участием представителя административного истца А.Ю. Струкова,
представителя заинтересованного лица А.Е. Чубченко,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Паритет" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Артемовского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :722, общей площадью 275 461 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность, фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта "Строительство завода по производству пенокерамики в городе Артем (СПВ)", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир котельная северного ствола ш. "Амурская", участок находится примерно в 238 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет 126 987521 рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - ООО "Паритет") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :722 в размере равной его рыночной стоимости 77 129000 рублей, по состоянию на 01 февраля 2015 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 126 987521 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке N от 29 ноября 2019 года, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей за земельный участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.
В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО "Паритет" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отказе в удовлетворении заявления.
В судебном заседании представитель ООО "Паритет" поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.
Представитель заинтересованного лица возражала против удовлетворения требований административного истца по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагает, что нет оснований для удовлетворения требований ООО "Паритет", так как при заключении договора аренды земельного участка, арендатору доподлинно было известно о его кадастровой стоимости.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Сведениями о неявке в судебное заседание представителей административных ответчиков по уважительной причине, суд не располагает. Каких либо ходатайств, включая ходатайство об отложении дела, до начала судебного заседания в адрес суда не поступало. Письменные возражения от административных ответчиков до начала судебного заседания также не поступили.
В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся представителей административных ответчиков.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Паритет" указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела усматривается, что 20 сентября 2019 года между администрацией Артемовского городского округа ("Арендодатель") и ООО "Паритет" ("Арендатор") заключен договор N аренды земельного участка, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность, фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта "Строительство завода по производству пенокерамики в городе Артем (СПВ)", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир котельная северного ствола ш. "Амурская", участок находится примерно в 238 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый N, площадью 275 461 кв.м. (пункты 1.1 - 1.7).
Срок аренды устанавливается с даты подписания договора по 12 октября 2085 года (пункт 2).
Согласно пункту 3.1. данного договора арендная плата устанавливается в размере 952406,41 руб.; после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию - 1904812,82 руб.
Из расчета арендной платы за пользование земельным участком в Приложении N к договору аренды земельного участка N от 20 сентября 2019 года следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 27 января 2020 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N 722 установлена кадастровая стоимость в размере 126 987521 рублей, которая определена по состоянию на 01 февраля 2015 года, утверждена 01 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края".
19 декабря 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :722, которое было отклонено решением N от 10 января 2020 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований ООО "Паритет" представлен Отчет об оценке N, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Алексеевой О.Ю. 29 ноября 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N :722, общей площадью 275 461 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность, фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта "Строительство завода по производству пенокерамики в городе Артем (СПВ)", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир котельная северного ствола ш. "Амурская", участок находится примерно в 238 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01 февраля 2015 года составляет 77129 000 рублей.
Доказательств несоответствия Отчета N от 29 ноября 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка, не заявлялось.
Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Проанализировав Отчет N от 29 ноября 2019 года, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Алексеевой О.Ю., суд приходит к выводу, что оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в Артемовском городском округе Приморского края, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 722 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки. В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения.
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Поскольку Отчет N от 29 ноября 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ООО "Паритет" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером N :722 равной его рыночной стоимости в размере 77129000 рублей.
Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю - 19 декабря 2019 года.
При этом довод представителя заинтересованного лица о том, что арендатор (административный истец по настоящему делу) при подписании договора аренды согласился с его кадастровой оценкой, в этой связи его требований не подлежат удовлетворению, суд находит несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Право арендатора недвижимого имущества (земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, прямо предусмотрено законом. Данное право и было реализовано административным истцом.
Иные доводы, приведенные заинтересованным лицом, в обоснование своей правовой позиции, также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Паритет" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Артемовского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :722, общей площадью 275 461 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность, фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта "Строительство завода по производству пенокерамики в городе Артем (СПВ)", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир котельная северного ствола ш. "Амурская", участок находится примерно в 238 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 77129000 рублей по состоянию на 01 февраля 2015 года.
Датой подачи административного искового заявления считать - 19 декабря 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
