Решение Самарского областного суда от 30 августа 2018 года №3а-1387/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2018 года Дело N 3а-1387/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Кирпичниковой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1387/2018 по административному исковому заявлению Романова Ю.Г. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
с участием представителя Романова Ю.Г, по доверенности Сафонова А.В.,
установил:
Романов Ю.Г. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 434 640 рублей.
В обоснование заявленных требований Романов Ю.Г. указал, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Сафонов А.В. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация сельского поселения Большая Рязань муниципального района Ставропольский Самарской области и Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения, Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области представила письменные возражения.
Администрация сельского поселения Большая Рязань муниципального района Ставропольский Самарской области представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Романовым Ю.Г. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>.
Собственником вышеуказанного нежилого здания является Романов Ю.Г., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 апреля 2018 года, а также свидетельством о государственной регистрации права, выданным 12 февраля 2004 года.
Указанное нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года N 1647.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 24 июля 2013 года и составляет 1 288 337,24 рублей.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, Романов Ю.Г. 8 августа 2018 года с пропуском срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 21 мая 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Независимый кадастровый центр" ФИО1, являющейся членом союза специалистов оценщиков "Федерация Специалистов оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 434 640 рублей без учета НДС.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.
В отчете приведено описание объекта оценки, его качественных и количественных характеристик, анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - сегмент рынка торговых объектов, расположенных в населенных пунктах Самарской области (кроме г. Самара и г. Тольятти).
При исследовании оценщик использовал три подхода: сравнительный, доходный и затратный.
В рамках расчета стоимости объекта затратным подходом оценщик произвел расчет стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости методом сравнения продаж, в результате которого стоимость земельного участка составила 118 035 рублей.
Затем для расчета стоимости объекта капитального строительства оценщиком рассчитана стоимость затрат на создание объект капитального строительства по сборнику "Укрупненные показатели восстановительной стоимости", которая составила 1 400 629 рублей.
Прибыль предпринимателя оценщиком принята по информации, опубликованной в справочнике Лейфера О.А., Шегурова Д.А. "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы. Поправочные коэффициенты" в размере 23%. Рассчитан физический износ, признаков функционального устаревания по оцениваемому объекту не выявлено. Затем для определения стоимости объекта оценки оценщиком от стоимости единого объекта недвижимости 634 867 рублей была вычтена стоимость земельного участка в размере 118 035 рублей и получена стоимость объекта оценки без учета НДС в размере 437 993 рубля.
В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом, на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС (объект оценки), а затем определена стоимость объекта капитального строительства как разница стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка.
Стоимость единого объекта недвижимости была определена методом регрессионного анализа.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в базе данных "Территориального агентство оценки "АДОН". В качестве объектов-аналогов было отобрано 9 торговых объектов, на праве собственности, расположенные в Безенчукском, Богатовском, Пестравском, Красноярском, Кинель-Черскасском районах Самарской области, а также в г. Чапаевске, г.Новокуйбышевск и в г. Кинель Самарской области. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.
Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на численность населения (качественная характеристика), на расстояние до г. Самара (качественное значение), на общую площадь объекта (качественная характеристика), на состояние объекта. Величина стоимости единого объекта недвижимости составила 562 742 рубля.
Затем от стоимости единого объекта недвижимости была вычтена стоимость земельного участка и определена стоимость объекта оценки в размере 376 870 рублей.
В рамках доходного подхода оценщик рассчитал арендную ставку для единого объекта недвижимости, определилэлементы сравнения, объекты-аналоги в разрезе ценообразующих факторов, определилкорректировки цен аналогов, рассчитал коэффициент капитализации, определилвеличину действительного валового дохода, операционные расходы. Рассчитал величину стоимости единого объекта недвижимости, которая составила 697 187 рублей. Затем определилстоимость объекта оценки, путем вычитания стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, равную 490 807 руб.
Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик определилвеличину рыночной стоимости нежилого здания в размере 434 640 рублей.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Доводы Администрации муниципального района Ставропольский самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости нежилого здания приведет к уменьшению размера налога на имущество, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 8 августа 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Романова Ю.Г. удовлетворить.
Восстановить Романову Ю.Г. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 434 640 рублей..
Датой обращения Романова Ю.Г. в суд считать 8 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка