Дата принятия: 07 августа 2020г.
Номер документа: 3а-138/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 августа 2020 года Дело N 3а-138/2020
Санкт-Петербург 07 августа 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Григорьевой Н.М.,
при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "КИРИШИАВТОСЕРВИС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КИРИШИАВТОСЕРВИС" (далее - ООО "КИРИШИАВТОСЕРВИС") обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 54061+/- 407 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равном 29.880.000 руб. по состоянию на 28.07.2017 года.
Помимо того, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33085+/- 20 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания комплекса зданий, строений и сооружений Лужской нефтебазы, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, равном 9.120.000 руб. по состоянию на 29.12.2007 года.
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, установленная кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, влечет увеличение налоговых обязательств, чем нарушаются права административного истца.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в лице филиала по Ленинградской области.
В качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования Кингисеппский муниципальный район Ленинградской области и администрация муниципального образования Лужский муниципальный район Ленинградской области.
В письменных объяснениях представитель Правительства Ленинградской области оставила на усмотрение суда возможность удовлетворения заявленных требований, сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке объекта, находящегося в г. Луга, в отношении которого заявлен спор. По мнению Правительства, в соответствии с отчетом 1105/2-О об оценке земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в отношении объектов-аналогов произведена корректировка на наличие коммуникаций. Размер корректировки не подтвержден анализом рынка и определен в размере 8%. Согласно данным на стр. 42 отчета, обеспечение коммуникациями увеличивает стоимость земельного участка в 1,5 - 2 раза. В соответствии с отчетом на стр. 62, объявлениями о продаже объектов-аналогов, только объект -аналог N 1 имеет ж/д тупик. Корректировка по данному фактору в отношении объектов-аналогов N 2 и 3, не обеспеченных ж/д веткой, в отчете отсутствует. Помимо того, в расчетах используются результаты опроса экспертов. Анализ значений, полученных экспертным путем, на соответствие рыночным данным отсутствует.
Также указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356 (л.д. 195 -197, т.2).
В судебном заседании 07.08.2020 г. представитель Правительства пояснила, что замечаний к отчету, касающемуся оценки участка, расположенного в г. Кингисепп, у Правительства Ленинградской области не имеется.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356.
В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, для расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N применялось среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для 9 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале N, в размере 1049,18 руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в отношении которого заявлены требования, составляет 34.712.120, 30 руб., исходя из площади - 33085 кв.м и УПКС - 1049,18 руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 29.12.2007 г.
В соответствии с Методическими указаниями для расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N применялось среднее значение УПКС для 9 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале N в размере 977,97 руб./кв.м, утвержденное Постановлением N 356. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 52.870.036,17 руб., исходя из площади -54061 кв.м и УПКС -977,97 руб./кв.м, дата определения кадастровой стоимости согласно сведениям ЕГРН - 28.07.2017 г.
Представитель администрации МО "Кингисеппский муниципальный район" представил отзыв, просит отказать в удовлетворении требований во избежание недополучения денежных средств в бюджет (л.д. 137, т. 2).
Администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области возражения по существу не представлены.
Представители административного истца явились в судебное заседание, поддержали заявленные требования, явившаяся представитель Правительства Ленинградской области оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области, администрация муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район", администрация Лужского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили.
Администрацией муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ) суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, площадью 54061 +/- 407 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (л.д. 107, т.2).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 28.07.2017 г. в размере 52.870.036.17 руб. (л.д. 105, т.2).
Помимо того, административному истцу на праве собственности принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, площадью 33085+/- 20 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания комплекса зданий, строений и сооружений Лужской нефтебазы (л.д. 110 -111, т.2).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 34712120.30 руб., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 29.12.2007 г. (л.д. 106, т.2).
С настоящим иском административный истец обратился в суд 29.01.2020 г., т.е. с пропуском установленного пятилетнего срока. Административным истцом подано ходатайство о восстановлении пропущенного срока (л.д. 192, 193, т. 2).
Поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению.
Согласно представленному административным истцом отчету об оценке N 1105/1-О от 18.02.2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в отношении которого заявлены требования, составляет на дату оценки 28.07.2017 г. 29.880.000 руб. ( л.д. 104 -208, т.1).
Отчетом об оценке N 1105/2-О от 28.12.2019 г., составленным в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимость объекта определена на дату оценки 29.12.2007 г. в размере 9.120.000 руб. ( л.д. 1 - 93, т.2).
Представленные отчеты составлены оценщиком Б. Оценщик является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", включен в реестр оценщиков 29.08.2013 г.; оценщиком получен квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 26.03.2018 г. N 56, срок действия аттестата - до 26.03.2021 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика и юридического лица, сотрудником которого является оценщик - ООО <данные изъяты>.
Оценивая представленные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывают сомнений в достоверности, подготовлены лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признаются допустимыми доказательствами. Отчеты содержат подробное описание исследования, основаны на Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2"), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 299), "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. N 611).
Отчеты основаны на анализе рынка объектов оценки, анализе других внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемых объектов, при оценке использован сравнительный подход, при этом нецелесообразность использования иных методов подхода оценщиком мотивирована.
Оценщик Б. допрошен судом в качестве свидетеля.
С учетом полученных в результате допроса оценщика в качестве свидетеля сведений, суд полагает возможным оценить представленные отчеты N 1105/1-О и N 1105/2-О от 28.12.2019 г. как достоверные доказательства стоимости принадлежащих административному истцу объектов, приведенные административным ответчиком замечания не свидетельствуют об обратном.
Так, применительно к отчету N 1105/2-О об оценке земельного участка с кадастровым номером N, замечание относительно применения корректировки в размере 8% на наличие коммуникаций и увеличение стоимости участка в 1,5-2 раза в связи с обеспечением коммуникациями, нельзя принять, в связи со следующим. Затраты на подведение коммуникаций невозможно спрогнозировать, они могут быть значительными, т.к. данное обстоятельство зависит от наличия или отсутствия существующих коммуникаций, от согласований и от технических условий энергоснабжающих организаций. Возможности увеличения стоимости земельных участков в 1,5 -2 раза не содержится в применяемых оценщиками сборниках (справочниках) Лейфер, Статриелт. Корректировка 8% получена расчетным путем на базе коэффициентов, приведенных в Рекомендации по применению корректирующих коэффициентов, применение коэффициента 8% попадает в диапазон исходя из сравнения с коэффициентами из справочника Статриелт.
Замечание относительно отсутствия корректировки стоимости объектов-аналогов N 2 и N 3 исходя из отсутствия ж/д ветки также не может быть принято, т.к. доступ к ж/д ветке в месте оценки является условным (нет прямого доступа), а также в связи с давней датой оценки (2007 год). У оценщика не имелось возможности проверить все объекты-аналоги на наличие ж/д тупика. При этом оценщик выбрал максимальную стоимость из возможных с целью исключения необоснованного занижения рыночной стоимости земельного участка. При любых вариантах расчета итоговая сумма меняется на крайне незначительный процент (менее 0,4%), что является несущественным.
Подтверждение экспертных мнений приведены на стр. 68 отчета 1105/2-О, где приведены коэффициенты общеприменяемого сборника Лейфер.
Суд исходит из того, что доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельных участков, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объектов, в отношении которых рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено, ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, хотя судом такое право разъяснялось (л.д. 213, 214, т.2). С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости исходя из доказанной отчетами об оценке, в размере 29.880.000 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, и 9.120.000 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером N.
Установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Административный истец обратился 20.01.2020 г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных земельных участков следует считать 20.01.2020 г.
Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "КИРИШИАВТОСЕРВИС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 54061+/- 407 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 29.880.000 рублей (двадцать девять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч рублей), по состоянию на 28 июля 2017 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33085+/- 20 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания комплекса зданий, строений и сооружений Лужской нефтебазы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 9.120.000 рублей (девять миллионов сто двадцать тысяч рублей), по состоянию на 29 декабря 2007 года.
Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью "КИРИШИАВТОСЕРВИС" заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных земельных участков считать 20 января 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Григорьева Н.М.
Решение в окончательной форме изготовлено 14 августа 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
