Дата принятия: 25 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-138/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 сентября 2020 года Дело N 3а-138/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 25 сентября 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Бинго" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Бинго" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности: <...> с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 23 392 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N Н-227-Д\19 от 14.01.2020 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "Гильдия экспертов Северо-Запада".
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком <...> налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости <...>
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.
Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.
Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 30 555 630,48 рублей по состоянию на 01.01.2018 и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 130-п от 28.11.2018.
В соответствии с отчетом ООО "Гильдия экспертов Северо-Запада" N Н-227-Д\19 от 14.01.2020 об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила 23 392 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, от 15.07.2020 года экспертом были обнаружены несоответствия отчета действующему законодательству в оценочной деятельности.
В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 30 470 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (14 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.
Представитель административного истца, не ссылается на необоснованность или противоречивость экспертного заключения при ответе эксперта на второй вопрос (о рыночной стоимости объекта оценки). Все замечания касаются обоснованности ответа на первый вопрос: о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности (т.2 л.д.65-67,77-78).
В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель ссылается на то, что при проведении экспертизы ряд вопросов остался невыясненным и на существенное различие в рыночной цене объекта оценки, установленной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы. Однако указанные доводы представителя административного истца несостоятельны.
Так, в качестве существенного замечания к отчету экспертом указано, что согласно п.20 ФСО N 7 рыночная стоимость <...>, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный <...> оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Как обоснованно указано экспертом, в отчете отсутствует описание фактического использования <...>, при том, что в соответствии с договором купли-продажи от 10.10.2017 <...> на нем расположен ангар с разгрузочной площадкой. Согласно текста отчета (страница 17 отчета) на <...> расположены нежилые здания.
Представитель истца также указывает, что в сравнительном подходе оценщик подобрал объекты-аналоги в пределах границ одного административного района, одной промышленной зоны, на незначительном удалении друг от друга и от объекта оценки, а следовательно, корректировка на местоположение оценщиком не производилась, как не имеющая значения.
Указывая на необходимость корректировки на местоположение, эксперт обоснованно указал, что согласно обзору рынка, приведенному в самом Отчете на странице 33 стоимость <...> снижается по мере удаления от городской черты. При этом, объекты сравнения больше удалены от городской черты, чем объект оценки. Суд также находит обоснованным довод представителя административного ответчика о том, что подобранные оценщиком объекты-аналоги хотя и расположены в одном районе, однако имеют различия по характеристикам локального местоположения: расположение относительно "красных линий"; характеру окружающей застройки; удаленности от КАД. Учитывая изложенное, проведение соответствующей корректировки являлось необходимым.
Представитель административного истца также считает, что является необоснованным замечание эксперта относительно неправильного применения оценщиком понижающей корректировки в объекте сравнения N 3, в связи с тем, что объект имеет электричество, водоснабжение, канализацию.
Как пояснил эксперт, из текста объявления о продаже данного <...> не следует, что заключены договоры со снабжающими организациями, а указываются только объемы мощностей. Прохождение коммуникаций по границам <...> не являются гарантией того, что могут быть выделены соответствующие мощности. Можно утверждать, что стоимость <...> возрастает в следующей последовательности: <...> с коммуникациями по его границе; <...> с техническими условиями; инженерно-обеспеченный <...>.
Исходя из неоднозначности текста объявления, величина корректировки завышена и может быть определена на уровне нижней границы (16%, а не 24%). Кроме того, из материалов дела следует, что существует доказанная возможность подключения объекта оценки к сетям электроснабжения (наличие возможности подключения). Исходя из изложенного соответствующую корректировку следует проводить для объектов-аналогов, в объявлениях которых указано, что сети проходят по границе участка (объект-аналог N...).
Сама по себе значительная разница в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком и экспертом не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения. Как следует из обстоятельств дела указанная разница образовалась вследствие нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчета. При этом, суд учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов о необоснованности заключения судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки.
Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.
В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: <...> с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей 30 470 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой обращения ООО "Бинго" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 25.02.2020 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
