Решение Хабаровского краевого суда от 20 октября 2020 года №3а-138/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 октября 2020 года Дело N 3а-138/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Безуглой Е.А.,
с участием: представителя ООО "ММС" по доверенности Щербакова Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ММС" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ММС" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6976,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 033 887,76 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является сособственником (доля в праве 67/100) вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 19 966 059,59 руб. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 3 033 887,76 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "ММС" по доверенности Щербаков Э.В. административный иск поддержал по изложенным в нём основаниям. Полагает, что возражения административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края безосновательны.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, заинтересованных лиц Сахарюка М.М. и администрации г.Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что собственниками земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объект торговли - Здание - Торгово-складской комплекс, общей площадью 6976,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> являются ООО "ММС" (доля в праве 67/100) и Сахарюк М.М. (доля в праве 33/100) (государственная регистрация права собственности от 10.10.2019).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 26.07.2019, составляет 19 966 059,59 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Согласно статье 391 Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Являясь сособственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, административный истец имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.08.2020 N 11 отклонено заявление административного истца от 22.07.2020 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки составленный ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" от 02.07.2020, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 3 033 887,76 руб.
Отчёт подготовлен оценщиком Демьяненко Ю.А., которая является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет". Имеет высшее и профессиональное образование в области оценки собственности. Прошла профессиональную переподготовку в Институте повышения квалификации ДВ государственного университета путей и сообщения. Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Имеет полис страхования ответственности оценщика N 2031015-0620171/19 ОО, который выдан ООО СК "Согласие", срок действия с 28.07.2019 по 27.07.2020 (стр. 198 отчета). Стаж работы по специальности - 13 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта администрации г.Комсомольска-на-Амуре, сайта "Фарпост".
В рамках сравнительного подхода проведены следующие этапы: выбор источников информации для поиска аналогов; определение критериев отбора потенциальных аналогов; формирование базы объявлений с учетом критериев отбора; проверка каждого из отобранных объявлений на соответствие объекту оценки; формирование массива данных для расчетов; выбор метода оценки рыночной стоимости земельной ренты; проведение расчетов выбранным методом.
В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.
Условия продажи (скидка на торг), месторасположение и расположение относительно красных линий, рыночные условия (время продажи), вид разрешенного использования земельного участка, права на землю, площадь, определены оценщиком, как факторы, наиболее влияющие на стоимость земельного участка.
Отобрано 5 объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 15 сравнения.
Согласно отчёту, для аналога N 2, который находится на границе центральной и средней зон оценщиком определена зона территории города "Центральная", несмотря на то, что в соответствии с постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.10.2014 N 3619-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" этот аналог находится в средней зоне Центрального округа города Комсомольска-на-Амуре. Оценщик принял допущение, что указанный объект-аналог находится именно в пределах "центральной зоны", так как находится в месте со значительно лучшей по сравнению с объектом оценки транспортной доступностью и по своей экономической составляющей (логистика, обеспеченность автомобильным доступом и т.д.) ближе по характеристикам именно к центральной, а не к средней зоне.
Иные объекты-аналоги отнесены к средней территориальной зоне города.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на торг (для объекта-аналога N 5); на рыночные условия; на местоположение (для объекта-аналога N 2); на площадь (для объектов-аналогов NN 1, 2, 4, 5).
После проверки вариации из расчетов исключены объекты-аналоги NN 3, 4.
Расчеты и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
Итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 033 887,76 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы среднерыночные цены на объекты коммерческого назначения, расположенные в г.Комсомольске-на-Амуре, информация о которых приведена в журнале "Дальневосточный оценщик" N 4 (57) - 2016, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.
Содержание отчета опровергает возражения участников процесса о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведена корректировка "на местоположение", дан анализ расположению объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автодорог.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования предложений в качестве аналогов на дату оценки 01.01.2016. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях земельных участков на продажу, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. В случае отсутствия точной информации о предлагаемом к продаже земельном участке, информация уточнялась непосредственно у собственника недвижимости или его уполномоченных представителей путем телефонных переговоров. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на даты оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что представители ответчика и заинтересованного лица ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявляли и таким образом распорядились своими процессуальными правами в административном судопроизводстве.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31.07.2020г. N 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020г.), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 26.07.2019.
В соответствии с п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "ММС" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6976,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 3 033 887,76 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 22 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 октября 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов
Дело N 3а-138/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
(вводная и резолютивная части)
г. Хабаровск 20 октября 2020 года
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Безуглой Е.А.,
с участием: представителя ООО "ММС" по доверенности Щербакова Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ММС" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "ММС" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6976,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 3 033 887,76 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 22 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка