Решение Хабаровского краевого суда от 19 августа 2019 года №3а-138/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 августа 2019 года Дело N 3а-138/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коноплевой И.А.,
при секретаре Авраменко А.О.,
с участием представителя административных истцов Зубок М.Е., представителя Министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С., представителя администрации города Хабаровска Давыдовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Резницкого К.Е., общества с ограниченной ответственностью "Дом" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ИП Резницкий К.Е., ООО "Дом" обратились в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строения производственной базы, площадь 5 917 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровой N, в размере его рыночной стоимости равной 2 875 662 руб. по состоянию на 01.01.2016.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются сособственниками спорного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 12 330 022,11 руб. по состоянию на 01.01.2016г. в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отчетом об оценке от 26.02.2019г. N 15-01/2019, выполненным оценщиком ИП Селивановым К.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 2 875 662 руб.
На основании определения Хабаровского краевого суда от 06.08.2019г. произведена замена реорганизованного органа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края на его правопреемника Министерство имущественных отношений Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административных истцов ИП Резницкого К.Е., ООО "Дом", представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. в судебном заседании требования не признал, пояснив, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся ценообразующими факторами, с использованием информационных источников, достоверно подтверждающих характеристики указанных объектов.
В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован.
В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска Давыдова Н.А. в судебном заседании требования не признала, пояснив, что представленный административными истцами отчет является недопустимым доказательством по делу, поскольку при его рассмотрении выявлен ряд несоответствий и нарушений, в частности в области отсутствия совпадений по инфраструктуре, подтверждений того, что сведения соответствуют действительности.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5917 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строения производственной базы, поставлен на кадастровый учет 12.11.2002г.
Правообладателями земельного участка с 27.04.2005г. является ООО "Дом" и с 29.04.2005 Резницкий К.Е., принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. С 09.01.2019 зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки на срок с 09.01.2019 по истечении 1095 календарных дней. Лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, является Банк ВТБ.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018г., составляет 12 330 022,11 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
ИП Резницкий К.Е. и ООО "Дом", являясь сособственниками земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеют право на пересмотр кадастровой стоимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административными истцами представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 26.02.2019г. N 15-01/2019, составленный оценщиком ИП Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 875 662 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета об оценке, составленного оценщиком- индивидуальным предпринимателем Селивановым К.А. от 26.02.2019 года N 15-01/2019 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Раздел 2 Отчета содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строения производственной базы, площадь 5 917 кв м, адрес объекта: <адрес>, кадастровый N.
Земельный участок расположен в Железнодорожном районе города Хабаровска, в 37 оценочной зоне. Фактически на дату оценки на участке расположены производственные компании, промышленно-производственные предприятия, находится в зоне доступности автомобильного транспорта. Район окружения объекта оценки характеризуется промышленной застройкой, представленной производственными и складскими зданиями и сооружениями, коммерческая активность - низкая.
Текущее использование земельного участка - нежилое здание производственной базы, не противоречит разрешенному виду использования в соответствии с правоустанавливающими документами.
Оценщиком проведен анализ рынка купли-продажи и аренды сегмента рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект.
Также проведен анализ рынка с целью выявления объектов-аналогов, необходимых для проведения расчетов (с 01.01.2015 по 01.012016), источником информации послужили предложения, опубликованные в открытых изданиях средств массовой информации специализированных изданиях.
Выборка объектов-аналогов приведена в таблице 3.2.
Так как большая часть объявлений не содержит ценообразующей информации, необходимой для расчетов, на предмет сопоставимости принимались следующие критерии: тип объекта, категория земель, дата продажи (предложения), условия продажи (торг), передаваемые имущественные права, местоположение (оценочная зона), расположение относительно автомагистралей, площадь участка, вид разрешенного использования и градостроительная зона расположения объекта ( К-1, К-2, П-1, П-2, П-3).
Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода дано в таблице 3.2.
В рамках определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сравнительным подходом использовался метод сравнения продаж.
Расчет стоимости права собственности земельного участка приведен в таблице 5.1, применены корректировки: на дату продажи (предложения), на условия продажи (торг), на передаваемые имущественные права (на участки, предлагаемые к продаже на праве аренды (долгосрочной или краткосрочной), на расположение относительно автомагистралей, на местоположение, на площадь, на вид разрешенного использования (и объект оценки и объекты-аналоги расположены в производственных зонах).
После расчета надежности полученных результатов (таблица 5.6) в доверительный интервал вошли 5 объектов-аналогов: N3, N 4, N 5, N 6, N 7.
В рамках проведения парного сравнения объектов аналогов с объектом оценки, определении весового коэффициента (методом валовой коррекции путем назначения каждому аналогу значения его соответствия оцениваемому объекту), стоимость объекта оценки составляет 2 875 662 рубля.
Оценщиком подробно приведены мотивы и доводы, по которым он отказался от применения доходного и затратного подходов при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно полученным результатам установленная стоимость объекта входит в диапазон границ интервала итоговой величины рыночной стоимости (от 2 588 096 р.(минимальная) до 3 163 228 р. (максимальная).
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектами оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 22 июля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18 декабря 2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 111, 115, 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
административный иск индивидуального предпринимателя Резницкого ФИО10, общества с ограниченной ответственностью "Дом" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под строения производственной базы, площадь 5 917 кв м, адрес объекта: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 875 662 рубля.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 22 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия 24 августа 2019 года решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.А. Коноплева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка