Решение Ярославского областного суда от 14 мая 2019 года №3а-138/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2019 года Дело N 3а-138/2019
гор. Ярославль 14 мая 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Пивоварова Валерия Владимировича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Пивоваров В.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административные исковые требования мотивированы тем, что Пивоваров В.В. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником земельного участка, в связи с чем обязан к уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как плательщика указанного налога. В 2018 года обращался в комиссию об оспаривании кадастровой стоимости, но в удовлетворении заявления было отказано.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Диунова О.С. административные исковые требования поддержала.
Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенностей Николаева Т.Б. и Колобова Е.В., мэрии города Ярославля на основании доверенностей Грекова О.Д. и Свекровкин Е.С. возражали против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Заинтересованное лицо Пивоварова Т.В. (собственник земельного участка) также извещенная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, возражений относительно заявленных требований не представила.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Пивоваров В.В. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником земельного участка с кадастровым номером N.
12 июля 2018г. административный истец обратился с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Тем самым, Пивоваров В.В. в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. N 704-п по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлен отчет от 22.06.2018г. N 2490\2018 определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный оценщиком ООО "Независимая оценка".
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Независимая оценка" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к проведению подобного рода исследованиям.
Объекты-аналоги располагаются в территориальных зонах, допускающих строительство производственных объектов, в том числе складов. Виды разрешенного использования объектов-аналогов не исключают строительство складов.
Объекты-аналоги N 4 и N 5 расположены в границах территориальной зоны П.4 - зона производственных и коммунально-складских объектов IV класса опасности по санитарной классификации. Объект-аналог N 3 - в границах территориальной зоны П.6 - зона коммунальных объектов.
Объект оценки имеет вид разрешенного использования "Склады", подпадающий под описание вида использования под кодом 6.9 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019).
В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ допускается использование земельных участков в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным для каждой территориальной зоны.
Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка допускается действующим законодательством (п. 2 ч. 3 ст. 30, ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).
Таким образом, объекты-аналоги N 3, N 4, N 5 имеют сопоставимые с объектом оценки виды разрешенного использования: для строительства объекта оптово-розничной торговли с инженерными коммуникациями (аналог N3), для строительства объекта оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты) с инженерными коммуникациями (аналоги N4, N5).
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Оснований для критической оценки расчета долевых коэффициента по объектам-аналогам не имеется.
Как показала свидетель ФИО1, при расчете долевых коэффициентов применен математический метод округления до десятых, в то время как департамент предлагает округлить до сотых.
Оценивая доводы департамента в этой части и показания свидетеля, суд отмечает, что применение оценщиком математических правил округления в данном случае не может расцениваться как нарушение федеральных стандартов оценки. Кроме того, департаментов не приведено каких либо доказательств о необходимости применения математических правил округления исключительно до сотых.
Возражения мэрии города Ярославля о том, что оценщик отказался от использования объекта-аналога, расположенного в районе <адрес>, также не могут быть приняты во внимание, так как отказ от использования данного аналога в отчете мотивирован, указано, что объект аналог не может быть использован ввиду несоответствия вида разрешенного использования.
Данный вывод оценщика является правильным, так как объект-аналог имеет вид разрешенного использования - для строительства станций технического обслуживания автомобилей и моек.
Указанные обстоятельства подтверждают экономическую обоснованность выводов отчета, так как эти выводы основаны на подробном анализе информации об объекте оценки и объектах-аналогах, месте их расположения и другой экономически значимой информации.
В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости". Как указано выше, оценщиком подобрано достаточное число объектов-аналогов по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки.
В силу изложенного доводы департамента имущественных и земельных отношений и мэрии города Ярославля не могут служить основанием для критической оценки представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 12.07.2018г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка