Дата принятия: 14 января 2020г.
Номер документа: 3а-138/2019, 3а-3/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 14 января 2020 года Дело N 3а-3/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Темниковой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Бурятнефтепродукт" к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральная кадастровая палата" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, АО "Бурятнефтепродукт"просилоустановить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2015 года следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 1 793 000 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 1 588 000 руб.;
-земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 1 243 000 руб.
- земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере 1 875 000 руб.;
- Земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере 3 617 000 руб.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на указанную дату значительно превышаетих рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу.
В судебном заседании представитель административного истца Щекина М.В., действующая на основании доверенности, административное исковое заявление поддержала и дала пояснения ему аналогичные.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ Шодонова Д.А. суду пояснила, что филиал ФГБУ "ФКП Росреестра"является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку является техническим органом, который осуществляет кадастровый учет, ведение ЕГРН и выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и государственную регистрацию прав.
Представитель Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Правительство РБ, извещенное надлежаще о времени и месте судебного разбирательства в суд представителя не направило.
От Администрации МО "Баргузинский район" Республики Бурятия, Администрации МО "Баунтовский район" поступили заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.
Представители заинтересованных лиц Администрации МО "Заиграевский район" Республики Бурятия, Администрации МО "Курумканский район" Республики Бурятия, Администрации МО "Хоринский район Республики Бурятия, будучи надлежаще извещенными в судебное заседание также не явились.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление АО "Бурятнефтепродукт" подлежит удовлетворению в части заявленных требований к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия.
Как следует из материалов дела, АО "Бурятнефтепродукт является собственником указанных выше земельных участков.
Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 08 октября 2019 года земельный участок с кадастровым номером <...> ... принадлежит на праве собственности АО "Бурятнефтепродукт" с 07 апреля 2009 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 6 119 775 руб.
Из выписки единого государственного реестра недвижимости от 08 октября 2019 года следует, что земельный участок с кадастровым номером <...> принадлежит на праве собственности АО "Бурятнефтепродукт" с 11 ноября 2005 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 3 355 250,36 руб.
Из выписки единого государственного реестра недвижимости от 08 октября 2019 года следует, что земельный участок с кадастровым номером ... принадлежит на праве собственности АО "Бурятнефтепродукт" с 16 сентября 2005 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 3 531 536,34 руб.
Из выписки из единого государственного реестра недвижимости от 08 октября 2019 года следует, что земельный участок с кадастровым номером ..., принадлежит на праве собственности АО "Бурятнефтепродукт" с 18 января 2010 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 6 689 200 руб.
Из выписки из единого государственного реестра недвижимости от 08 октября 2019 года следует, что земельный участок с кадастровым ... принадлежит на праве собственности АО "Бурятнефтепродукт" с 27 июня 2008 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 15 001 624,82 руб.
Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена постановлением Правительства РБ N 2 от 13 января 2016г., является действующей, определена по каждому из земельных участков по состоянию на 1 января 2015 г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, нарушаются права АО "Бурятнефтепродукт", как плательщика земельного налога.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Абзацем 4 п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ установлено, что в случае изменения кадастровойстоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
В обоснование заявленных требований, административным истцом представлен отчет N 1572-06-2019-Р/03-2 от 25 июня 2019г. (далее-отчет), выполненный ООО Юридическая компания "Бизнес консалтинг".
Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, произвел анализ рынка земли под объекты придорожного сервиса и АЗС, а также цены предложения на продажу земельных участков под объекты придорожного сервиса и АЗС по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период с марта 2013г. по 1 января 2015г.
Оценщик использовал информацию сайтов: http://economy.gov.ru, https://rosreestr.ru/site/activity/kafastrovaya-otsenka/fond-fannykh-gosudarstvennoykadastrovoyotsenk, www.gks.ru, http://pkk5.rosreestr.ru, www.livejournal.com, www.vikipefia.org, www.google.ru/maps, www.maps.yanfex.ru, www.rosreestr.ru, http://www.ulan-ude-eg.ru, http://torgi.gov.ru, https://ulan-ude.barahla.net, архив объявлений https://ruads.jrg/, http://www.classifieds24.ru.
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в населенных пунктахРеспублики Бурятия, за исключением г. Улан-Удэ, категория земель- земли населенных пунктов, предназначенных под размещение объектов придорожного сервиса и АЗС как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером <...>,произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав - 26,58 % (аналог 1,2); корректировка на условия рынка (скидки к ценам и предложениям) - 14 %;корректировка на местоположение - 25,58% (аналог 1), 27,03 (аналог 2); корректировка на физические характеристики объекта(площадь) - 20 % (аналог 1), 29 % (аналог 2,3); корректировка на другие характеристики элементы, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) - 16 %.
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 303,41 руб.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 3 616 950,61руб.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером <...> произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав - 26,58 % (аналог 1,2); корректировка на условия рынка (скидки к ценам и предложениям) - 14%; корректировка на местоположение - 25,58% (аналог 1), 27,03% (аналог 3); корректировка на физические характеристики объекта (площадь) - 11% (аналог 2,3), корректировка на другие характеристики элементы, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) - 16%.
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 375,09 руб.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1 875 450 руб.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером <...>, произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав - 26,58 % (аналог 1,2); корректировка на условия рынка (скидки к ценам и предложениям) - 14 %; корректировка на местоположение - 25,58% (аналог 1), 27,03% (аналог 3); корректировка на физические характеристики объекта (площадь) - 8% (аналог 1), 4 % (аналог 2, 3), корректировка на другие характеристики элементы, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) - 16 %.
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 398,36 руб.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1 243 281,56 руб.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером <...>, произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав - 26,58 % (аналог 1,2); корректировка на условия рынка (скидки к ценам и предложениям) - 14 %; корректировка на местоположение -20,37% (аналог 2), 41,89% (аналог 3); корректировка на физические характеристики объекта (площадь) - 8% (аналог 1), 4 % (аналог 2, 3), корректировка на другие характеристики элементы, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) - 16 %.
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 337,22 руб.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1 587 631,76руб.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером <...>, произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав - 26,58 % (аналог 1,2); корректировка на условия рынка (скидки к ценам и предложениям) - 14 %; корректировка на местоположение -25,58% (аналог 1), 27,03 % (аналог 3); корректировка на физические характеристики объекта (площадь) - 8% (аналог 1), 4 % (аналог 2, 3), корректировка на другие характеристики элементы, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) - 16 %.
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 398,36 руб.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1 792 620 руб.
Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ".
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости участков заявителя, определенной оценщиком в приведенном отчете.
Доводы представителя Управления Росреестра о том, что оценщиком нарушен п. 10 ФСО N 1, пп. "б" п. 22 ФСО N 7 в части выбора объекта-аналога: объект-аналог N 1 расположен в Кабанском районе, в прибрежной водоохраной зоне оз. Байкал и входит в Центральную экологическую зону Байкальской природной территории, в пределах которой запрещено строительство автозаправочных комплексов, в связи с чем объект-аналог 1 не может использоваться для оценки участка, подлежат отклонению.
В силу п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее ФСО N7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Подпунктом "б" п. 22 ФСО N7 определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Из представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков N 1572-06-2019-Р/03-2 от 25 июня 2019г. следует, что оценщиком проанализирована сегментация рынка недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, по следующим характеристикам:по назначению - земельные участки, предназначенные для размещения объектов придорожного сервиса и АЗС, по категории- земли населенных пунктов, земли промышленности, по местоположению - населенные пункты Республики Бурятия, неактивного рынка.
Все использованные оценщиком объекты-аналоги относятся к определенному оценщикомсегменту рынка, при этом объект-аналог 1 не исключен из гражданского оборота, доказательств имеющихся в отношении него ограничений административным ответчиком не представлено.
Доводы представителя Управления Росреестра о том, что объекты-аналоги 2,3 не соответствуют по площадным характеристикам, так как предельный минимальный размер земельного участка, предназначенного для размещения АЗС, составляет 1500 кв.м. несостоятельны, поскольку оценщиком произведена корректировка на физические характеристики объекта (площадь).
Учитывая изложенное, суд не может не принять в качестве доказательства отчет оценщика, представленный административным истцом при обращении с настоящим иском в суд, поскольку он отвечает требованиям допустимости.
Таким образом, принимая во внимание позицию сторон по делу, Верховный Суд республики не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска по существу заявленных требований, а потому приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков должна быть установлена в размере доказанной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г.:
земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 1793000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 1588000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 1243000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 1875000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 3617000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Из материалов дела видно, что в Комиссиюпо рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков31 июля 2019г.
Удовлетворяя административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г., заявленные к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия, суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятия.
В соответствии с п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятия результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не утверждал, функции по государственной кадастровой оценке не осуществляет.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Бурятнефтепродукт" к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральная кадастровая палата"об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 31 июля 2019г., удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г.в размере 1793000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г.в размере 1588000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...-1равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г.в размере 1243000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г.в размере 1875000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г.в размере 3617000 руб.
В части иска заявленного кфилиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятияотказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный Суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 21 января 2020 года.
Председательствующий Т.Н. Раднаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
