Решение Мурманского областного суда от 24 января 2019 года №3а-138/2018, 3а-25/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2019 года Дело N 3а-25/2019
Именем Российской Федерации
24 января 2019 года гор. Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Тарасовой Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Генезис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Генезис" (далее - ООО "Генезис", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что ООО "Генезис" является долевым собственником объекта недвижимости по адресу: ..., расположенного на земельном участке площадью *** кв.м, с кадастровым *, который используется по договору аренды.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на _ _ в размере 15487274 рубля 42 копейки.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО "***" * от _ _ составляет 2205000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 2205000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Генезис" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 2895000 рублей, предоставив в обоснование требования уточненный отчет ООО "***"* от _ _. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимостисчитать _ _ .
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозова С.Л. в судебном заседании не заявила возражений относительно существа спора, согласившись с представленным уточненным отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве оставил решение вопроса на усмотрении суда.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений города Мурманска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска.
Представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля Васильева С.В., исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "Генесис" является собственником 1/2 доли объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: ..., общей площадью *** кв.м (т. 2 л.д.57-60).
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым *, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонакопительными станциями, предприятиями автосервиса, по адресу:... (т.2 л.д. 9-11).
Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды*от _ _, заключенного между ООО "Генезис" и Министерством имущественных отношений Мурманской области, с учетом дополнительных соглашений, сроком с _ _ по _ _ (т.1 л.д.27-78).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым * поставлен на кадастровый учет_ _ (л.д. т. 2 л.д. 9).
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составляет 15487274 рубля 42 копейки (т.2 л.д. 8).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО "Генезис" _ _ обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (т.1 л.д. 83).
К заявлению был представлен отчет ООО "***" * от _ _, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на _ _ составила 2205000 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ * заявление ООО "Генезис" отклонено, поскольку представленный отчет ООО "***" * от _ _ не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д.84).
Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применениекадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, истцом был представлен уточненный отчет ООО "***" * от _ _, согласно которому рыночная стоимостьземельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составила 2895000 рублей.
Оформление и содержание уточненного отчета ООО "***" * от _ _ соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, на основании метода сопоставления результатов осмотра и расчетов, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, анализа внешних факторов и рынка недвижимости, местоположения объекта оценки, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Выводы оценщика мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Так, из содержания отчета * от _ _ следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки и доходный подход. В качестве аналогов объекта оценки выбрано по 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Корректировки применены на передаваемые права, дату сделки, торг, наличие коммуникаций. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Специалист в области оценки объектов недвижимостиВасильев С.В. в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет ООО "***"* от _ _ соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Все выявленные ранее ошибки устранены в полном объеме. Определенная в исправленном отчете рыночная стоимость в отношении оцениваемого земельного участка с учетом вида разрешенного использования и зонального расположения может быть признана достоверной и соответствует средней рыночной стоимости по городу Мурманску.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
При таком положении следует признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым * в размере, определенном в отчете ООО "***"* от _ _ по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 2895000 рублей достоверной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость участка.
Учитывая, что выкупная цена земельного участка прямо зависит от величины его кадастровой стоимости, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает его права, следовательно, истец вправе требовать уточнения указанного значения.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области _ _.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленное требование об установлении кадастровой стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым *, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу:..., равной его рыночной стоимости в размере 2 895 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой подачи заявления считать _ _.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка