Решение Белгородского областного суда от 09 августа 2017 года №3а-138/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 09 августа 2017 года Дело N 3а-138/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 августа 2017 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Пашковой Е.О.
с участием представителя административного истца ООО «Бытэлитсервис» - Бондарева А.С., представителя административного ответчика администрации города Белгорода - Чувилко М.С., представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области - Егоровой Н.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Бытэлитсервис» к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Бытэлитсервис» (далее - административный истец, Общество) на праве общей долевой собственности (320/1000 доли) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий бытового обслуживания, расположенный по адресу: < адрес>
Постановлением администрации города Белгорода № 236 от 27.11.2014г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014г.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила < данные изъяты> рублей.
01.01.2015г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
28.12.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчет об оценке № 2016.075 от 24.11.2016г., подготовленный оценщиком ООО «Бел-Консалтинг» ФИО18, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014г. составила < данные изъяты> рубля.
Решением № 23 от 26.01.2017г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.
ООО «Бытэлитсервис» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости - < данные изъяты> рубля по состоянию на 01.01.2014г. В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что размер кадастровой стоимости согласно действующему законодательству непосредственно влияет на размер земельного налога. Установленная ООО «Бел-Консалтинг» рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости. Таким образом, права и законные интересы административного истца, как добросовестного налогоплательщика, непосредственно затрагиваются результатами определенной кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованного лица Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка заключение экспертизы № 067.04-0458 от 29.06.2017г., подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты.
Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованные лица ООО «Сагер», ООО «Холф», ООО «Юлав», ООО «Алекс-трейд», ООО «Амарант», ООО «Волхв», ООО «Декрис», Булавинова Т.Ф., Булавинов Д.Е., Ленёва Н.Н., Переверзева Т.И., Шварева В.А., Вятчина Т.Н., Шатова В.Г. о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства и отзывы, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (пункт 1 статьи 390 НК РФ).
В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов ООО «Бытэлитсервис», как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «Бел-Консалтинг» № 2016.075 от 24.11.2016г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 01.01.2014г. составляет < данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Возражая относительно требований административного истца в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик и заинтересованное лицо указали на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (36%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО19
По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 067.04-0458 от 29.06.2017г., из которого следует, что в ходе проверки отчета № 2016.075 от 24.11.2016г., экспертом выявлены нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка; определенная экспертом по состоянию на 01.01.2014г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила < данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты Никулиным А.С., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ и содержит: дату, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившем судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта и документы, подтверждающие квалификацию эксперта.
Выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства: Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт сделал исходя из фактического использования земельного участка, и отнес его к земельным участкам коммерческого назначения - торгово-офисное.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения, а в качестве единицы сравнения выбрана цена за 1 кв.м. площади участка, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель г. Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Для проведения ретроспективной оценки экспертом были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам. В рамках сравнительного подхода для расчета были выбраны три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве газеты объявлений «Моя реклама» № 97 от 09.12.2013г. и в сети Интернет на сайте htt://www.avito.ru/belgorod/.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице данных по объектам-аналогам, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались следующие характеристики: наличие построек; объем передаваемых прав; обстоятельства совершения сделки; условия финансирования и условия продажи; условия оплаты; дата предложения; условия совершения сделки; категория земель и разрешенное использование; наличие коммуникаций; транспортная доступность; особенности местоположения и расположение относительно (первой) красной линии; физические характеристики и площадь земельного участка.
Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Исходя из того, что в 2013г. на рынке недвижимости г. Белгорода предложения превышали спрос, то есть рынок являлся неактивным, экспертом применена корректировка на торг на среднем для неактивного рынка уровне, равном 14%.
Поскольку один из примененных экспертом объектов - аналогов (№2) находится не на первой (красной) линии, применена корректировка на расположение относительно красной (первой) линии равная 1, 36.
Корректировка на площадь земельного участка равная 0, 96, применена экспертом к объекту-аналогу № 3 исходя из того, что его площадь составляет 500 кв.м. в отличие от площади оцениваемого земельного участка, равной 4 417 кв.м., а как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.
После согласования результатов, рассчитанная сравнительным подходом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. составила < данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, по критериям, приведенным в таблице № 16 заключения, эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком нарушены: п.6 ФСО № 3 - отчет постранично не пронумерован; при применении корректировки на торг использованы значения характерные для активного рынка, однако на дату оценки рынок недвижимости находился в неактивном состоянии, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка; оценщиком необоснованно использована в расчетах понижающая корректировка на местоположение к объекту - аналогу № 2 в размере 0, 30%; не применены корректировки на расположение относительно красной (первой) линии для объектов-аналогов № 1 и № 3, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Выводы эксперта о неполом соответствии отчета № 2016.075 от 24.11.2016г. требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, стороной административного истца не опровергнуты.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015г., содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО «Бытэлитсервис».
Поскольку представителем административного истца было выраженно несогласие с выводами эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в суд был вызван эксперт-оценщик ФИО20
В своих пояснениях ФИО21 ясно и недвусмысленно ответил на поставленные вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для сомнений в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных экспертом суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
На возражения представителя административного истца о том, что установленная экспертом рыночная стоимость земельного участка является завышенной, а результаты проведенной оценки недостоверными по той причине, что несмотря на наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта, согласно которым в отношении оцениваемого земельного участка имеются ограничения (обременения) прав, арест и запрещение, эксперт не учитывает указанные ограничения и обременения при определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал на то, что ни в свидетельстве о государственной регистрации права, ни в кадастровом паспорте не указаны даты возникновения и срок окончания ограничений и обременений и существует вероятность, что на момент оценки они были сняты. Кроме того, учитывая предполагаемое использование результатов экспертизы - для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, эксперт руководствуясь п. 10 ФСО № 4, исходил из того, что оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации. Предполагается, что на участок распространяются типичные обременения, такие как право проезда и проведение коммуникаций, однако делается допущение, что ни одно из существующих обременений не должно являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом. Эксперт также отметил, что наличие указанных в выписке из ЕГРН ограничений (обременений) в отношении оцениваемого земельного участка никаким образом не влияют на его рыночную стоимость, поскольку их имеет большинство земельных участков, расположенных на территории населенных пунктов. Собственник земельного участка, предназначенного не для ИЖС, обязан обеспечивать доступ специальных служб к коммуникациям, а пешеходные и автомобильные дороги находятся в собственности муниципалитета, который имеет обязанность по их содержанию. Оцениваемый участок находится на первой линии и не имеет сквозного движения транспорта. Земельный участок не имеет ограничений, препятствующих собственнику использовать земельный участок по назначению. Наличие межевых и геодезических знаков так же не имеет значения, поскольку в настоящее время все геодезисты используют спутниковые системы и необходимость в ориентировании по геодезическим знакам отсутствует.
Доводы представителя административного истца о нарушении экспертом ФСО № 1, по причине неправильного подбора объектов - аналогов, поскольку местоположение объектов - аналогов №1 и №3 несопоставимо с местоположением оцениваемого земельного участка в силу большой отдаленности друг от друга, а местоположение объекта - аналога № 3 не установлено, в связи с чем невозможно использование заявленной стоимости указанного объекта в расчетах, суд находит несостоятельными в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 ФСО № 1, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Как следует из принтскрина объекта - аналога № 1, он расположен на первой линии, на пересечении пр. Б.Хмельницкого и ул. Супруновской, на оживленном перекрестке, так же как и объект оценки. В объявлении объекта - аналога № 2 указано, что земельный участок продается в центре города, под торговый центр, все коммуникации, развитая инфраструктура, что свидетельствует о расположении указанного земельного участка в привлекательном с коммерческой точки зрения месте города. В принтскрине объекта - аналога № 3 указано, что он расположен на пересечении ул. Н. Чумичова - ул. 3-го Интернационала, на оживленном перекрестке, так же как и объект оценки. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что примененные экспертом объекты - аналоги имеют одинаковое с объектом оценки расположение с коммерческой точки зрения, в связи с чем, экспертом обоснованно не была применена корректировка на местоположение.
Утверждения представителя административного истца о том, что примененный экспертом объект-аналог №1 продается с готовым проектом мини-гостиницы, что является фактором, существенно повышающим его рыночную стоимость, являются несостоятельными.
Из скриншота объекта-аналога №1 не следует, что в стоимость земельного участка включена стоимость проекта мини - гостиницы. Земельный участок, избранный в качестве объекта-аналога №1, имеет торгово-офисное назначение, а наличие готового проекта мини-гостиницы не накладывает на покупателя обязанность по строительству здания, указанного в проекте.
Обоснованных возражений стороной административного истца не представлено.
Являются не состоятельными и опровергаются материалами дела доводы представителя административного истца о недостоверности сведений об объектах - аналогах №2 и №3, примененных экспертом для установления рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Информация об объекте - аналоге №2 размещена 18.06.2013г. в 11:23 час., об объекте - аналоге №3 размещена 26.06.2013г. в 10:21 час. и на дату скачивания-15.07.2013г., что следует из скриншота, содержащегося в заключении эксперта, был актуальна, так как объявления находились в свободном доступе.
Судом отклоняются как не состоятельные доводы представителя административного истца о том, что стоимость земельного участка определена на 01.01.2014г., то есть на дату спустя полгода после подачи объявлений по объектам-аналогам, однако за указанный период, стоимость этих объектов могла измениться, что само по себе исключает возможность их использования.
В соответствии с пунктом 22 «а» ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются элементы сравнения, в том числе и условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) - п. 22 «е» ФСО № 7.
Из содержания заключения эксперта следует, что анализ сделок/предложений по земельным участкам коммерческого назначения показал, что цена на данные объекты в течение срока экспозиции (до 6-8 месяцев) оставалась неизменной. Общее состояние экономики Российской Федерации и города Белгорода за последние несколько лет не способствует росту цен на недвижимость данного назначения. Публикация предложений используемых для расчетов аналогов была произведена в июле-декабре 2013г. и период, за который отобраны предложения, соответствует дате оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта по данному вопросу. Кроме того, необходимо учитывать, что законодательством об оценочной деятельности не установлены предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО22 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков города Белгорода; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014г.
Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 05.04.2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04-0458 от 29.06.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 2016.075 от 24.11.2016г., подготовленного ООО «Бел-Консалтинг» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. в размере < данные изъяты> руб., положив в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.
Отчет № 2016.075 от 24.11.2016г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение № 3846/2016 от 12.12.2016г. на отчет ООО «Бел-Консалтинг», подготовленное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный Совет, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, а потому во внимание это доказательство не принимается.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО «Бытэлитсервис» земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта № 067.04-0458 от 29.06.2017г.
В соответствии с абзацами 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Датой обращения ООО «Бытэлитсервис» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 28.12.2016г.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Бытэлитсервис» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для осуществления уставной деятельности, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014г.
Датой подачи заявления ООО «Бытэлитсервис» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.12.2016г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 14 августа 2017г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка