Решение Самарского областного суда от 31 августа 2018 года №3а-1376/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2018 года Дело N 3а-1376/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Кирпичниковой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1376/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гермес" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гермес" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 2 403 000 рублей. Также просило обязать административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость в размере 2 403 000 руб..
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Административный истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области - письменные пояснения.
Исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>.
Собственником вышеуказанного нежилого здания является общество с ограниченной ответственностью "Гермес", что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 марта 2018 года.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена по состоянию на 26 февраля 2016 года и составляет 8 681 971,83 руб.
В силу статьи 1.1 Закона Самарской области " О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" от 25 ноября 2013 года N 98-ГД налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года N 1647, кадастровая стоимость этого здания затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, общество 9 июня 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решением комиссии от 22 июня 2018 года N заявление общества было отклонено, после чего общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 31 мая 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Гранд Истейт" ФИО1, являющейся членом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент".
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 26 февраля 2016 года в размере 2 403 000 рублей
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 26 февраля 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.
Наиболее эффективным использованием для данного объекта является его использование в качестве административного (торгово-офисного) здания. Все дальнейшие расчеты выполнялись оценщиком исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
В процессе исследования оценщиком был проведен мониторинг рынка недвижимости Самарской области на дату оценки, при этом использовались сведения, полученные из интернет - сайтов, а также из информационной системы "Центр", журналов "Зелёная площадь", газеты "Из рук в руки", журнала "Строительство. Недвижимость" за период с 1 декабря 2015 года по 26 февраля 2016 года. Отказ оценщика от использования в исследовании ряда аналогов обусловлен не соответствием объектов - аналогов объекту оценки по назначению, качественным или количественным характеристикам.
Оценщик отказался от применения сравнительного и доходного подходов в связи с отсутствием информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.
Оценщиком принято решение провести исследование затратным подходом, в рамках которого он рассчитал затраты на создание объекта недвижимости, определилприбыль предпринимателя, износ и устаревания, а затем определилстоимость объекта путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.
Согласовав полученные в результате затратного подхода результаты, оценщик определилвеличину рыночной стоимости нежилого здания в размере 2 403 000 рублей. Стоимость объекта оценки, равная 6 000 руб. за кв. м ниже, чем средних значений по рынку потому, что в стоимость 1 кв. м объектов-аналогов заложена стоимость земельного участка, в то время как рыночная стоимость объекта оценки рассчитана без учета стоимости земельного участка, кроме того, объект оценки уступает объектам-аналогам по количественным и качественным характеристикам.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 февраля 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 9 июня 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
Вместе с тем, заявленное обществом требование об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о рыночной стоимости нежилого здания не подлежит удовлетворению в силу следующего.
Согласно абзацу 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Гермес" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26 февраля 2016 года в размере 2 403 000 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Гермес" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 9 июня 2018 года.
В остальной части административного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка