Решение Калининградского областного суда от 17 мая 2021 года №3а-137/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 3а-137/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-137/2021 по административному иску Журабаева Анатолия Камалбаевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Журабаев А.К. обратился в суд 5 апреля 2021 года с указанным административным иском к Правительству Калининградской области, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 28 марта 2018 года он приобрел в собственность земельный участок площадью 3414 кв.м с кадастровым номером N и расположенное на нем нежилое здание механических мастерских площадью 756,3 кв.м, адрес: Калининградская область, Гурьевский район, г.Гурьевск, Калининградское шоссеN. Цена договора - 10 000 000 руб., из которых 2 975 162 руб. - цена нежилого здания и 7 024 838 руб. - цена земельного участка.
Право собственности Журабаева А.К. на эти объекты было зарегистрировано 3 апреля 2018 года.
16 января 2019 года между Журабаевым А.К. и ООО "БалтикИнтерГрупп" подписан договор купли-продажи перечисленных объектов с условием об этой же цене договора в целом и каждого из объектов в частности.
Право собственности ООО "БалтикИнтерГрупп" зарегистрировано 3 апреля 2019 года.
В дальнейшем в сентябре 2019 года Журабаевым А.К. была подана по месту постановки на налоговый учет в межрайонную ИФНС России N 8 по г.Калининграду декларация по налогу на доходы физических лиц за 2019 год, в которой Журабаев А.К. заявил об отсутствии у него права на вычет по доходам, о получении дохода от продажи названных объектов в сумме 10 000 000 руб. и о фактически произведенных и документально подтвержденных расходах по приобретению этого имущества в той же сумма, в связи с чем, по мнению Журабаева А.К., у него не возникло обязанности по уплате НДФЛ за 2019 год.
На основании указанной налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ межрайонной ИФНС России N 8 по г.Калининграду проведена в период с 23 сентября по 23 декабря 2020 года камеральная налоговая проверка.
Согласно акту налоговой проверки от 13 января 2021 года N 27 налоговым органом установлено занижение Журабаевым А.К. налога на доходы физических лиц за 2019 год в сумме 821 380 руб. по сделке купли-продажи в части нежилого здания механических мастерских с учетом положений п. 5 ст. 217.1 НК РФ об определении налоговой базы в случае отсутствия дохода от продажи объекта недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости отчужденных объектов, умноженной на понимающий коэффициент 0,7.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 13 276 385,16 руб.
Данная кадастровая стоимость актуальна до настоящего времени.
Исходя из этой кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, налоговым органом произведено доначисление НДФЛ за 2019 год.
Таким образом, несмотря на отчуждение нежилого здания с кадастровым номером N установленная по результатам массовой оценки объектов жилого и нежилого фонда по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость объекта продолжает нарушать права Журабаева А.К. как плательщика НДФЛ за 2019 год.
Как утверждает административный истец, такая кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 12 марта 2021 года N Н-0327-2021, выполненному оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А., составляет по состоянию на 1 января 2016 года - 4 832 000 руб.
Определением суда от 29 апреля 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.
Кроме того, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра", администрация муниципального образования "Гурьевский городской округ", межрайонная ИФНС России N 8 по г.Калининграду.
Определением суда от 29 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа "Город Калининград".
В судебном заседании представитель административного истца - Иванов С.В. заявленные требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
В подтверждение довода о нарушении прав Журабаева А.К. установленной по состоянию на 1 января 2016 года кадастровой стоимостью нежилого здания с кадастровым номером N дополнительно представил не вступившее в законную силу решение межрайонной ИФНС России N 8 по г.Калининграду от 23 апреля 2021 года N 1997 о привлечении Журабаева А.К. к ответственности за совершение налогового правонарушения, которым исчислен НДФЛ за 2019 год в сумме 821 380 руб., а также штраф и пени за совершение налогового правонарушения в соответствии со ст.ст. 119, 122 НК РФ.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу доказательств, не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что указанное нежилое здание механических мастерских площадью 756,3 кв.м с кадастровым номером N Журабаеву А.К. на праве собственности с 3 апреля 2018 года по 3 апреля 2019 года, что подтверждено выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и договорами купли-продажи от 28 марта 2018 года и от 16 января 2019 года (л.д. 13-22, 117-123).
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области..." кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 13 276 385,16 руб.
Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 3 февраля 2017 года и не пересматривались, что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и текстом постановления Правительства области от 23 декабря 2016 года N 625 (л.д. 23).
Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ пятилетний срок для обращения в суд, исчисляемый с даты внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости, Журабаевым А.К. не пропущен.
Согласно условиям договоров купли-продажи от 28 марта 2018 года и от 16 января 2019 года Журабаев А.К. продал нежилое здание механических мастерских по той же цене - 2 975 162 руб., по которой ранее его приобрел.
Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" Налоговый кодекс РФ дополнен статьей 217.1.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 382-ФЗ положения статьи 217.1 Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Согласно пункту 5 статьи 217.1 Кодекса (в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 года N 382-ФЗ) в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ утратил силу с 1 января 2020 года в соответствии с Федеральным законом от 29 сентября 2019 года N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации".
Одновременно, названным Федеральным законом от 29 сентября 2019 года N 325-ФЗ в главу 23 "Налог на доходы физических лиц" введена статья 214.10 Кодекса, которой установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.
Так, на основании пункта 2 статьи 214.10 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.
В соответствии с пунктом 12 статьи 3 Федерального закона от 29 сентября 2019 года N 325-ФЗ положения статей 214.10 и 217.1 Кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении доходов, полученных начиная с 1 января 2020 года.
Таким образом, налогообложение доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества, полученных до 1 января 2020 года, осуществляется с учетом положений пункта 5 статьи 217.1 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 года N 382-ФЗ), а в отношении доходов, полученных после 1 января 2020 года, - с учетом положений пункта 2 статьи 214.10 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29 сентября 2019 года N 325-ФЗ).
Принимая во внимание, что на момент государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание механических мастерских с кадастровым номером N его кадастровая стоимость была установлена и внесена в ЕГРН, в любом случае при определении налоговой базой по НДФЛ за 2019 год учитывается кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N.
Исходя из такой кадастровой стоимости налоговым органом произведен расчет НДФЛ за 2019 год (13 276 385,16 х 0,7 = 9 293 469,61 руб., что представляет собой кадастровую стоимость объекта, умноженную на 0,7; 9 293 469,61 руб. - 2 975 162 руб. = 6 318 307,61 руб., что представляет собой расчетную сумму дохода; 6 318 307,61 руб. х 13% = 821 379,80 руб., что представляет собой предложенный к доначислению НДФЛ за 2019 год по указанной сделке купли-продажи от 16 января 2019 года в отношении нежилого здания).
Таким образом, установленной по состоянию на 1 января 2016 года и актуальной до настоящего времени кадастровой стоимостью объекта с кадастровым номером N затрагиваются права и законные интересы Журабаева А.К. как плательщика налога на доходы физических лиц за 2019 год.
Исходя из приведённых критериев Журабаев А.К. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.
В обоснование административных исковых требований Журабаев А.К. представил отчёт от 12 марта 2021 года N Н-0327-2021 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 4 832 000 руб., составленный оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. (л.д. 33-83).
Как видно из отчета об оценке, рыночная стоимость объекта определена затратным подходом в сумме 3 710 361 руб., сравнительным подходом в сумме 6 261 861 руб. и доходным подходом в сумме 6 412 774 руб. с последующим согласованием результатов оценки.
При проведении оценки объект осмотрен оценщиком, учтено физическое состояние объекта, 1987 года постройки, расчетный износ которого принят за 70% с учетом указанного в техническом паспорте объекта общего износа 55% (л.д. 76-81).
При проведении оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 3 объекта-аналога, представляющие собой нежилые здания на окраинах города Калининграда, предназначенные под производственно-складское (1 объект) и 2 складские здания (2 объекта).
Оценщиком проведена корректировка на торг, на местоположение объектов (с учетом более высокой стоимости объектов в черте города Калининграда) и в отношении одного объекта-аналога - на площадь.
Расчет корректировок приведен в мотивировочной части отчета об оценке и обоснован ссылками на Справочник оценщика недвижимости под ред.Л.А. Лейфера.
В рамках доходного подхода оценщиком произведен расчет чистого дохода от аренды с учетом потенциального и действительного валовых доходов, а также чистого операционного дохода, размер которых определен на основании сравнительного анализа ставок арендной платы по договорам аренды нежилых помещений в городе Калининграде и процента недозагрузки и среднего значения ожидаемой текущей доходности недвижимости согласно данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2016 г.
В рамках затратного подхода оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и объем расходов по строительству аналогичного по назначению объекта.
Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Оценщик Сергиенко Г.А. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Так, Сергиенко Г.А. является членом саморегулируемой организации оценщиков, право осуществления оценочной деятельности не приостановлено, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 013189-1 от 13 июня 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", срок действия - до 13 июня 2021 года.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования ВСК страховой дом - N 20670В4000231 от 18 декабря 2020 года, срок страхования - с 26 декабря 2020 года по 25 декабря 2021 года).
Каких-либо данных о необъективности оценщика не имеется.
Таким образом, оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.
На основании ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 7 апреля 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 7 апреля 2021 года и от 30 апреля 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства, опровергающие заявленную административным истцом величину рыночной стоимости объекта.
Однако административные ответчики и заинтересованные лица таким правом не воспользовались.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами в установленном порядке и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Журабаева А.К., поданное в суд 5 апреля 2021 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 756,3 кв.м, адрес: Калининградская область, Гурьевский район, г.Гурьевск, Калининградское шоссеN, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 4 832 147 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости объекта.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 25 мая 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка