Решение Ярославского областного суда от 29 мая 2020 года №3а-137/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 мая 2020 года Дело N 3а-137/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Асланян Вержин Акоповны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Асланян В.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 452 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 190 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Асланян В.А. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 190 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 2 777 264, 28 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца Асланян В.А. на основании доверенности Грачева А.А. административный иск и ходатайство о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шатилович Т.В. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Привела также доводы об отсутствии оснований для взыскания в пользу административного истца судебных расходов в связи с отсутствием ошибки в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости Асланян В.А., а также о необоснованно завышенном размере расходов на оплату услуг представителя.
Заинтересованное лицо ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда, полагало, что не является лицом, с которого подлежат взысканию судебные расходы.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Асланян В.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Асланян В.А. является арендатором земельного участка площадью 452 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Асланян В.А. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 18 февраля 2020 года N 26277-н, заключенного Асланян В.А. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение N 2) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Асланян В.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 2 777 264, 28 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 190 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, одним из аналогов (аналог N 2) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес>
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает использование данного объекта необоснованным, поскольку за период его предложения с 2015 по 2019 годы его цена изменялась как в сторону повышения, так и в сторону уменьшения. В связи с этим, выводы о его стоимости, использованные в расчете, нельзя признать достоверными.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Как следует из дополнительных пояснений оценщика, обоснованность которых административным ответчиком не опровергнута, для расчетов при определении рыночной стоимости применена цена данного аналога по состоянию на октябрь 2016 года.
Изменение цены данного аналога после 29 декабря 2017 года (увеличение) связано с тем, что на указанную дату на земельном участке зарегистрирован объект капитального строительства. В связи с этим, последующая стоимость данного земельного участка включала в себя стоимость данного объекта незавершенного строительства на разных стадиях.
Установление рыночной стоимости данного объекта (аналога N 2) при оспаривании его кадастровой стоимости в размере большем, чем это указано в предложении о его продаже, правового значения не имеет, поскольку согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, в рамках сравнительного подхода для расчетов принимаются сведения о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости.
Для расчетов оценщиком отобраны также аналоги по <адрес>
При их применении оценщик исходила из того, что датой предложения этих аналогов является 2016 год, корректировка на дату продажи этих объектов рассчитана оценщиком с учетом данных сведений.
Суд полагает расчет в указанной части обоснованным.
Факт предложения данных аналогов к продаже в 2016 году подтверждается скрин - шотами соответствующих объявлений с Интернет - сайтов продажи недвижимости, а также сообщением службы поддержки данного Интернет - сайта, из которого следует, что указанная в соответствующем объявлении "дата обновления" является датой, когда в него внесены последние изменения.
Следовательно, указание на обновление объявления в 2016 году свидетельствует о подтверждении информации продавцом, в том числе о цене объекта, на указанную дату.
В связи с этим, доводы Департамента о том, что датой предложения вышеуказанных аналогов является 2015 года, безосновательны, доказательства этим доводам не представлены административным ответчиком.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения о четырех предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, либо требуют существенной корректировки их цены и большого объема исследований.
Так, аналоги, расположенные в Ярославском районе в деревне Мостец Пестрецовского сельского округа и в селе Толгоболь Рютневского сельского округа не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Аналоги, расположенные на улице Академика Колмогорова и на улице Гудованцева в городе Ярославле обременены наличием на них объектов капитального строительства.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Асланян В.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Асланян В.А. с настоящим административным иском в суд - 20 марта 2020 года.
Разрешая заявление Асланян В.А. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в ее пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Асланян В.А. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Асланян В.А. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 7 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Асланян В.А. о взыскании в ее пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Асланян Вержин Акоповны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 452 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 190 000 (один миллион сто девяносто тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 190 000 (один миллион сто девяносто тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 марта 2020 года.
Заявление Асланян Вержин Акоповны о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Асланян Вержин Акоповны судебные расходы в сумме 52 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 15 июня 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка