Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 29 мая 2020 года №3а-137/2019, 3а-13/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 29 мая 2020 года Дело N 3а-13/2020
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петровской Натальи Анатольевны к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Петровская Н.А. 29 ноября 2019 г. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым N, находящегося по адресу: <адрес>. В обоснование административного иска указала, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца и составляющую 3783000 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая обязанности по уплате налога на имущество в большем размере, чем следовало бы, просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
Определением суда от 2 декабря 2019 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), в качестве заинтересованного лица - администрация г. Черногорска.
В судебном заседании представитель административного истца Рузов А.А., действующий на основании доверенности от 8 октября 2019 г., требования административного искового заявления поддержал.
Административный истец Петровская Н.А., представители административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Минимущество Хакасии), заинтересованного лица администрации г. Черногорска, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Николина О.Г., действующая на основании доверенности от 9 января 2019 г. N 03-30-2/19, представитель административного ответчика Минимущества Хакасии Стеценко О.Н., действующая на основании доверенности от 16 сентября 2019 г. N 020-56-Д, представили письменные отзывы на административное исковое заявление, в котом указали на отсутствие у административных ответчиков спора с административным истцом по ее праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, а также просили рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель Минимущества Хакасии также указал, что Министерство является ненадлежащим административным ответчиком.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Административному истцу Петровской Т.П. принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое помещение площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 сентября 2019 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 сентября 2019 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 8959113,25 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 20 декабря 2017 г. в соответствии с Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 20 декабря 2019 г. N, утвержденным ФГБУ "ФКП Росреестра". Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 20 декабря 2017 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
В силу статьи 19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней кадастровой оценки и датой проведения очередной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. N 113, предполагает при определении кадастровой стоимости помещения при образовании, создании здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или его изменения в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства в случае, если кадастровая стоимость помещений, расположенных в них, не установлена, применение среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание либо удельного показателя кадастровой стоимости этого здания (пункты 3.2, 2.1. и 2.2. Порядка), полученных с использованием методов массовой оценки.
Административным истцом представлен отчет ООО "Эксперимент", оценщик ФИО12, от 20 сентября 2019 г. N об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с указанием рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2019 г. помещения с кадастровым N в размере 3783000 рублей.
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от 29 октября 2019 г. N отклонено заявление Петровской Н.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в размере рыночной стоимости 3378000 рублей ввиду допущенных оценщиком нарушений федеральных стандартов оценки при подборе аналогов.
Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктами "е", "ж" и "з" пункта 8 ФСО N 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункты "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7).
В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5, подпунктов "е", "ж", "з" пункта 8 ФСО N 3, пункта 10, подпунктов "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7 оценщик, указывая на размещение объекта оценки, здания лесоберерабатывающего цеха, на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли и на регистрацию права с видом использования земель - для размещения магазина, применяет в качестве аналогов объекты недвижимости из различных сегментов рынка: мехцех со складом и гаражом, склад, склад с цехом.
В отчете не указан весь объем доступных оценщику объектов-аналогов и сведений о них. Оценщик не указывает источник сведений об удовлетворительном состоянии объектов-аналогов и не применяет корректировки при их сравнении с объектом оценки.
Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и ее результаты допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке от 20 сентября 2019 г. N является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств.
В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 20 сентября 2019 г. N, определением суда от 17 января 2020 г. по делу назначено проведение судебной экспертизы.
Согласно заключению судебной экспертизы от 16 марта 2020 г. N эксперта ФИО13, ООО "БОТЭОН", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 20 декабря 2017 г. составила 4681000 рублей.
Возражения на заключение судебной экспертизы сторонами не представлены.
Проверив заключение на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, и суд принимает за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. При этом заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы административного истца, поскольку размер уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц зависит от его кадастровой стоимости (статьи 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно приказам Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 и от 12 мая 2015 г. N П/210 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
Таким образом, административными ответчиками по делу являются ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, утвердившее оспариваемые результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, Управление Росреестра по Республике Хакасия, государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, Минимущество Хакасии, утвердившее удельные показатели, послужившие основанием для расчета кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах административные исковые требования Петровской Н.А. к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, Управлению Росреестра по Республике Хакасия, Минимуществу Хакасии об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым N, равной его рыночной стоимости в размере 4681000 рублей по состоянию на 20 декабря 2017 г. подлежат удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
В соответствии со статьей 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.
Административным истцом понесены расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20000 рублей, которые подлежат возмещению за счет Минимущества Хакасии.
Расходы на оплату услуг ООО "Эксперимент" за составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2019 N взысканию с ответчика не подлежат, так как указанные расходы признаны ненадлежащим доказательством и не могут быть отнесены к судебным расходам.
По договору об оказании юридических услуг от 12 ноября 2019 г. N 12.11 Петровская Н.А. уплатила Рузову А.А., представлявшему ее интересы по делу, 20000 рублей, что подтверждается кассовым чеком.
Учитывая сложность дела, время, затраченное на его рассмотрение, требования разумности, суд полагает возможным взыскать с Минимущества Хакасии в пользу административного истца расходы на представителя в сумме 10000 рублей.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 111, 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления Петровской Натальи Анатольевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданного 29 ноября 2019 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый N, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4681000 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия в пользу Петровской Натальи Анатольевны судебные расходы в размере 30300 (тридцать тысяч триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 2 июня 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка