Решение Ярославского областного суда от 17 октября 2018 года №3а-137/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2018 года Дело N 3а-137/2018
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Регион - Инвест" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Регион - Инвест" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4 429 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания бани, прачечной, центрального теплового пункта, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В обоснование требований административного иска указало, что является арендатором данного земельного участка на основании соглашения о присоединении к договору N 23819-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 23 ноября 2017 года, заключенного с МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля, действующего от имени города Ярославля.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 24 469 693, 52 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному специалистами ООО "Бюро независимой профессиональной оценки "Эконометр", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 8 671 982 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представители административного истца по доверенности Калугин Д.Е. и Суров А.П. административный иск поддержали, просили об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном проведенной по административному делу судебной экспертизой оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которой рыночная стоимость участка на 1 января 2015 года составила 9 005 000 рублей.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили разрешение требований ООО "Регион - Инвест" на усмотрение суда, представили пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка, а также необоснованностью выводов проведенной по делу судебной экспертизы.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля, МУП Волна в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Регион - Инвест" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений о величине удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании соглашения о присоединении к договору N 23819-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 23 ноября 2017 года ООО "Регион - Инвест" является арендатором земельного участка площадью 4 429 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания бани, прачечной, центрального теплового пункта, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Регион - Инвест" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 24 469 693, 52 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату ООО "Регион - Инвест" представлен Отчет об оценке, выполненный специалистами ООО "Бюро независимой профессиональной оценки "Эконометр". Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 8 671 982 рубля.
По делу также проведена судебная экспертиза на предмет проверки достоверности указанного Отчета, а также на предмет установления рыночной стоимости земельного участка в случае установления экспертом нарушений законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета и расчете рыночной стоимости.
Согласно заключению эксперта ФИО7 Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Определенная в Отчете рыночная стоимость земельного участка не является достоверной. По состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка составила 9 005 000 рублей.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости земельного участка административного истца, суд приходит к выводу, что данная стоимость подлежит установлению в соответствии с результатами, полученными экспертом ФИО8
При этом суд исходит из того, что размер рыночной стоимости земельного участка административного истца определялся оценщиком в Отчете сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Для расчетов оценщиком были использованы сведения о трех объектах - аналогах, в том числе объект - аналог N 1 площадью 2 600 кв.метров, расположенный в Дзержинском районе города Ярославля, у Торгового центра "Альтаир" со стороны улицы Волгоградская. При этом, оценщик исходил из назначения данного земельного участка под строительство многофункционального центра и, признавая, что по данному показателю указанный объект - аналог находится с оцениваемым объектом в одном сегменте рынка, корректировки цены данного объекта - аналога на вид разрешенного использования не делал.
Однако, при проверке достоверности Отчета экспертом установлено, и данные выводы эксперта материалами дела не опровергнуты, что земельный участок, использованный оценщиком как аналог N 1, имеет вид разрешенного использования - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 500 машиномест.
Таким образом, указанный объект - аналог и оцениваемый объект, который имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации здания бани, прачечной, центрального теплового пункта, относятся к разным сегментам рынка.
При таких обстоятельствах, в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 оценщик должен был отказаться от использования данного объекта, либо корректировать его стоимость с учетом различий в виде разрешенного использования данного объекта или объекта - оценки.
Таким образом, с учетом выводов экспертизы отчета, а также того обстоятельства, что данные выводы содержанием Отчета подтверждаются, суд не находит оснований для установления величины рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере, определенном Отчетом об оценке.
Вместе с тем, суд полагает, что указанная величина достоверно установлена в результате проведенной по административному делу судебной экспертизы.
Расчет рыночной стоимости земельного участка административного истца осуществлялся экспертом также сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж.
Экспертом обнаружены и использованы в расчетах сведения о предложениях, а также о сделках с пятью объектами - аналогами. Все использованные оценщиком объекты в целом сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. По элементам, отличным от объекта оценки, экспертом проведены корректировки цен объектов - аналогов. Обоснование корректировок, в том числе их размера, в экспертом заключении приведено.
Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности экспертного заключения являются необоснованными.
Заинтересованное лицо заявляет, что при производстве расчетов экспертом использована недостоверная информация, в частности в отношении площади объекта - аналога N 4: эксперт использовал данные о площади в 22 800 кв.метров, тогда как по сведениям Единого государственного реестра недвижимости его площадь составляет 22 832 кв.метра.
Суд полагает, что данный факт на недостоверность определенной экспертом величины рыночной стоимости не указывает, поскольку при применении в расчетах площади в 22 832 кв.метра расхождение между полученной в экспертном заключении средневзвешенной стоимостью объекта оценки и при учете для расчетов площади аналога N 4 в указанном размере составляет 27 копеек за 1 кв.метр. При округлении полученных результатов расхождение в расчетах вообще отсутствует.
Таким образом, данное заявление является необоснованным.
Кроме того, заинтересованное лицо, критикуя обоснованность выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, указывает на то, что в нарушение пункта 22 ФСО N 7 эксперт необоснованно отказался от использования всех известных ему сведений о сделках или о предложениях о продаже объектов, имеющих схожие характеристики с оцениваемым объектам по ценообразующим факторам.
Данный довод заинтересованного лица также является необоснованным.
В соответствии с требованиями приведенного пункта ФСО N 7 экспертом проанализированы сведения о сделках, либо о предложениях о продаже в отношении 16 возможных объектов - аналогов, из которых пять объектов отобраны для расчетов как наиболее сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам. При этом, экспертом обоснованно не принимались для расчетов сведения о тех объектах, цена которых существенно выбивается из среднего ценового диапазона для объектов с аналогичными характеристиками.
Суд полагает, указанные действия эксперта при производстве расчетов правильными, соответствующими предмету экспертизы, а также требованиям федеральных стандартов оценки, применение которых, по мнению суда, не исключается при производстве судебной экспертизы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
По изложенным основаниям, учитывая позицию административного истца, суд устанавливает рыночную стоимость земельного участка в размере 9 005 000 рублей - так, как это определено экспертным заключением.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Регион - Инвест" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, то есть - 20 декабря 2017 года.
При этом суд не соглашается с доводами заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, изложенными в письменном отзыве на административный иск, об отсутствии у административного истца заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка на дату обращения его в Комиссию, так как на указанную дату соглашение к договору аренды земельного участка не было им зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности арендатора у ООО "Регион - Инвест", в том числе обязанность по внесению арендной платы, возникли с момента передачи земельного участка данному лицу независимо от факта осуществления государственной регистрации права аренды и на момент обращения в Комиссию имелись. Следовательно, заинтересованность в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки у ООО "Регион - Инвест" на момент обращения в Комиссию была.
Кроме того, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Регион - Инвест", как сособственник расположенного на земельном участке здания, имеющий право на приобретение данного земельного участка в собственность без проведения торгов, при определении выкупной цены которого учитываются сведения о его кадастровой стоимости, обладает правом обращения в Комиссию и заявления настоящего административного иска и по этим основаниям.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Регион - Инвест" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 429 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания бани, прачечной, центрального теплового пункта, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 005 000 (девять миллионов пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 9 005 000 (девять миллионов пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка