Дата принятия: 09 июня 2018г.
Номер документа: 3а-137/2018
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июня 2018 года Дело N 3а-137/2018
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Петровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Назарян Тиграна Лендрушовича к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованные лица: Администрация Покровского сельского поселения Октябрьского района, Администрация Октябрьского района об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 7 декабря 2015 года N 4-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных образований Приморского края и групп видов разрешенного использования; результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края в разрезе видов объединений.
Данное постановление опубликовано в "Приморской газете" 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадь 316811 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 360 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.
Назарян Т.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости ... рублей. В обоснование своих требований указал, что является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N 539, составленном ФИО6 21 марта 2018 года, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Назарян Т.Л., представители департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Покровского сельского поселения Октябрьского района Приморского края, Администрации Октябрьского района Приморского края в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.
ФИО9, в соответствии с частью 4 статьи 58 КАС РФ, суд отказал в признании полномочий на участие в административном деле.
Изучив материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Назарян Т.Л. указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, 16 января 2015 года между Администрацией Октябрьского района ("Арендодатель") и Назарян Т.Л. ("Арендатор") заключен договор N аренды земельного участка, находящегося на территории Октябрьского района, согласно которого на основании постановления Администрации Октябрьского района от 15 января 2015 года N 14-п "О предоставлении земельного участка в аренду Назарян Т.Л." Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на праве аренды сроком на три года для сельскохозяйственного использования земельный участок площадью 316811 кв.м. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 360 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровый номер: N. Срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 16 января 2015 года по 15 января 2018 года (пункт 1.2.).
Согласно пункту 2.1. данного договора аренды, за вышеуказанный в договоре земельный участок Арендатор выплачивает арендную плату в соответствии с порядком определения размера арендной платы за пользование земельным участком, утвержденным решением Думы Октябрьского района Приморского края. Размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок на период с 16 января 2015 года по 15 января 2016 года составляет ... рублей, в соответствии с решением Думы Октябрьского района от 28 апреля 2011 года N 66-НПА (в редакции Решения Думы от 27 ноября 2014 года N 7-НПА) "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Октябрьского района" (пункт 2.2.).
Из расчетов арендной платы за земельный участок, площадью 316811 кв.м. арендатору Назарян Т.Л. за период с 16 января 2015 года по 15 января 2016 года, указанных в приложении к договору аренды земельного участка N 1 от 16 января 2015 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
1 февраля 2017 года между Администрацией Октябрьского района ("Арендодатель") и крестьянским (фермерским) хозяйством Назарян Т.Л. ("Арендатор") заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося на территории Октябрьского района б/н от 16 января 2015 года, согласно которому на основании свидетельства о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства серия 25 N внесены изменения в пункт 1.2.: слова "с 16 января 2015 года по 15 января 2018 года" заменены словами "с 16 января 2015 года по 15 января 2025 года" (пункт 1.1.).
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и 6 марта 2018 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 1 февраля 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 7 декабря 2015 года N 4-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края".
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований Назарян Т.Л. представлен Отчет N 539, составленный оценщиком ФИО6 21 марта 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадь 316811 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 360 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ... рублей.
Доказательств несоответствия Отчета N 539 от 21 марта 2018 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав Отчет N 539 от 21 марта 2018 года, составленный оценщиком ФИО6, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в Приморском крае, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 35-40 Отчета).
В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Из таблицы 20 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условиям рынка (поправка на торг); передаваемым правам (собственность); условиям финансирования (рыночные); условиям продажи (открытый рынок, типичные условия); времени продажи (актуальность предложения); местоположению (район Приморского края); площади участка (кв.м.); наличию коммуникаций; разрешенному использованию; рельефу, конфигурации; расположению относительно автодорог; уровню развития инфраструктуры; удаленности от ближайшего рынка сбыта и крупного населенного пункта (стр. 39-40 Отчета).
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на условия рынка (поправка на торг); корректировка на площадь участка (кв.м.); корректировка на рельеф, конфигурацию; корректировка на расположение относительно автодороги, что отражено в таблице 20 (стр. 39-40 Отчета).
В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 38-39 Отчета).
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.
Так, оценщиком использованы данные рекламно-информационного издания "Из рук в руки", данные сайтов по рынку недвижимости: www.ndvl.ru, www.rway, www.rosrealt.ru, а также данные информационных сайтов: www.irr.ru, www.ussuriisk.farpost.ru, www.vladhome.ru, www.olx.ru (стр. 13 Отчета).
В Приложении 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 52-57 Отчета).
Поскольку Отчет N 539 от 21 марта 2018 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Назарян Т.Л. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости ... рублей.
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд 12 апреля 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Назарян Тиграна Лендрушовича к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованные лица: Администрация Покровского сельского поселения Октябрьского района, Администрация Октябрьского района об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадь 316811 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 360 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 12 апреля 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
