Решение Амурского областного суда от 11 июля 2018 года №3а-137/2017, 3а-40/2018

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2018 года Дело N 3а-40/2018
Амурский областной суд в составе:
судьи Косарева Е.Н.,
секретаря судебного заседания Бухтеевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление - мэра г. Благовещенска Калита В.С. о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N138 и от 02 марта 2017 года N136,
УСТАНОВИЛ:
Мэр г. Благовещенска Калита В.С. обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N138 и от 02 марта 2017 года N136.
В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, утверждена в размере 3 642 448,03 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, утверждена в размере 11 997 111,02 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N138 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, пересмотрена и установлена рыночной в размере 1 583 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 23 января 2017 года N473-16-1 выполненному ООО "АмурОценка".
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, пересмотрена и установлена рыночной в размере 3 591 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 31 января 2017 года N444-16-4 выполненному ООО "АмурОценка"..
Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчетов об оценке, которые не могут быть учтены Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.
Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" от 04 мая 2012 года N263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Административный истец просит признать незаконными решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 и от 02 марта 2017 года N136.
Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 3 642 448,03 рублей.
Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 11 997 111,02 рублей.
Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление Благинина А.А. от 03 февраля 2017 года N09-51/17/780 и N09-51/17/783.
В судебном заседании представитель административного истца Защитникова М.Ю., пояснила, что она поддерживает исковые требования в полном объёме, с учётом выводов приведённых в заключении судебной экспертизы, просит отменить решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 и от 02 марта 2017 года N136 в отношении спорных объектов недвижимости.
В судебном заседании Матвеева Е.В. - представитель заинтересованного лица Благинина А.А., просила в иске отказать, указав, что административный истец не имеет право на обращение в суд с настоящим исковым заявлением, и не привёл доказательств, чем нарушены его права оспариваемыми решениями комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 и от 02 марта 2017 года N136. Она не согласна с выводами судебной экспертизы проведённой ООО "Агентство "Эксперт" не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В письменном отзыве от 10 августа 2017 года представитель Управления Росреестра по Амурской области Чеботова О.В. исковые требования не признала, указав, что административный истец не наделён правом на обращение в суд с настоящим исковым заявлением., что оснований для отмены оспариваемых решений комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 и от 02 марта 2017 года N136 не имеется.
В письменном отзыве от 22 мая 2018 года представитель Управления Росреестра по Амурской области Шагаева Э.Н. исковые требования не признала, указав, что она не согласна с выводами судебной экспертизы о том, что Отчёт от 23 января 2017 года N473-16-1 об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, и Отчёт от 23 января 2017 года N473-16-1 об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, выполненные ООО "АмурОценка" не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; что оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки недвижимости в рамках из каждого выбранных подходов, в том числе применить методику предложенную Карцевым П.В. для расчёта рыночной стоимости промышленных предприятий.
Представители Управления Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, Благинин А.А. в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Из материалов дела следует, что Благинин А.А. имеет в собственности объект недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, и объект недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>.
Постановлением правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <1> утверждена в размере 3 642 448,3 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <2> на основании постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536 по состоянию на 01 января 2016 года в размере 11 997 111,02 рублей.
03 февраля 2017 года Благинин А.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <1> и <2>, и представил Отчеты об оценке N473-16-1 от 23 января 2017 года и N444-16-4 от 31 января 2017 года выполненные ООО "АмурОценка".
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N138 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, пересмотрена и 3установлена рыночной в размере 1 583 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 23 января 2017 года N473-16-1.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, пересмотрена и установлена рыночной в размере 3 591 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 31 января 2017 года N444-16-4.
Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в суде представителя административного истца Защитниковой М.Ю., представителя заинтересованного лица Матвеевой Е.В., другие материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.
Учитывая, что с кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <1> и <2> исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).
Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.
Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 02 июня 2016 года N172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.
В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" от 04 мая 2012 года N263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.
Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 и от 02 марта 2017 года N136 по заявлениям Благинина А.А. кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <1> и <2> установлена в размере рыночной стоимости в сумме 1 583 000 рублей и 3 591 000 рублей, соответственно.
Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 и от 02 марта 2017 года N136, не согласился с её выводами о соответствии Отчётов об оценке спорных объектов недвижимости от 23 января 2017 года N473-16-1 и от 31 января 2017 года N444-16-4 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО "Агентство "Эксперт"" проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчета от 23 января 2017 года N473-16-1 об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, и Отчёта от 31 января 2017 года N444-16-4 об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>.
В соответствии со ст.2 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N73-ФЗ (далее - Закон N73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Статьёй 41 указанного Закона N73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Таким образом, действие Закона N73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО "Агентство "Эксперт".
На разрешение эксперта ООО "Агентство "Эксперт" судом поставлен вопрос о проверке Отчета от 23 января 2017 года N473-16-1 об оценке объекта недвижимости: с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, и о проверке Отчёта от 31 января 2017 года N444-16-4 об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., на соответствие требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.
Из заключения эксперта ООО "Агентство "Эксперт" от 26 апреля 2018 года N286/18 следует, что в Отчете об оценке от 23 января 2017 года N473-16-1 при расчёте стоимости объекта оценки сравнительным подходом нарушен п.22в) ФСО N7 - в анализе рынка нет анализа аналогов, и обоснования применения для расчёта тех или иных аналогов.
В затратном подходе реализован метод восстановительной стоимости. Стоимость земельного участка, входящая в стоимость единого объекта оценки рассчитана методом сравнения продаж.
При описании корректировки на торг, оценщиком принимается корректировка 18,6% для неактивного рынка недвижимости по "Справочнику оценщика недвижимости-2016", том 3, "Земельные участки", под редакцией Лейфера Л.А.. Рынок земельных участков под индустриальную застройку в г. Благовещенске является развитым, имеет достаточное количество предложений к продаже, о чём указано в Отчёте об оценке в разделе "Анализ рынка" на стр. 49-50, где оценщиком предоставлено 9 (девять) объектов аналогов.
В нарушение п.5 ФСО N3, в расчетах оценщик без обоснования принимает корректировку на торг 13% (0,87), что вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц относительно объекта оценки и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
В нарушение п.22в ФСО N 7 в разделе "Анализ рынка" представлено 9 аналогов земельных участков, при этом, и нет обоснования правил отбора аналогов применения в расчетах только части аналогов.
Информация использованная оценщиком является недостаточной.
Экспертом сделан вывод, что Отчет об оценке от 23 января 2017 года N473-16-1 выполненный ООО "АмурОценка" не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из заключения эксперта ООО "Агентство "Эксперт" от 26 апреля 2018 года N286/18 следует, что в Отчете об оценке от 31 января 2017 года N444-16-1 при расчёте стоимости объекта оценки сравнительным подходом нарушен п.22 в) ФСО N7 - в анализе рынка нет анализа аналогов, и обоснования применения для расчёта тех или иных аналогов.
Оценщиком нарушен п.5 ФСО N3 так как содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и даёт неоднозначное толкование полученных результатов. В отчёте об оценке корректировка на торг для неактивного рынка недвижимости определена в размере 16,9%, по "Справочнику оценщика недвижимости-2016", том 2, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. в разделе "Анализ рынка" на стр. 29-32 указано 5 объектов аналогов, что свидетельствует о развитости рынка в г. Благовещенске. Рассчитанная величина корректировки на торг для аналогов ведет к необоснованному результату стоимости объекта.
В затратном подходе реализован метод восстановительной стоимости. Для определения внешнего (экономического) устаревания объекта оценки, оценщик применяет методику расчета износа, предназначенную для имущественных комплексов промышленных предприятий, предложенную Карцевым П.В.. Эта методика подлежит применению только для промышленных предприятий определенной отрасли промышленности.
В Отчёте об оценке в разделе "Анализ рынка" указано, что факторов влияющих на внешнее (экономическое) устаревание не выявлено и подтверждается оценщиком на стр. 57 Отчета, где оценщик указал, что внешний износ не значительный и в расчете не учитывает. При этом оценщик необоснованно применил величину внешнего (экономического) устаревания в размере 58% рассчитанную с применением затратного подхода, что уменьшает стоимость объекта оценки, чем нарушил п.5 ФСОN3, поскольку содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, и допускает неоднозначное толкования полученных результатов.
Стоимость земельного участка, входящая в стоимость единого объекта оценки, рассчитано методом сравнения продаж.
При описании корректировки на торг оценщик необоснованно применил корректировку в размере 16% для неактивного рынка недвижимости по "Справочнику оценщика недвижимости-2016", том 3, "Земельные участки" под. редакцией Лейфера Л.А.. Рынок земельных участков под торгово-офисную застройку в Благовещенке является развитым, имеет достаточное количество предложений к продаже. В Отчёте в разделе "Анализ рынка" на стр. 45-47 оценщиком предоставлено 10 (десять) объектов-аналогов, что указывает о развитости рынка предложений к продаже земельных участков. Нарушен п.5 ФСОN3, так как содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
В нарушение п.22в ФСО N7 в разделе "Анализ рынка" представлено 10 аналогов земельных участков, при этом, и нет обоснования правил отбора аналогов применения в расчетах только части аналогов.
Экспертом сделан вывод, что Отчет об оценке от 31 января 2017 года N444-16-4 выполненный ООО "АмурОценка" не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В судебном заседании оценщик ООО "АмурОценка" Ф.И.О.1, выполнившая Отчёты об оценке N473-16-1 и N444-16-4 в отношении спорных объектов недвижимости, суду пояснила, что с замечаниями судебного эксперта ООО "Агентство "Эксперт" она не согласна, так как не усматривает нарушений федерального законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при выполнении работы по оценке спорных объектов недвижимости.
Для разъяснения возникших вопросов относительно нарушений законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, допущенных в Отчётах об оценке N473-16-1 и N444-16-4 в отношении спорных объектов недвижимости выполненных оценщиком Ф.И.О.1 и выявленных при проведении судебной экспертизы экспертом ООО "Агентство "Эксперт", в суд был приглашён независимый специалист - оценщик ООО "Оценка собственности" Ф.И.О.2, член некоммерческого Партнёрства "Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки", свидетельство от 23 января 2014 года N, регистрационный номер от 11 апреля 2007 года N, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 13 февраля 2018 года N.
Ф.И.О.2 пояснила суду, что методика расчета внешнего экономического износа Карцева П.В. предназначена для оценки имущественных комплексов промышленных предприятий и при оценке бизнеса, применяется в соответствии с ФСО N8, и не подлежит применению для оценки рыночной стоимости отдельно стоящих объектов недвижимости.
Внешний экономический износ по методике Карцева применяется для оценки методом затратного подхода промышленных предприятий и имущественных комплексов в соответствии с ФСО N 8., т.е. данная методика применяется для оценки всего бизнеса. Оценка бизнеса - это материальные и нематериальные активы, кредиторы, дебиторы. Эта методика подразумевает внешнее устаревание и применима для имущественных комплексов и применяется в совокупности к входящим в его состав имущества. Собственник бизнеса в этом имущественном комплексе может понести затраты на оборудование, внешние активы - дебиторская задолженность, пассивы - кредиторская задолженность, не материальные актив - патент, сервитут, т.е. проводится комплексная оценка бизнеса, а не отдельно стоящего здания.
Отдельно стоящее здание, не имеющее отношение к имущественному комплексу, не может оцениваться по методике Карцева.
По г. Благовещенску рынок продаж активен, в том числе в 2015 году, в областном центре рынок продаж никогда не был депрессивным; при фактическом использовании здания - гараж и торговое помещение, рынок не может быть депрессивным. При депрессивном рынке нет аналогов или один два аналога. Использование нескольких объектов-аналогов свидетельствует об активности рынка продаж, поэтому при оценке объекта недвижимости корректировки для неактивного рынка продаж не применяются.
Затратным подходом определяется стоимость единого объекта недвижимости, т.е. здание плюс земельный участок, в остальных подходах определяется стоимость единых объектов без выдела доли земельного участка. Затратный подход это единственный подход, в котором выделяется стоимость земельного участка. Земельный участок - выбранный аналог должен быть обоснован, почему взят именно этот аналог, причина не взятия аналога должна быть также обоснована.
Оценщик в затратном подходе должен был посчитать стоимость здания плюс стоимость земельного участка, вычленять стоимость здания в затратном подходе он не имеет право. Он должен согласовать всю стоимость - итоговую единого объекта, а потом вычленить из неё стоимость земельного участка.
В затратном подходе оценка объектов недвижимости в виде отдельно стоящих зданий может оцениваться на основании Сборника УПВС (удельные показатели восстановительной стоимости), с помощью которого рассчитывается физический износ здания и рассчитывается восстановительная стоимость здания. Сборники УПВС разработаны на дату 1969, 1985 года, стоимость которая получается должны быть переведена на актуальную дату с учётом коэффициента, к этой стоимости прибавляется прибыль предпринимателя и вычитается функциональный и физический, внешний износ, если они присутствуют. Стоимость рассчитывается от площади объекта, либо от объёма объекта. Функциональный износ - это нарушение функциональных особенностей, например, старое здание построено без лифта, новое с лифтом разница стоимости лифта и будет являться функциональным износом. Внешний износ - это влияние внешних факторов, не зависящих от объекта недвижимости, например, сервитут. УПВС применяется в затратном подходе для расчёта восстановительной стоимости.
Таким образом, оценивая заключение эксперта ООО "Агентство "Эксперт" от 26 апреля 2018 года N286/18 на Отчеты об оценке от 23 января 2017 года N473-16-1 и от 31 января 2017 года N444-16-1, а также разъяснения данные суду независимым специалистом ООО "Оценка собственности" Ф.И.О.2, суд находит их допустимыми доказательствами, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Квалификация эксперта ООО "Агентство "Эксперт" соответствует требованиям ст.13 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N73-ФЗ.
При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N138 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, и от 02 марта 2017 года N136 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.
Согласно п.13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N263 (далее - Порядок), комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), ... с приложением соответствующих документов, в том числе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В силу п.18 Порядка на заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются в том числе, результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений.
В судебном заседании исследован протокол заседания Комиссии от 02 марта 2017 года N6, которая приняла оспариваемые решения большинством голосов (один член комиссии голосовал против удовлетворения заявления Благинина А.А. о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости), и в нарушение п.18 Порядка Комиссия не привела обоснования о принятии в качестве доказательства Отчетов от 23 января 2017 года N473-16-1 и от 31 января 2017 года N444-16-1 об оценке спорных объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим удовлетворения требования административного истца, приведённые в административном исковом заявлении, о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявления Благинина А.А. от 03 февраля 2017 года N09-51/17/780 и N09-51/17/783 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <1> и <2>.
В целях объективного рассмотрения заявлений Благинина А.А. о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, при повторном рассмотрении его заявлений проверить: соответствуют ли диапазону цен о рыночной стоимости объекты оценки с кадастровыми номерами <1> и <2> определённых оценщиком в Отчётах об оценке от 23 января 2017 года N473-16-1 и от 31 января 2017 года N444-16-1 при выявленных нарушениях федеральных стандартов оценки приведённых экспертом ООО "Агентство "Эксперт" в экспертном заключении от 26 апреля 2018 года N286/2018.
Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N138 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м.<адрес>.
Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 02 марта 2017 года N136 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>.
Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м.,<адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 02 марта 2017 года N138.
Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: с кадастровым номером <1>, общей площадью 314,9 кв.м., <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 3 642 448 (три миллиона шестьсот сорок две тысячи четыреста сорок восемь),03 рублей.
Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 02 марта 2017 года N136.
Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: с кадастровым номером <2>, общей площадью 226,3 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 11 997 111 (одиннадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч сто одиннадцать),02 рублей.
На комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области возложить обязанность повторно рассмотреть заявления Благинина А.А. от 03.02.2017 года N09-51/17/780 и N09-51/17/783.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Е.Н. Косарев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка