Решение Самарского областного суда от 11 августа 2020 года №3а-1366/2020

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 августа 2020 года Дело N 3а-1366/2020
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,
с участием:
представителя административного истца Щеголевой И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1366/2020 по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива N 8 "Приморское" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Гаражно-строительный кооператив N 8 "Приморское" (далее по тексту - ГСК N 8 "Приморское") обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты гаражного назначения (2.7.1), магазины (4.4), общественное питание (4.6), площадью 15 598 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 24 852 761 рубль в соответствии с отчетом об оценке ООО "<данные изъяты>" от 22.05.2020 года N 2020/05-01, указывая на то, что кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная по состоянию на 20.01.2020 г. по сведениям государственного кадастра недвижимости составляет 142 001 852 рубля 30 копеек. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ГСК N 8 "Приморское" как пользователя земельного участка и плательщика платы за него.
При таких обстоятельствах, ГСК N 8 "Приморское" полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в судебном порядке.
Определением суда от 10 июля 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области.
Протокольным определением суда от 31.07.2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.
В судебном заседании представитель административного истца Щеголева И.И., действующая на основании доверенности, административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 24 852 761 рубль по состоянию на 20.01.2020 года.
Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель Правительства Самарской области направил в адрес суда возражения на административное исковое заявление ГСК N 8 "Приморское", в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, ГСК N 8 "Приморское" на праве бессрочного пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты гаражного назначения (2.7.1), магазины (4.4), общественное питание (4.6), площадью 15 598 кв.м., расположенный по адресу относительно ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.05.2020 года N 63/161/700/2020-1469, свидетельством о праве бессрочного пользования на землю под гараж от 04.08.1994 года N 20190.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 20.01.2020 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2020 года N 63-00-102/20-364955 она составляет 142 001 852 рубля 30 копеек.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец просит пересмотреть.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Следовательно, административный истец, являясь пользователем земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Частью 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Установленный абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 28.05.2020 года, ГСК N 8 "Приморское" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.
Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 17.06.2020 г. N 20/9с-16 заявление административного истца было отклонено.
В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 5 указано, что результат сравнительного подхода (единственного использовавшего при оценке) и итоговая величина рыночной стоимости различаются. Правила отбора аналогов, приведенные в отчете во исполнение п. 22 ФСО N 7, не выполняются - под них подходит гораздо большее количество аналогов, чем использовалось в расчетах из числа приведенных на страницах 82 и далее отчета. Нарушен п. 5 ФСО N 3.
В соответствии с п. 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Корректировка по фактору стоимости "коммуникации" не введена, хотя набор коммуникаций у аналогов различен. Нарушен п. 22 ФСО N 7.
Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статей 59, 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО "<данные изъяты>" от 22.05.2020 года N 2020/05-01.
Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 24 852 761 рубль.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.
На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 20.01.2020 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО1. представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении N 20/9с-16 от 17.06.2020 г.
Из указанных пояснений следует, что в строке - результат сравнительного подхода, на странице 5 сделана опечатка. Величина стоимости объекта оценки равна 24 852 761 рубль, что указано на странице 5 в строке - итоговая величина, в сопроводительном письме к отчету, на страницах 72-73 отчета, а также в таблице 9.4.1 стр. 74 - согласование результатов расчета, полученных различными подходами.
Кроме того, на странице 82 отчета аналоги не приводятся.
Первичная информация по объектам-аналогам (расположение в черте <адрес>, наличие коммуникаций) подтверждает наличие всех коммуникаций, что отражено в таблице на страницах 67-68 отчета. Информация об объектах-аналогах, использованных в расчетах данной оценки, взята из общегородской базы недвижимости компании ООО "Волга-Инфо" - "I-Real" в форме заполнения данных о предлагаемых к продаже земельных участков в системе "iReal" отсутствуют поля для таких коммуникаций как теплоснабжение и канализация. В связи с этим оценщик провел анализ мест расположения аналогов и пришел к выводу, что все они находятся в непосредственной близости друг от друга, в черте <адрес>, где есть доступ ко всем инженерным коммуникациям. С учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление, невозможно, оценщик посчитал, что рассматриваемые аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями. На основании данного предположения оценщиком для объектов-аналогов было присвоено значение фактора - наличие коммуникаций "возможность подведения необходимых коммуникаций есть". В приведенных объявлениях по объектам-аналогам никакой информации, опровергающей предположение оценщика о возможности подключения коммуникаций, не содержится. На странице 71 отчета, дано пояснение по применению фактора - коммуникации. Так как объект оценки и аналоги имеют сопоставимые коммуникации, то корректировки не требуются.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный ООО "<данные изъяты>", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20.01.2020 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20.01.2020 года, подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 28.05.2020 года, дата обращения в суд - 08.07.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Гаражно-строительного кооператива N 8 "Приморское" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты гаражного назначения (2.7.1), магазины (4.4), общественное питание (4.6), площадью 15 598 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2020 года в размере 24 852 761 рубль.
Датой подачи ГСК N 8 "Приморское" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28 мая 2020 года, в суд - 08 июля 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 августа 2020 года.
Судья: Ласковская С.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка