Решение Пермского краевого суда от 12 марта 2020 года №3а-1365/2019, 3а-325/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2020 года Дело N 3а-325/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Исаковой Л.И.,
с участием представителя административного истца Коробова П.Ю., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" (далее - ООО "Сатурн-Р", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, площадью 8898,1 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Куйбышева, 37, в размере рыночной стоимости, равной 73 040 776 рублей по состоянию на 30.10.2018.
В обоснование заявленных требований Общество указало, что является собственником указанного выше помещения. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку помещение расположено в пределах здания, включенного в Перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 N 756-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 30.10.2018 и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 11.02.2020, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
В ходе рассмотрения административного дела по существу, административным истцом был подан уточненный иск, согласно которому просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленный отчет об оценке корректировок, в размере 167 163 584 рубля, представив к уточненному административному иску иной отчет об оценке независимого оценщика.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в уточненном административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, согласно представленному заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие, не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта в размере, равном рыночной 167 163 584 рубля, определенном в отчете об оценке независимого оценщика.
Представитель административного ответчика ГБУ "ЦТИ Пермского края" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, возражений относительно предъявленных административных требований не представил.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в суд представителя также не направило, о времени и месте слушания дела было извещено.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Сатурн-Р" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 8898,1 кв.м, этаж расположения: цокольный этаж, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, отм. +31,80, адрес объекта: Пермский край г. Пермь, Ленинский район, ул. Куйбышева, 37, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень (за N 654) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Куйбышева, 37, в пределах которого находится спорное нежилое помещение, что следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Таким образом, поскольку помещение, принадлежащее административному истцу, расположено в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему помещения.
Кадастровая стоимость спорного помещения установлена в размере 510 895 801,07 рублей и определена по состоянию на 30.10.2018 актом от 10.09.2019 N 337 ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края", в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Сатурн-Р" представлен отчет об оценке от 10.03.2020 N 301.2.И/О-19, выполненный оценщиком ИП К.. Согласно отчету рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 30.10.2018 составила 167 163 584 рубля.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик К. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство N 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" N 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 005118-1 от 15.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок коммерческой недвижимости офисного назначения г. Перми.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 3 квартал 2018 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на помещения коммерческого назначения в зоне 1-2 категории престижности согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми, составил от 26 275,84 руб./кв.м до 58 468,13 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), тип объекта (встроенные помещения в здании), его площадь (большая), состояние отделки (среднее состояние), тип площади (вспомогательная - места общего пользования), оценщик делает вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 16 005,14 руб./кв.м до 35 614,11 руб./кв.м., ниже среднего значения диапазона - 26 117,73 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения, тип площади.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
На основании проведенного анализа в отношении земельных участков, оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми составляет от 2 342,39 руб./кв.м. до 8839,78 руб./кв.м.. Учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2 647,41 руб./кв.м. до 9 990,89 руб./кв.м., выше среднего значения 5 622 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не были использованы доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода корректировок (метод сравнения продаж), как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 5 объектов-аналогов для помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Каких-либо замечаний к выполненным оценщиком расчетам административные ответчики, заинтересованное лицо не приводят, напротив, как следует из письменного отзыва Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, изложенного выше, последнее не возражает против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном и проанализированном судом отчетом об оценке N 301.2.И/О-19.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 27.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 8898,1 кв.м, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Ленинский район ул. Куйбышева, 37, равной его рыночной стоимости в размере 167 163 584 рубля по состоянию на 30 октября 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 19.03.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка