Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: 3а-1362/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N 3а-1362/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Юрковой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Пермский облунивермаг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
АО "Пермский облунивермаг" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 3530 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 38925557 рублей по состоянию на 29.01.2020;
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 11519 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 105483630 рублей по состоянию на 30.01.2020;
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 966 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10985719 рублей по состоянию на 27.05.2020;
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 10553 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 88245347 рублей по состоянию на 27.05.2020.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена актами ГБУ "ЦТИ ПК" от 14.02.2020 N 621 и от 9.06.2020 N 918 об утверждении кадастровой стоимости по состоянию:
- на 29.01.2020 с кадастровым номером ** в размере 41282644 руб.;
- на 30.01.2020 с кадастровым номером ** в размере 157504816,12 руб.;
- на 27.05.2020 с кадастровым номером ** в размере 14699641,32 руб.;
- на 27.05.2020 с кадастровым номером ** в размере 144907147,61 руб.
Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке от 26.02.2020 N 2430/О-19, от 15.07.2020 N 1121/О-20 оценщика ООО "Р-Консалтинг" Б., согласно котором рыночная стоимость объектов недвижимости составляла:
- на 29.01.2020 с кадастровым номером ** - 38925557 руб.;
- на 30.01.2020 с кадастровым номером ** - 105483630 руб.;
- на 27.05.2020 с кадастровым номером ** - 10985719 руб.;
- на 27.05.2020 с кадастровым номером ** - 88245347 руб.
Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога.
Впоследствии административный истец предмет административного иска уточнил, указав рыночную стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером ** на 29.01.2020 в размере 39308386 руб.;
- с кадастровым номером ** на 30.01.2020 в размере 106711440 руб.;
- на 27.05.2020 с кадастровым номером ** на 27.05.2020 в размере 11111811 руб.;
- на 27.05.2020 с кадастровым номером ** на 27.05.2020 в размере 89612594 руб.
Представитель административного истца Юркова Д.А. в судебном заседании настаивала на уточнённых требованиях.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. просила провести судебное заседание в её отсутствие. В письменном отзыве на иск Министерство возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, указанной в уточнённом административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Васянина Е.В. просила рассмотреть дела в её отсутствие.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
АО "Пермский облунивермаг" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами **, **, **, **, расположенных по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как собственник земельных участков, АО "Пермский облунивермаг" является плательщиком земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена актами ГБУ "ЦТИ ПК" от 14.02.2020 N 621 и от 9.06.2020 N 918 об утверждении кадастровой стоимости по состоянию:
- на 29.01.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** в размере 41282644 руб.;
- на 30.01.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** в размере 157504816,12 руб.;
- на 27.05.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** в размере 14699641,32 руб.;
- на 27.05.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** в размере 144907147,61 руб.
Административным истцом представлены в суд уточнённые отчёты от 28.09.2020 N 1121.И/О-20 и N 2430.И/О-19 оценщика ООО "Р-Консалтинг" Б., согласно которым рыночная стоимость объектов оценки составляет:
- на 29.01.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** - 39308386 руб.;
- на 30.01.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** - 106711440 руб.;
- на 27.05.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** - 11111811 руб.;
- на 27.05.2020 для земельного участка с кадастровым номером ** - 89612594 руб.
Уточненные отчёты об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчете со ссылками на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённом отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённому отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведённая оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив уточнённые отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки, установленном в уточнённых отчётах от 28.09.2020 N 1121.И/О-20 и N 2430.И/О-19 оценщика ООО "Р-Консалтинг" Б.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Административный ответчик выразил несогласие с уточнёнными отчётами об оценке от 29.09.2020 N 1121.И/О-20 и N 2430.И/О-19 оценщика ООО "Р-Консалтинг" Б. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчете об оценке, административный ответчик и заинтересованные лица суду не представили.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить в размере рыночной стоимости:
- для земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 29.01.2020 в размере 39308386 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 30.01.2020 в размере 106711440 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 27.05.2020 в размере 11111811 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 27.05.2020 в размере 89612594 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17.08.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка определена актами ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края является ненадлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению. В удовлетворении требований АО "Пермский облунивермаг" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Акционерного общества "Пермский облунивермаг" к Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 3530 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 39308386 рублей по состоянию на 29.01.2020;
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 11519 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 106711440 рублей по состоянию на 30.01.2020;
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 966 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11111811 рублей по состоянию на 27.05.2020;
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 10553 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 89612594 рубля по состоянию на 27.05.2020.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17.08.2020.
В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества "Пермский облунивермаг" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1362/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 9.10.2020.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
