Дата принятия: 03 июня 2021г.
Номер документа: 3а-136/2021
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 июня 2021 года Дело N 3а-136/2021
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,
при секретаре Сафоновой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"03" июня 2021 года
административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СтройСвязь" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "СтройСвязь" (далее также - ООО "СтройСвязь", Общество) обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 200 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 05 октября 2018 года и составляет 10 527 290 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка гораздо ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ФИО3 N 02/2020А от 25 ноября 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 05 октября 2018 года составляет 3 263 000 руб.
Являясь арендатором земельного участка, административный истец оплачивает арендные платежи исходя из кадастровой стоимости земельного участка в экономически необоснованном размере, что нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст. 66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель административного истца ООО "СтройСвязь" Коробова Н.И., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области-Кузбассу), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса и заинтересованное лицо администрация Шерегешского городского поселения своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Иные лица, участвующие в деле, возражений на административные исковые требования не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, допросив оценщика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, ООО "СтройСвязь" на основании договора аренды земельного участка от 26 июня 2020 года N 2054 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 200 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство гостиницы, расположенного по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 67-70).
Согласно протоколу определения величины арендной платы, арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (т.1, л.д. 71).
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09 июля 2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 апреля 2021 года (т.1, л.д. 9-14).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 21 апреля 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 05 октября 2018 года, утвержденная по состоянию на 05 октября 2018 года, составляет 10 527 290 руб. (т.1, л.д. 8).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам Общество дважды (13 октября 2020 года и 28 декабря 2020 года (с исправленным отчетом об оценке, представленным в материалы настоящего административного дела)) обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N (т.1, л.д. 75, 80). Заявления Общества отклонены, о чем предоставлены решения Комиссии от 11 ноября 2020 года N 19-18 и от 10 февраля 2021 года N 2-61, соответственно (т.1, л.д. 76-78, 81-83).
В суд с настоящим административным иском ООО "СтройСвязь" обратилось 29 апреля 2021 года, о чем свидетельствует штамп суда (т.1, л.д. 5).
Из представленного административным истцом отчета N 02/2020А от 25 ноября 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО3, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 05 октября 2018 года составляет 3 263 000 руб. (т.1, л.д. 15-60).
Проверяя относимость и допустимость указанного отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 05 октября 2018 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из того, что согласно кадастровому делу участок поставлен на государственный кадастровый учет 09 июля 2015 года с указанием площади объекта 6 200 кв.м и кадастровой стоимости 11 590 590 руб., определенной актом органа кадастрового учета от 09 июля 2015 года в соответствии с п. 2.1 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222, с использованием удельных показателей, утвержденных Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года N 519.
В последующем решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.
В связи с возникновением необходимости актуализации кадастровой стоимости спорного земельного участка кадастровая стоимость была установлена на основании акта органа кадастрового учета от 20 января 2016 года, в соответствии с п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222, с использованием удельных показателей, утвержденных решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904. Кадастровая стоимость земельного участка составила 10 527 290 руб.
06 декабря 2017 года на основании поступившего заявления филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" внесены изменения в Государственный кадастр недвижимости в сведения об описании местоположения границ и значения площади (5 200 кв.м). Кадастровая стоимость земельного участка составила 8 829 340 руб.
05 октября 2018 года на основании поступившего заявления филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" вновь внесены изменения в Государственный кадастр недвижимости в сведения об описании местоположения границ и значения площади земельного участка, которая составила 6 200 кв.м.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена актом определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области от 05 октября 2018 года в связи указанными изменениями. Из акта определения кадастровой стоимости от 05 октября 2018 года видно, что при определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, умноженные на площадь земельного участка 6 200 кв.м. (т.1, л.д. 229).
Следовательно, в соответствии с положениями ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать дату внесения сведений об изменении площади и описания местоположения границ земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, то есть 05 октября 2018 года, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Таким образом, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка - 05 октября 2018 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного его толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3, составившая отчет, полностью подтвердила выводы, сделанные ею в отчете, дав подробные пояснения об источниках информации об объектах-аналогах, а также правилах их отбора для целей определения рыночной стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования Общества с ограниченной ответственностью "СтройСвязь" подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью "СтройСвязь" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 200 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 263 000 рублей, определенной по состоянию 05 октября 2018 года.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью "СтройСвязь" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий Копылова Е.В.
Решение в окончательной форме принято 04 июня 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
