Дата принятия: 08 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-136/2020
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 декабря 2020 года Дело N 3а-136/2020
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бурака М.Н.,
при секретаре судебного заседания Бянкиной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гусенцовой Е. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
установил:
21 октября 2020 года Гусенцова Е.В. посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания пункта торговли - магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, - <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований представитель административного истца указал, что земельный участок находится во владении и пользовании административного истца на основании договора аренды N 77 от 28 июня 2016 года. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере <данные изъяты> рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке N 874/20 от 23 сентября 2020 года. Данное обстоятельство нарушает права Гусенцовой Е.В., поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых ей за земельный участок.
Одновременно заявлено требование о взыскании судебных расходов в общей сумме 35 300 рублей, а также ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд.
Определением суда от 17 ноября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края.
В судебное заседание административный истец Гусенцова Е.В., его представитель Литалина Е.В., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.
Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направил, ранее от представителя по доверенности Беляевой Ю.Н. в суд поступали письменные возражения, в которых она указала на то, что оценка отчета на его соответствие предъявляемым требованиям входит в полномочия суда.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, администрация муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседание не направили. Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" просило рассмотреть административное дело в отсутствие своего представителя.
Заинтересованное лицо администрация городского поселения "Борзинское", надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило, ранее от главы Русинова С.А. в суд поступало ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в которых он указал на то, что кадастровая стоимость земельная участка установлена в соответствии с его действующим видом деятельности и разрешенным использованием. В представленном отчете оценщиком применен лишь сравнительный подход, при этом приводится сравнение с объектами, находящимися на территории городского округа "Город Чита", в то врем как земельный участок находится на территории городского поселения "Борзинское", рынок недвижимости г. Борзя не изучен, доходный подход не применен. Пересмотр кадастровой стоимости повлечет уменьшение поступлений в бюджет.
Заинтересованное лицо администрация муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края в лице представителя по доверенности Атамановой И.А. представило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указало на то, что существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение поступлений в бюджет.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Гусенцова Е.В. на основании договора аренды земельного участка от 28 июня 2016 года N 77 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания пункта торговли - магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 8-12, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 2 ноября 2020 года - л.д. 136-137).
В соответствии с пунктом 2.3 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 26 февраля 2004 года.
На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 138).
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 2 ноября 2020 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 138).
При таком положении, суд полагает возможным восстановить Гусенцовой Е.В. срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление арендной платы на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет N 874/20 от 23 сентября 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком АНО "СУДЭКС-Чита" П.А.В., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N N от 4 февраля 2008 года); ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: состраховщики СПАО "Ингосстрах", АО "АльфаСтрахование", период действия договора - с 1 июля 2020 года по 31 декабря 2021 года (страховой полис N 433-121121/20/0325R/776/00001/20-003445). Ответственность АНО "СУДЭКС-Чита" застрахована в СПАО "Ингосстрах" (страховой полис N 433-730-048377/20, период действия договора - с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N 014540-1 от 31 августа 2018 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что затратный подход преимущество применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство или замещение объекта оценки, данный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, являющимся точной копией, либо имеющим аналогичные полезные свойства. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациям.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие достаточной и достоверной информации, позволяющей определить будущие доходы от эксплуатации объекта оценки, а также связанные с эксплуатацией расходы.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбрано четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания пункта торговли - магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере <данные изъяты>
Довод представителя заинтересованного лица администрации городского поселения "Борзинское" о некорректном подборе объектов-аналогов, находящихся на территории городского округа "Город Чита", подлежит отклонению, поскольку как следует из материалов дела и исследуемого отчета, объект оценки находится в г. Борзя Забайкальского края, и относится к 3 категории местоположения - "Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью", объекты-аналоги расположены в краевом центре г. Чита, и относятся к 1 категории местоположения - "Областной центр", в связи с чем, используя "Справочник оценщика недвижимости - 2018" под редакцией Лейфера Л.А., оценщик обоснованно применил для всех объектов-аналогов понижающую корректировку - 0,83, что отражено в отчете (л.д. 87, 90).
Подлежит отклонению и довод заинтересованного лица администрации городского поселения "Борзинское" о неприменении оценщиком при оценке рыночной стоимости земельного участка доходного подхода, поскольку оценщик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным статьей 14 Закона об оценочной деятельности, выбрал для оценки сравнительный подход, при этом мотивировав отказ от применения доходного подхода.
Довод заинтересованных лиц о том, что пересмотр кадастровой стоимости повлечет уменьшение поступлений в местный бюджет, не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований административного истца, поскольку возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.
Иных возражений от участвующих в деле лиц по содержанию отчета об оценке N 874/20 от 23 сентября 2020 года, как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.
При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты>.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Данных о том, что Гусенцова Е.В. обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В суд с настоящим административным исковым заявлением Гусенцова Е.В. обратилась 21 октября 2020 года.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта недвижимости (более чем в 3,8 раза) что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 20 000 рублей (договор на оказание услуг по оценке недвижимого имущества от 11 сентября 2020 года N 160/Ф/09/20, платежное поручение от 4 октября 2020 года N 40011744).
При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации несение административным истцом указанных расходов, в том числе расходов на оценочные работы, вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как не обусловленные процессуальным поведением лица.
Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя (договор об оказании юридических услуг N 56/20 от 5 октября 2020 года, чек-ордер от 7 октября 2020 года), суд, учитывая объем оказанной юридической помощи (составлено и подано административное исковое заявление) полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.
Таким образом, в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 27 300 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Гусенцовой Е. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания пункта торговли - магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2014 года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 21 октября 2020 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Гусенцовой Е. В. судебные расходы в размере 27 300 (двадцать семь тысяч триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья М.Н. Бурак
Решение изготовлено 8 декабря 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
