Дата принятия: 13 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-136/2019
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 13 декабря 2019 года Дело N 3а-136/2019
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Кречмаровской Ю.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-136/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новоуренгойское агентство правовой информации" к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новоуренгойское агентство правовой информации" (далее - ООО "НАПИ") обратилось в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 920 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 410 320 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2012 года, составляет 9 305 928, 08 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Представитель административного истца уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1 526 000 рублей 00 копеек.
В качестве заинтересованных лиц, судом к участию в деле, привлечены: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу; Администрация города Новый Уренгой.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменном отзыве указал, что рыночная стоимость в представленном отчете оценщика является заниженной и не может быть признана корректной для установления кадастровой стоимости.
Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу), доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Фомин Е.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере определенном заключением судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителя Фомина Е.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО "НАПИ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 920 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации части здания (далее - земельный участок).
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка N НУ-105-17 от 12 апреля 2017 года, со сроком аренды до 16 апреля 2066 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы может быть изменен в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.5 договора), арендодателем выступает - Администрации города Новый Уренгой в лице Департамента имущественных отношений.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организации на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 21.12.2012 N 1000 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", по состоянию на 01 января 2012 года, и составляет 9 305 928, 80 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (имеющей ссылку на указанный нормативный правовой акт) (т. 1, л.д. 36).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2012 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 1705201945/Д выполненный 17 мая 2019 года ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 410 320 рублей 00 копеек (на 01 января 2012 года).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В нарушение приведенных стандартов в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка по местоположению, назначению, при этом проведенные корректировки объектов-аналогов по большинству элементов сравнения не являются высокими, что не влияет существенно на стоимость объекта оценки.
Таким образом, отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" от 11 ноября 2019 года N 19110801, рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 01 января 2012 года, составляет 1 526 000 рублей 00 копеек.
Указанное заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, в связи с чем, является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт", не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" от 11 ноября 2019 года N 19110801, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, существенно превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок на обращение в суд подлежит восстановлению, поскольку с 01 января 2012 года до настоящего времени кадастровая стоимость земельного участка не была изменена и у административного истца на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством.
В порядке досудебного урегулирования спора, общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, заявление не было удовлетворено.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. При этом Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
В данном случае дата обращения общества в Комиссию - 06 июня 2019 года (т. 1, л.д. 51-52).
Поступившее в суд заявление от экспертного учреждения ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 30 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, по следующим основаниям.
Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
С учетом заключения судебной оценочной экспертизы, по настоящему делу установлено значительное превышение государственной кадастровой стоимости и кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости (более 30%), что свидетельствует о нарушении прав административного истца и нарушениях при установлении кадастровой стоимости при применении методики ее определения к спорному земельному участку.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела не произведена.
Учитывая, что судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, имело место существенное превышение государственной кадастровой стоимости, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения, с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 30 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 920 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 526 000 (один миллион пятьсот двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года.
Дата обращения общества с ограниченной ответственностью "Новоуренгойское агентство правовой информации" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка - 06 июня 2019 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" расходы по проведенной судебной экспертизе в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек. ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" р/с 40702810153010000531 в Василевском филиале ПАО Челябинвестбанка, БИК 047501779, к/с 30101810400000000779, ИНН 7449043309, КПП 744901001, ОГРН 1047422502775.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 13 декабря 2019 года.
Председательствующий: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
