Решение Иркутского областного суда от 28 ноября 2019 года №3а-136/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2019 года Дело N 3а-136/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при ведении протокола помощником судьи Седых М.А.,
с участием представителя административного истца Митькина Ю.Н. - Туканова К.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-136/2019 по административному исковому заявлению Митькина Ю.Н. к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Митькин Ю.Н. обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 246,6 кв.м., местоположение: "адрес изъят", кадастровый номер "номер изъят", равной его рыночной стоимости, на дату установления кадастровой стоимости - 15 декабря 2015 года, в размере 4 048 000 рублей.
Объект недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 16 июня 2016 года, на праве собственности принадлежит административному истцу.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года установлена в размере 6 682 105,4 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп.
Рыночная стоимость объекта по поручению собственника определена оценщиком ИП Ждановой Н.В. и согласно отчету N 033/2019 от 28 июня 2019 года составляет 4 048 000 рублей.
Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств административного истца.
Ссылаясь на положения Закона об оценочной деятельности, Митькин Ю.Н. просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости в сумме 4 048 000 рублей, определенной по состоянию на 15 декабря 2015 года.
По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Административный истец Митькин Ю.Н. в судебное заседание не явился, извещен заблаговременно и надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца - Туканов К.Г. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве указал, что административный истец обязан доказать реальный размер рыночной стоимости, возражений против требований не привел, экспертное заключение не оспорил.
Управление Росреестра по Иркутской области в письменном отзыве указало, что спорный объект поставлен на кадастровый учет 16 июня 2016 года, в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности Митькина Ю.Н., кадастровая стоимость объекта на 15 декабря 2015 года установлена в размере 6 682 105,4 рублей (27096,94 рублей за 1 кв.м.). Возражений против требований иска данный ответчик не привел, экспертное заключение не оспорил.
В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области подтвердил наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" и его кадастровой стоимости, просил о рассмотрении дела без участия ФГБУ "ФКП Росреестра".
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Иркутска в судебное заседание не явился, ранее в письменном отзыве против требований Митькина Ю.Н. возражал, ссылаясь на несоответствие Отчета требованиям закона.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор о результатах определения кадастровой стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес изъят", предметом которого является определение индивидуальной рыночной стоимости объекта капитального строительства с учетом его уникальных характеристик. Основание спора - нарушение прав и законных интересов административного истца на уплату налога в экономически обоснованном размере.
Результаты государственной кадастровой оценки нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области". Кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 6 682 105,4 рублей.
Рыночная стоимость нежилого здания согласно отчету ИП Ждановой Н.В. от 28 июня 2019 года N 033/2019 по состоянию на 15 декабря 2015 года определена в размере 4 048 000 рублей.
Объект поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер "номер изъят", в государственный кадастр внесены сведения о праве собственности Митькина Ю.Н. на здание, что подтверждают выписки из ЕГРН.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физическое лицо, владеющее объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Распоряжением Правительства Иркутской области от 19 декабря 2018 N 988-рп утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых с 1 января 2019 года налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В этот перечень отнесено принадлежащее Митькину Ю.Н. здание магазина "адрес изъят".
Именно на эти обстоятельства и ссылается Митькин Ю.Н. в обоснование нарушения прав.
Поскольку размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает право административного истца на справедливое налогообложение имущества, он, как собственник, вправе поставить вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта, определенной на ту же дату, что и кадастровая, и правомерно обратился с таким требованием к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой оценки объектов жилищного и нежилого фонда, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение в государственный кадастр изменений в сведения об объекте.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости с учетом его уникальных характеристик и, хотя и не связаны с оспариванием акта об утверждении результатов кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета, в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости - 15 декабря 2015 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость нежилого помещения.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости здания лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости нежилого здания, судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого здания, производство которой поручено эксперту ООО "Консалт-Оценка" Гавриленко Д.С..
Эксперт ООО "Консалт-Оценка" Гавриленко Д.С. имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 4 688 975 рублей.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
При проверке отчета ИП Ждановой Н.В. от 28 июня 2019 года N 033/2019 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт установил нарушения требований статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 7, которые могли существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Так, в таблице 10-3 неверно указана стоимость объекта-аналога N 2; допущены математические ошибки при расчете итоговых корректировок рыночной стоимости, потенциального валового дохода; корректировка на торг рассчитана оценщиком в размере 6%, а при расчете рыночной стоимости объекта применена в размере 7% (таблица 11-2), что ставит под сомнение результат стоимости, полученный с использованием доходного подхода. При согласовании результатов оценщик неверно применил установленный размер НДС - 20%, вместо 18% (таблица 12-2), что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости. Кроме того, при проверке установлено, что часть сведений об объектах-аналогах, примененных при расчете, не соответствует фактическим данным публичной карты. При этом корректировочные коэффициенты оценщиком не применялись.
При таких обстоятельствах отчет от 28 июня 2019 года N 033/2019 в силу статей 59, 61 КАС Российской Федерации не может быть принят судом в качестве надлежащего и достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.
При определении действительной рыночной стоимости здания экспертом проведен его осмотр, проанализирован рынок недвижимости, в том числе, исследован на предмет обнаружения сопоставимых объектов недвижимости сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выявлены факторы, влияющие на формирование рыночной цены. Расчет рыночной стоимости здания магазина произведен с использованием трех подходов, предусмотренных методикой оценки - затратным, сравнительным и доходным, и после согласования результатов определен размер рыночной стоимости оцениваемого здания.
Административный истец, административные ответчики, заинтересованные лица экспертное заключение не оспаривают, возражений по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости нежилого здания не привели, на иную стоимость объекта не указали. Судом нарушений требований закона при проведении экспертизы, недостоверности использованных экспертом данных также не установлено, сомнений в правильности выводов не возникло.
Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации доказательства о величине рыночной стоимости нежилого здания, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 14 октября 2019 года N 08Г-10/19 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость нежилого здания достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска Митькина Ю.Н. и установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 2 августа 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Митькина Ю.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 246,6 кв.м., местоположение: "адрес изъят", кадастровый номер "номер изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 4 688 975 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят восемь тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей.
Дата обращения Митькина Ю.Н. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения - 2 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка