Решение Белгородского областного суда от 19 сентября 2018 года №3а-136/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 сентября 2018 года Дело N 3а-136/2018
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Кубаевой И.В.,
с участием представителей административного истца администрации города Белгорода Мосиенко Ю.В., Пащенко И.А., представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области Якипчука Р.В., заинтересованного лица Сухова Н.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Белгорода к Управлению Росреестра по Белгородской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
установил:
Сухов Н.И. является собственником гаража, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Указанный гараж расположен на земельном участке площадью 23 кв.м., с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (для размещения гаража), находящимся в муниципальной собственности городского округа "город Белгород".
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" и по состоянию на 01.01.2014 составила <данные изъяты> руб.
Сухов Н.И. воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 12.04.2018 обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 2017.057 от 20.10.2017, подготовленный оценщиком ООО "Бел-Консалтинг" ФИО12 согласно которому, рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2014 составила <данные изъяты> руб.
Решением Комиссии N 214 от 26.04.2018, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете.
Администрация города Белгорода обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просила признать незаконным решение N 214 от 26.04.2018 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области и исключить из архивных сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением N 214 от 26.04.2018 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере <данные изъяты> рублей.
Требования административного истца мотивированы тем, что положенный в основу решения Комиссии отчет не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. Отличие рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в представленном отчете, от его кадастровой стоимости составляет 77%. При этом, в нарушение пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263, заявителем не было представлено положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости объекта оценки, а также на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Одним из членов Комиссии были высказаны замечания по отчету, в свою очередь остальные члены Комиссии немотивированно признали отчет соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности. Администрация города Белгорода обратилась к услугам независимого оценщика для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно полученного отчета N 073-18 от 12.07.2018, подготовленного ООО Оценочная фирма "Профессионал", рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 68 000 рублей. Полагают решение Комиссии незаконным и немотивированным, поскольку оно принято на основании отчета, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержащим нарушения, существенно повлиявшие на определение итоговой рыночной стоимости объекта. Установленная рыночная стоимость нарушает права административного истца на получение доходов бюджета формируемых от продажи муниципального имущества, так и на получение арендной платы, расчет которой осуществляется от стоимости внесенной в государственный кадастр недвижимости, так и на последующую формируемую налоговую базу.
В судебном заседании представители административного истца заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представитель административных ответчиков против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что нарушений Порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не имеется.
Заинтересованное лицо Сухов Н.И. полагал решение Комиссии законным и обоснованным.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 1). В силу абзаца 36 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии могут быть оспорены в суде. С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ
В силу положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
На основании части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской федерации или муниципального образования.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.
На административного ответчика в силу требований части 1 статьи 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец администрация города Белгорода указала, что оспариваемым решением Комиссии была существенно снижена кадастровая стоимость земельного участка, что нарушает права заявителя как получателя арендной платы и выкупной стоимости (а в последующем, и налоговых платежей) в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Указанное подтверждает наличие нарушения прав административного истца, что входит в предмет доказывания по данной категории дел.
Срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение Комиссии принято 26.04.2018, а административное исковое заявление поступило в суд 23.07.2018, то есть в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.
Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 12.04.2018 Сухов Н.И., являясь собственником гаража N N, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности по адресу: <адрес>, обратился в Комиссию по рассмотрению вопросов о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, которая составляет <данные изъяты> руб.
Заседание Комиссии состоялось 26.04.2018.
По результатам голосования членов Комиссии ("за" - 3, "против" - 1) установлено, что оформление и содержание представленного Суховым Н.И. отчета об оценке, подготовленного оценщиком Шушпановым С.А. - членом СРО Общероссийская общественная организация "Российской общество оценщиков", соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной Федеральным стандартом оценки.
Решением Комиссии от 26.04.2018 N 214 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете и равной <данные изъяты> рублей.
Порядок создания и деятельность комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Белгородской области установлены положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положениями приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2001 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", приказа Управления Росреестра по Белгородской области от 26.10.2012 N П/495 "О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области" (приказы о внесении изменений в от приказ Росреестра N П/170 от 30.04.2013; N П/345 от 23.07.2014; N П/385 от 15.08.2014; N П/0030 от 28.01.2016; N П/0239 от 23.05.2016; NП/0038 от 31.01.2017; N П/0071 от 21.02.2018).
В соответствии с пунктом 1 Порядка Комиссия создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия. В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской федерации от 01.06.2009 N 457, таким органом является Росреестр.
В силу пункта 13 Порядка Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Суховым Н.И. заявление в Комиссию было подано 12.04.2018 и рассмотрено Комиссией 26.04.2018, что свидетельствует о соблюдении сроков, установленных законодательством.
В соответствии с пунктом 10 Порядка заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины её членов.
Из протокола N 14 заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.04.2018 следует, что на заседании Комиссии присутствовал её председатель, три члена Комиссии, приглашенные заявитель Сухов Н.И. и заместитель начальник отдела исходных данных управления земельных отношений г. Белгорода.
В силу пункта 12 Порядка голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены Комиссии не вправе воздержаться от голосования. Решение Комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов Комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.
Из представленного протокола заседания Комиссии от 26.04.2018 следует, что рассматривая заявление Сухова Н.И., Комиссия отметила, что документы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости представлены в полном объеме. Одним из членов Комиссии были высказаны замечания к отчету об оценке, два члена Комиссии, в том числе и председатель Комиссии отметили, что в результате проведенного анализа представленного отчета установлено соответствие Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, а также Федеральным стандартам оценки.
По результатам рассмотрения представленных документов, в том числе отчета об оценке, Комиссией принято решение об удовлетворении заявления Сухова Н.И. и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете и равной <данные изъяты> рублей, при голосовании: "за" - три члена Комиссии, "против" - один член Комиссии.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что решение от 26.04.2018 N 214 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2014 принято полномочным органом с соблюдением кворума и установленного порядка голосования. Комиссией проверялось соблюдение заявителем требований закона о предоставлении необходимого комплекта документов, проверялось оформление и содержание представленного отчета об оценке. Принятое Комиссией решение соответствует по форме требованиям пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.
Вопреки утверждениям представителей административного истца, администрация города Белгорода была извещена о месте и времени заседания Комиссии, на котором рассматривалось заявление Сухова Н.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка (уведомление о проведении заседания Комиссии исх. N 02-04/4221-РЯ от 13.04.2018; список внутренних почтовых отправлений от 16.04.2018), а также о результатах рассмотрения заявления Сухова Н.И. (письмо исх. N 02-04/4992-РЯ от 03.05.2018; список внутренних почтовых отправлений от 04.05.2018).
Исходя из того, что размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположен принадлежащий заявителю Сухову Н.И. гараж, зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, Сухов Н.И. вправе был обратиться в Комиссии с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендованного земельного участка.
Поскольку необходимые документы, перечисленные в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Суховым Н.И. были представлены в Комиссию, Комиссия обязана была рассмотреть поданное заявление, оснований для отказа в рассмотрении заявления Сухова Н.И. не установлено.
Нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, допущено не было.
Комиссия пришла к выводу о соответствии представленного отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В силу пункта 20 Порядка в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
Исследуя отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком объектов-аналогов и осуществлённых им расчетов, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства и не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.
Так, при составлении отчета N 2017.057 от 20.10.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, оценщик ООО "Бел-Консалтинг" руководствовался положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиями Федеральных стандартов оценки, в том числе ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297; ФСО N 2 "Цели оценки и виды стоимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298; ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299; ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611; сводом стандартов и правил РОО 2015 (ССО РОО 2015).
В отчете оценщиком указывается, что целью оценки и предполагаемым использованием результатов отчета является определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Оценщик также перечислил допущения и ограничения, примененные им при оценке, привел перечень материалов и документов, использованных при составлении отчета.
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, в том числе информация о его физических свойствах, имущественные права, текущее использование и местоположение, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком проведен анализ общеэкономического состояния территории РФ по итогам 2013 г; социально-экономического положения Белгородской области в 2013 г.; анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок оцениваемого объекта.
Проведя осмотр объекта оценки и анализ его фактического использования, оценщик отнес оцениваемый земельный участок к рынку земель населенных пунктов под индустриальную застройку для размещения гаражей.
Изучая рынок продажи земельных участков для строительства гаражей, в том числе в рамках гаражных кооперативов в г. Белгороде по состоянию на дату оценки, оценщиком сделан мотивированный вывод о том, что данный сегмент рынка неразвит, так как незастроенные аналогичные объекты отсутствуют. На рынке имеются земельные участки для размещения гаража с уже существующими постройками для размещения индивидуальных транспортных средств, то есть единые объекты недвижимости, включающие в себя стоимость земельного участка и гаража. Для таких объектов характерно то, что фактически площадь земельного участка ровна площади застройки гаражом.
Оценщиком исследован рынок купли -продажи гаражей на 1 машиноместо по ул. 60 лет Октября в ГСК N N в городе Белгороде, а также анализ основных ценообразующих факторов.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки применялся метод выделения в рамках сравнительного подхода. Вследствие отсутствия рынка земельных участков под индустриальную застройку для строительства гаражей, в целях расчета стоимости земельного участка в качестве аналогов использовались единые объекты недвижимости, включающие стоимость земельного участка и гаражного строения. Затем из стоимости, полученной в ходе расчета, вычиталась стоимость воспроизводства улучшений.
Таким образом, в соответствии с требованиями ФСО N 3 оценщик в отчете описал обоснование выбора используемого подхода к оценке и метода в рамках применяемого подхода, а также привел последовательность действий при применении выбранного подхода.
К объектам -аналогам, используемым при расчете рыночной стоимости земельного участка были применены корректировки. Оценщиком в отчете приведены мотивы применения либо не применения корректировок, а также указана информация о справочниках, используемых при подборе корректировочных коэффициентов.
Доказательств того, что применение корректировок является неправильным и привело к неверному определению рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
Приложением к отчету являются копии материалов распечаток, использованных оценщиком при составлении отчета.
В отчете об оценке оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток. В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Учитывая изложенное, требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО N 3, суд признает соответствующими. В отчете содержится информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно требований ФСО N 7.
В то же время, ни членом Комиссии, заявившим о наличии нарушений в отчете оценщика, ни административным истцом не приведены конкретные пункты федеральных стандартов оценки, которые нарушены в представленном в Комиссию отчете.
Между тем, из буквального толкования пункта 20 Порядка следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Законодатель не ставит доказательственное значение такого отчета в зависимость от того, какие нарушения допущены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются они грубыми или нет.
Таким образом, доводы представителей административного истца о несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о том, что определённая данным Отчетом рыночная стоимость земельного участка является заниженной и не соответствует действительной стоимости объекта, нельзя признать обоснованными.
Кроме того, следует отметить, что оценщик ФИО13 подготовившая отчет об оценке, является членом Саморегулируемой организации Союз оценщиков "Сибирь" - регистрационный номер N, имеет профессиональное образование в области оценки, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости".
Вопреки утверждениям представителей административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, установленная отчетом, подготовленным ООО Оценочная фирма "Профессионал", не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, установленной на основании отчета оценщика ООО "Бел-Консалтинг".
Следует отметить, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделки, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку их величина исчислена и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Как следует из материалов дела, администрация города Белгорода заблаговременно извещалась о проведении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, имела возможность представить Комиссии свои возражения и доказательства иной рыночной стоимости объекта оценки.
Доводы представителей административного истца о том, что поскольку разница между кадастровой стоимостью земельного участка (<данные изъяты> руб.) и его рыночной стоимостью (<данные изъяты> руб.) превышает 30%, заявителю Сухову Н.И. надлежало представить в Комиссию положительное экспертное заключение на отчет об оценке, суд находит несостоятельными.
Действительно, пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263, предписывает соответствующим Комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. Если же отличие превышает тридцать процентов, Комиссия отклоняет заявление о пересмотре, кроме случаев, когда заявитель, помимо отчета оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям.
Вместе с тем, данные положения Порядка не подлежат применению в силу несоответствия их нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, которая в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N172-ФЗ не предусматривает положительное экспертное заключение в числе документов, представляемых при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Такой вывод следует, в том числе, из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которой с момента вступления Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ в силу отпали нормативно-правовые основания для определения уполномоченным федеральным органом случаев, в которых при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости получение положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости является необходимым (определение от 09.03.2017 N 592-О).
Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на день подачи Суховым Н.И. заявления в Комиссию и принятия Комиссией решения вступил в законную силу и подлежал применению.
Представитель Управления Росреестра по Белгородской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в судебном заседании также пояснил о неприменении указанных выше положений после внесения изменений в статью 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исключающих из перечня документов, представляемых в Комиссию, положительное экспертное заключение на отчет об оценке.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требований о признании незаконным решение N 214 от 26.04.2018 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, вынесенного на основании протокола N 14 от 26.04.2018 и исключении из архивных сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением N 214 от 26.04.2018 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере <данные изъяты> рублей, не имеется.
В ходе рассмотрения дела также установлено, что 02.07.2018 органом кадастрового учета произведен расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается Актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 02.07.2018 и актуальная кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.
Информация о данной кадастровой стоимости земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, установленная решением Комиссии N 214 от 26.04.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей является архивной, подлежащей применению на период с 01.01.2018 по 02.07.2018.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд
решил:
в удовлетворении административных исковых требований администрации города Белгорода о признании незаконным решения N 214 от 26.04.2018 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, вынесенного на основании протокола N 14 от 26.04.2018, об исключении из архивных сведений Единого государственного реестра недвижимости установленной решением комиссии кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение суда составлено 24 сентября 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка