Решение Иркутского областного суда от 14 сентября 2017 года №3а-136/2017

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 14 сентября 2017 года Дело N 3а-136/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2017 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кравченко Е.Г.,
при секретаре Седых М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-136/2017 по административному исковому заявлению Давыдовой С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Правительству Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Давыдова С.В. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ей на праве собственности, указывая, что установленная кадастровая стоимость нарушает ее право на уплату земельного налога в обоснованном размере, поскольку рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой стоимости. Согласно отчету № об оценке от 10.05.2017 ООО <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <...> составляет 8 374 000 руб. Полагает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 11 028 573, 03 руб. существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права административного истца, так как административный истец исчисляет и уплачивает земельный налог с завышенной налоговой базы (кадастровой стоимости).
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости.
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 26 мая 2017 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Правительство Иркутской области, в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Иркутска (л.д.2-6 том 1).
Определением Иркутского областного суда от 15 июня 2017 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 191-195 том 1). Производство по делу приостановлено.
Определением Иркутского областного суда от 14 сентября 2017 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.
12 сентября 2017 года административный истец уточнила заявленные административные требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости равной 8 314 394 руб. по состоянию на <...>. Обязать ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административный истец Давыдова С.В., представитель административного истца Филимонова Н.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в установленном порядке.
Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») Кругляк В.С., действующая на основании доверенности № от <...>, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра». Указала, что исковые требования не признает, полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не может выступать по настоящему делу в качестве административного ответчика, поскольку спорные отношения между ФГБУ «ФКП Росреестра» и административным истцом отсутствуют, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с требованиями ст.24.20 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 05.05.2014 №239-пп «О внесении изменений в постановление Правительства Иркутской области от 15.11.2013 №517-пп» по Приложению №1. Согласно данному постановлению земельный участок был отнесен к 5 группе видов разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, удельный показатель кадастровой стоимости участка составляет 13802, 97 руб., следовательно, кадастровая стоимость земельного участка составляет 11 028 573, 03 руб. (13802, 97руб. х <...> кв.м. (площадь).
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, просит рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве на исковое заявление представитель Правительства Иркутской области Давтян Л.А., действующая на основании доверенности от <...> за № исковые требования не признала. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка, собственником которого является истец, определена в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждено экспертным заключением общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) Полодухина О.Е., действующая на основании доверенности № от <...>, в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменных возражениях исковые требования не признала, указала, что земельный участок, кадастровый номер № с местоположением: <...>, поставлен на кадастровый учет <...>. <...> в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о регистрации права собственности Давыдовой С.В. на указанный земельный участок на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 20 ноября 2014 года № 931-рп и договора купли-продажи земельного участка от <...>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению № 2 к Постановлению № 517-пп для пятой группы разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) кадастрового квартала № по городу Иркутску и составляет 11 028 573, 03 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 13 802, 97 руб. за 1 кв.м).
Представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска Бондарева Н.А., действующая на основании доверенности, в письменных возражениях указала, что не согласна с административными исковыми требованиями. В обоснование возражений указала, что довод оценщика, имеющийся в отчете о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по состоянию на дату <...> когда наблюдается тенденция снижения цен на недвижимость, является лишь предположением, в связи с чем объекты-аналоги №, №, №, № не могут быть выбраны в качестве объектов-аналогов, оценщиком нарушен п.10 ФСО №1. Приложенные выписки газет, из которых выбраны объекты-аналоги, не читаемы, что нарушает ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания кафе, местоположение: <...>.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 23 июня 2016 года № 221-ФЗ, от 03 июля 2016 года №№ 360-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп.
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта № от <...>, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью <...> по результатам открытого аукциона в электронной форме от <...> №, обществом с ограниченной ответственностью <...> проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от <...> заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от <...> № по состоянию на <...>.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации <...> подготовлено положительное экспертное заключение от <...> № о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Данный отчет составлялся в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действовавшем на момент его составления.
В соответствии с актом сдачи-приема от <...> отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Давыдовой С.В. земельный участок площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <...>, принадлежит на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> произведена соответствующая запись.
Таким образом, Давыдова С.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере 13 802, 92 руб. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на <...> составляет 11 028 573, 03 руб., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 12).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Давыдовой С.В. заключен договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка с ООО <...>.
Согласно отчету об оценке от 10 мая 2017 года №, составленному ООО <...>, рыночная стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <...>, по состоянию на <...>, составляет 8 374 319 рублей.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями.
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на <...> на основании определения Иркутского областного суда от 15 июня 2017 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 10 мая 2017 года № требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
В заключении судебной экспертизы от 30 августа 2017 года № судебный эксперт указала, что при проверке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО <...>, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в части обоснованности применяемых корректировок, что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Так, на странице 34 отчета оценщиком сделан вывод о том, что влияние фактора времени на цену земельных участков подтверждено не было. По мнению эксперта, данный вывод некорректен, так как анализ цен предложений в таблице № отчета произведен по объектам, объявления о продаже которых, публиковались более чем за 8 месяцев до даты оценки, анализ влияния фактора времени на цену земельных участков за период между датой оценки и датой предложений объектов-аналогов отсутствует.
На странице 35 в п.2 оценщиком сделан вывод о влиянии фактора расположения в разных районах города на цену 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном рынке. Влияние данного фактора на цену коммерческой недвижимости (так как объект оценки - земельный участок под коммерческое использование) не анализировалось.
Заключение судебного эксперта содержит выводы о допущенных оценщиком нарушениях принципа обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, не подтверждена.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка составляет 8 314 394 руб.
Иркутская лаборатория судебной экспертизы входит в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется в своей деятельности Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов, находится экспертное учреждение по месту нахождения спорного земельного участка.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России С.. имеет высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по специальности с 2006 года.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.
Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 06 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки не проводился, поскольку расчет рыночной стоимости производится на дату в прошлом (на <...>). Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером № в заключении эксперта приведена схема с портала услуг <...>, из которой видно, что он расположен в <...> районе города Иркутска, Правобережном административном округе (правом берегу Ангары). Текущее использование земельного участка соответствует его разрешенному использованию - под эксплуатацию кафе. Застройка ул. <...> представлена как коммерческими объектами (зданиями торгового и офисного профиля), так и жилыми домами.
Экспертом исследован рынок недвижимости Иркутской области, города Иркутска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.
В заключении эксперта объекты-аналоги выбраны с максимальной точностью, все они расположены в городе Иркутске, имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Эксперт также обосновал невозможность корректировки на категорию земельного участка, поскольку все объекты-аналоги, как и объект экспертизы, имеют одинаковую категорию земельного участка - земли населенных пунктов.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, обоснованно применена корректировка на торг, на изменение цены во времени, а также корректировки на местоположение, поскольку для оценки были подобраны сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, расположенные в различных районах в города Иркутска, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается доказательствами.
Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере 8 314 394 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка - <...>.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости. Суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые.
Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, доказательств того, что на <...> - дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию здания кафе, местоположение: <...>, определенную по состоянию на <...>, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебного эксперта в размере 8 314 394 рублей.
В силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.
Согласно п.25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Административные исковые требования Давыдовой С.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию здания кафе, местоположение: <...>, определенную по состоянию на <...>, равной рыночной стоимости в размере 8 314 394 (восемь миллионов триста четырнадцать тысяч триста девяносто четыре) рубля.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Иркутский областной суд 24 мая 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Е.Г. Кравченко
Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка