Решение Пермского краевого суда от 18 марта 2020 года №3а-1352/2019, 3а-313/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2020 года Дело N 3а-313/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Демко А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пермский региональный центр антикризисного управления" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Пермский региональный центр антикризисного управления" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 110,2 кв.м, с кадастровым номером **755, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 622 000 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года;
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 73,8 кв.м, с кадастровым номером **756, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 663 000 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года;
- встроенные помещения, назначение нежилое, общей площадью 155,3 кв.м, с кадастровым номером **780, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 106 000 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года;
- встроенные помещения, назначение нежилое, общей площадью 35,6 кв.м, с кадастровым номером **852, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 285 000 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.
Представитель административного истца Демко А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафонова Т.А. в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, согласно административному исковому заявлению, не возражает.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, представлен отзыв в письменном виде.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Пермский региональный центр антикризисного управления" является собственником объектов недвижимости: нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 110,2 кв.м, с кадастровым номером **755; нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 73,8 кв.м, с кадастровым номером **756; встроенные помещения, назначение нежилое, общей площадью 155,3 кв.м, с кадастровым номером **780; встроенные помещения, назначение нежилое, общей площадью 35,6 кв.м, с кадастровым номером **852, расположенных по адресу: ****.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес ООО "Пермский региональный центр антикризисного управления" в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае".
Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами **755, **756, **780, **852 определена актом N 340 от 11 сентября 2019 года ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" и составляет: с кадастровым номером **755 - 6 199 501,56 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года; с кадастровым номером **756 - 4 178 613,56 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года; с кадастровым номером **780 - 8 676 786,49 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года; **852 - 2 031 595,17 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 18 сентября 2019 года.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке N 18-10/19 от 24 октября 2019 года, составленный оценщиком ООО "Кси Консалтинг" Г.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: с кадастровым номером **755 - 3 622 000 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года; с кадастровым номером **756 - 2 663 000 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года; с кадастровым номером **780 - 5 106 000 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года; **852 - 1 285 000 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Г. является членом саморегулируемой организации Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", гражданская ответственность оценщика застрахована.
Описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки, выбор примененного оценщиком подхода и метода оценки.
Основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - коммерческая недвижимость офисного назначения.
Оценщиком проведен анализ рынка объектов офисного назначения города Перми, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости. При определении стоимости объектов оценки оценщиком использован только сравнительный подход, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.
В отношении каждого объекта оценщиком была определена стоимость единого объекта недвижимости, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к соответствующему объекту капитального строительства земельного участка.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи офисных помещений города Перми, оценщик сформировал выборку объектов-аналогов по наиболее подходящим элементам сравнения: местоположение, назначение, стоимость квадратного метра общей площади объекта. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для помещений и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Г. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Кроме того, административным истцом представлено экспертное заключение N 1493/11/2019 от 18 ноября 2019 года на отчет N 18-10/19, выполненное ООО "КСИ Консалтинг", согласно которому данный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Административные ответчики и заинтересованные лица не выразили несогласие с отчетом об оценке, не привели обоснованных доводов, не указали на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговые результаты рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объектов недвижимости, заявленную в иске, сведений об их рыночной стоимости в ином размере не представлено.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости подано в суд 23 декабря 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пермский региональный центр антикризисного управления" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 110,2 кв.м, с кадастровым номером **755, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 622 000 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года;
- нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 73,8 кв.м, с кадастровым номером **756, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 663 000 рублей по состоянию на 18 сентября 2018 года;
- встроенные помещения, назначение нежилое, общей площадью 155,3 кв.м, с кадастровым номером **780, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 106 000 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года;
- встроенные помещения, назначение нежилое, общей площадью 35,6 кв.м, с кадастровым номером **852, расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 285 000 рублей по состоянию на 19 сентября 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка