Решение Владимирского областного суда от 16 августа 2021 года №3а-135/2021

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 3а-135/2021
**** **** года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Емельяновой О.И.
при секретаре Кротковой Ю.В.,
с участием представителя административного истца Вихаревой Е.А. по доверенности Наумова Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вихаревой Е. А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере равном их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Вихарева Е.А. обратилась во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском, уточненным в ходе рассмотрения дела.
В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:
****, площадью 865, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенный по адресу: ****;
****, площадью 829, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - для эксплуатации магазина "Универмаг", расположенный по адресу: ****
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** установлена постановлением главы МО **** от **** **** по состоянию на **** в размере 4 979 592 руб. и 5 229 749 руб., соответственно.
Между тем, согласно отчету об оценке, выполненному ООО Оценочная и консалтинговая компания "****" от **** ****, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на **** составляет, соответственно, 2 115 000 руб. и 2 027 000 руб.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми
номерами **** в размере их рыночной стоимости 2 115 000 руб. и 2 027 000 руб., соответственно, по состоянию на ****, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.
Административный истец Вихарева Е.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца Вихаревой Е.А. по доверенности Наумов Е.А., настаивая на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, определенном в отчете об оценке, сослался на объективность и достоверность проведенных оценщиком Смирновой О.В. исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик администрация МО ****, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. В представленном письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда, дело просил рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.235, 253).
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по **** (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по ****), извещенное надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.243).
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** (далее - Управление Росреестра по ****), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.247).
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей администрации МО ****, ФГБУ "ФКП Росреестра" по ****, Управления Росреестра по ****, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения представителя административного истца Наумова Е.А., изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика Смирнову О.В., осуществляющую деятельность в ООО "****", суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Вихаревой Е.А. принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами:
- ****, площадью 865 +/-9 кв.м., относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: ****;
- ****, площадью 829 +/- 10 кв.м., относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - для эксплуатации магазина "Универмаг", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****
Данное обстоятельство подтверждается копией договора купли-продажи недвижимого имущества от ****, заключенного с **** потребительским союзом, копией договора купли-продажи недвижимого имущества от ****, заключенного с Сибиряковой Н.Б., передаточными актами (л.д.10-19).
Земельные участки с кадастровыми номерами **** являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет с кадастровым номером **** - ****, с кадастровым номером **** - ****. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от **** ****, **** (л.д.22-26, 27-31).
Постановлением главы МО **** от **** **** "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования ****" кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** установлена по состоянию на **** в размере 4 979 592 руб. и 5 229 749 руб., соответственно (л.д.238-241).
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в реестр объектов недвижимости ****, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **** (л.д.20,21).
**** Вихарева Е.А., полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, нарушает её права как плательщика земельного налога, обратилась в суд с настоящим административным иском.
В обоснование довода о существенном превышении кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке от **** **** выполненный оценщиком ООО Оценочная и консалтинговая компания "****" Смирновой О.В.
Поскольку размер земельного налога в силу ст. 391 НК РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данных земельных участков кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате земельного налога и у нее имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от **** ****, подготовленному оценщиком ООО Оценочная и консалтинговая компания "****" Смирновой О.В., рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на **** составляет, соответственно, 2 115 000 руб. и 2 027 000 руб. (л.д.25-147).
К отчету от **** **** приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Смирнова О.В. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности, а именно, имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации оценщиков "****", включена в реестр членов РОО ****, регистрационный ****, что подтверждается свидетельством от ****, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" **** от ****, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика ****, осуществляет деятельность в ООО Оценочная и консалтинговая компания "****" (л.д. 149-154).
В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объектов оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик Смирнова О.В., которая ясно, конкретно и однозначно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.
Так, свидетель Смирнова О.В. пояснила, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** определена оценочной организацией исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости. При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемых объектов недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение оцениваемых земельных участков.
В частности, несмотря на то, что земельный участок с кадастровым номером **** расположен в центре ****, на земельном участке нет стоянки, подъезд к зданию неудобный, со стороны проулка.
Земельный участок с кадастровым номером **** расположен на территории городского рынка, на второй линии, земельный участок небольшой, практически полностью занят зданием магазина, не имеет стоянки, собственного въезда, после 16.00 час. его использование затруднено ввиду закрытия рынка.
Указала, что поскольку оцениваемые земельные участки исходя из видов их разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером **** - эксплуатация административного здания, с кадастровым
номером **** - для эксплуатации "Универмага", имеют коммерческое назначение ею были применены одни и те же объекты - аналоги применительно к обоим земельным участкам.
Пояснила, что в рамках сравнительного подхода ею выбраны 3 объекта-аналога, имеющих одинаковую категорию земель и коммерческое назначение.
Первый объект-аналог расположен в ****, площадью 824 кв.м., торговался по цене 2 472 000 руб., стоимость 1 кв.м. 3000 руб.
Второй объект-аналог расположен в ****, имеет площадь 3 317 кв.м., предлагался к продаже по цене 6 126 000 руб., стоимость 1 кв.м. 1 846,8 руб..
Третий объект-аналог расположен в ****, площадью 2 800 кв.м., торговался за 12 600 000 руб., стоимость 1 кв.м. 4 500 руб.
Пояснила, что в процессе оценки применены корректирующие коэффициенты на дату установления кадастровой стоимости, местоположение, площадь, торг (дату продажи), месторасположение в черте населенного пункта. После применения корректирующих коэффициентов удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемых объектов составил 2 444,96 руб./кв.м.
Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, указала, что отраженная в отчете об оценке от **** **** рыночная стоимость максимальна для оцениваемых объектов. Пояснила, что решением суда установлена кадастровая стоимость земельного участка под торговым центром ****", находящегося в центе города, по состоянию на **** исходя из удельного показателя рыночной стоимости в размере 1500 руб. за 1 кв.м.
Также пояснила, что применительно к оцениваемым объектам приоритетным явился сравнительный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельных участков.
Доходный подход представляет собой вероятное значение, которое может приносить земельный участок с расположенным на нем объектом. Данный подход при оценке земельных участков не применяется, поскольку допускает большую погрешность, искажает значение рыночной стоимости, земельный участок в аренду не сдается в связи с чем, спрогнозировать доход невозможно.
Затратный подход в отношении земельных участков не применяется.
Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 74-77 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу в **** и ****.
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный Смирновой О.В. отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от **** N 135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от **** N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО **** "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСО**** "Цель оценки и виды стоимости", ФСО**** "Требования к отчету об оценке" и ФСО**** "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объектах оценки.
В соответствии с требованиями ФСО **** оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объектов оценки.
Произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от **** N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленных отчетов, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Само по себе наличие существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельных участков не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке от **** **** ООО "****" лицами, участвующими в деле, не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании оценщика, составившего отчеты об оценке, административный ответчик иные лица, участвующие в деле, участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объектов оценки, не заявлено.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний. Данных о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности лицами, участвующими в деле, не приведено.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от **** **** в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на **** в размере, соответственно, 2 115 000 руб. и 2 027 000 руб.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления Вихаревой Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату ее обращения в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Вихаревой Е. А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 865 +/-9 кв.м., относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: ****, по состоянию на **** в размере его рыночной стоимости 2 115 000 (два миллиона сто пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 829 +/- 10 кв.м., относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для эксплуатации магазина "Универмаг", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****, по состоянию на **** в размере его рыночной стоимости 2 027 000 (два миллиона двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи заявления Вихаревой Е. А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми
номерами **** в размере, равном их рыночной стоимости ****.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда О.И.Емельянова
Мотивированное решение изготовлено ****.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка