Дата принятия: 05 июня 2020г.
Номер документа: 3а-135/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июня 2020 года Дело N 3а-135/2020
05 июня 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Голованова Александра Евгеньевича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Голованов А.Е. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, с учетом уточнения, в размере <данные изъяты> рублей, внести изменения в государственный кадастр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование административного иска указано на то, что спорный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Соколова Л.А. уточнила административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей.
Представитель административного ответчика после перерыва Шабагутдинова А.А. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагала отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества несоответствующим законодательству об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Администрация городского округа город Рыбинск, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых не заявлены возражения относительно установления судом величины кадастровой стоимости, содержатся возражения относительно применения обязательных мер по проведению государственного кадастрового учета.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили пояснения, в которых возражений относительно административного искового заявления не заявлено.
От Администрации городского округа город Рыбинск поступили письменные возражения, содержащие замечания к отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.
Выслушав представителя административного истца, представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Голованов А.Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке", статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Аналогичные положения содержатся в части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административным истцом представлен уточненный отчет N 20-01-21 от 21 января 2020 года, выполненный оценщиком ИП ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании свидетель ИП ФИО6, согласившись с замечаниями департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необходимости корректировки на местоположение, скорректировала расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок.
Оценщиком, как указано выше, отчет в части применения корректировок был уточнен. Данное уточнение согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, справочными и методическими материалами, используемыми в оценочной деятельности. Необходимость применения корректировки на местоположение объекта-аналога N 1 подтверждается материалами дела и содержанием отчета.
Правильность расчета рыночной стоимости с учетом применения корректировки на местоположение объекта-аналога N 1 сомнений не вызывает, представителем департамента не оспаривается.
Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Первоначальные возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, Администрации городского округа город Рыбинск на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не могут быть приняты судом, так как оценщиком представлен скорректированный отчет, в котором учтены высказанные замечания.
Замечания департамента относительно скорректированного отчета также не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
Департамент имущественных и земельных отношений по Ярославской области ссылается на нарушение экспертом пункта 5 ФСО N 3 и пункта 22 ФСО N 7 и указывает на то, что объекты-аналоги NN 2 и 3 (<адрес> и <адрес>) не могут быть приняты в качестве аналогов в связи с тем, что на указанные участки получено разрешение на строительство базы строительных материалов и здания площадью 100 кв. м, земельные участки объектов-аналогов NN 1 и 2 относятся к разным сегментам рынка, объект-аналог N 1 находится в д. <адрес>, поэтому оценщик должен был сделать корректировку на местоположение в масштабе области к данному аналогу.
Оценщиком применена корректировка на местоположение аналога N 1 (д. <адрес>), в связи с чем скорректирована итоговая рыночная стоимость земельного участка.
Относительно иных замечаний оценщиком даны пояснения о том, что федеральные стандарты оценки и законодательство об оценочной деятельности не содержат ограничений в связи с наличием/отсутствием разрешения на строительство, оценщиком подбирались аналоги, свободные от застройки.
Оснований полагать, что оценщик неправильно определилсегмент рынка при отборе аналогов N 2 и N 3 не имеется, так как данные аналоги, как и объект оценки, относятся к коммерческой недвижимости, о чем свидетельствует содержания объявлений о продаже аналогов. Указание в расчетной таблице о том, что данные аналоги предназначены под индустриальную застройку, само по себе не является основанием для вывода о неправильном определении сегмента рынка. Корректировки и иные элементы расчета, характерные для иного сегмента рынка, оценщиком в отношении данных аналогов не применялись. Содержание отчета, включая расчетную часть, свидетельствует о том, что объекты-аналоги относятся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки.
Доказательства того, что указание в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3 о получении разрешений на строительство повлекло необоснованное занижение рыночной стоимости объекта оценки, не представлены.
Замечания о необоснованности применения корректировки на красную линию указаны ошибочно, так как подобной корректировки оценщиком не применялось, необходимости для применения такой корректировки не имелось.
В целом возражения представителя административного ответчика к отчету об оценке рыночной стоимости сводятся к иной оценке изложенных обстоятельств, несогласию с выбором объектов-аналогов. Данные суждения не могут быть приняты во внимание, поскольку оценщиком произведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
В силу изложенного оснований для критической оценки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Голованова А.Е. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 13 марта 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
