Решение Тверского областного суда от 18 августа 2020 года №3а-135/2020

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 августа 2020 года Дело N 3а-135/2020
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Гришиной С.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почаевой А.Н.
с участием представителей:
административного истца Зубковой Т.В.,
административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Бойковой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Сулейманова К.М.о об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Сулейманов К.М.о. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:46:0090763:250, расположенного по адресу: Тверская область, город Ржев, улица Большая Спасская, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость и затрагивает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца Зубкова Т.В. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Бойкова Т.В. в судебном заседании поддержала письменные возражения, из которых следует, что оценщиком необоснованно применена корректировка на коммуникации к объектам-аналогам N 2 и N 4; оценщик в отчете ссылается на наличие у аналога N 3 электроснабжения, однако такая информация в объявлении о продаже отсутствует; при корректировке на передаваемые права в отношении объектов-аналогов N 1 и N 2 применен коэффициент для земельных участков, находящихся в долгосрочной аренде, однако объявления о продаже данную информацию не содержат; на страницах 65 и 122 отчета указаны разные даты предложения к продаже объекта-аналога N 3; на странице 128 отчета не читаема информация об объекте-аналоге N 4.
Представители административного ответчика - Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц - Администрации города Ржева, ФГБУ ФКП Росреестра, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Администрация города Ржева представила суду письменный отзыв, из которого следует, что пересмотр кадастровой стоимости повлечет уменьшение налоговых доходов местного бюджета города Ржева Тверской области.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 69:46:0090763:250, площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, город Ржев, улица Большая Спасская, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - магазины, принадлежит административному истцу на основании договора аренды земельного участка от 30 января 2020 года N 2271, заключенного с Администрацией города Ржева Тверской области, зарегистрированного 26 августа 2020 года.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости.
Таким образом, Сулейманов К.М.о., как плательщик арендной платы, вправе оспорить его кадастровую стоимость.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.
Спорный земельный участок не вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена органом регистрации прав в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка".
Согласно выписке из ЕГРН от 19 мая 2020 года, а также данным филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области, его кадастровая стоимость была определена по состоянию на 20 июня 2018 года в размере сумма.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком общество ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 20 июня 2018 года составила сумма.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе коммерческого назначения, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.
Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал четыре аналога, расположенных в Тверской области, относящихся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определилитоговую величину рыночной стоимости.
Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке выводы оценщика не опровергают.
Достоверность указанных выводов, а также сведений, используемых при производстве оценки, оценщик ФИО1, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.
Так, согласно показаниям свидетеля, применение корректировки на коммуникации к стоимости аналогов N 2 и N 4 обосновано тем, что данные земельные участки не имеют каких-либо коммуникаций, в то время как у аналога N 3 имеется электроснабжение. При этом вопрос об обеспеченности участка-аналога N 3 инженерными коммуникациями разрешался в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 исходя из содержания объявления о продаже, указывающего не на наличие указанных коммуникаций на участке, а о возможности подключения (наличие подвода электричества). Применение статистического исследования Лейфера Л.А. "Справочника оценщика недвижимости - 2017" для расчета корректировки оценщик обосновал тем, что данный источник рекомендует в случае отсутствия коммуникаций применение корректировки по минимальным диапазонам, что и было сделано применительно к аналогам N 2 и N 4 (таблица 22 страница 46 отчета).
В отношении объектов-аналогов N 1 и N 2 оценщиком при корректировке на передаваемые права применен коэффициент для земельных участков, находящихся в долгосрочной аренде, поскольку в объявлениях о их продаже (страницы 116 и 119 отчета) нет соответствующей информации. Из объявления о продаже в отношении аналога N 1 следует, что это собственность публично-правового образования, что предполагает аренду, как источник бюджетных средств. При этом разница в коэффициентах между долгосрочной и краткосрочной арендой составляет менее одного процента, что не может существенным образом повлиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
На странице 65 отчета в отношении объекта-аналога N 3 в графе "период предложения к продаже" указана дата выявления оценщиком данного предложения - 04 мая 2018 года, на странице 122 отчета указана дата самого предложения - 03 мая 2017 года.
Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, и содержащих сведения об иной рыночной стоимости, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.
Оснований для удовлетворения требований истца об обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании решений и действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Вместе с тем, о нарушениях административными ответчиками требований законодательства и прав административного истца, суду не сообщалось. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.
В то же время учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлен органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Сулейманова К.М.о удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:46:0090763:250, расположенного по адресу: Тверская область, город Ржев, улица Большая Спасская, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 июня 2018 года в размере сумма. В остальной части заявленных требований - отказать.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - 13 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий С.А. Гришина
Мотивированное решение составлено 19 августа 2020 года.
Председательствующий С.А. Гришина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка