Дата принятия: 03 сентября 2019г.
Номер документа: 3а-135/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 сентября 2019 года Дело N 3а-135/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Поздняковой О.Ю., при секретаре Афанасьевой А.А., с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н., представителя министерства имущественных отношений Хабаровского края Васина А.А., представителя заинтересованного лица - Администрации г.Хабаровска Маклакова А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Столбового Ю.С. к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Столбовой Ю.С. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 276 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2016 года в размере 9 154 888,4 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником спорного земельного участка, кадастровая стоимость которого в соответствии с Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N42 по состоянию на 1.01.2016 года определена в размере 23 164 981,28 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 8.07.2019 года N19.39.1ЗУ, выполненным оценщиком ООО "Оценка 27" Семеновой, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1.01.2016 года определена в размере 9 154 888,4 рубля.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Столбового Ю.С., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заявившего ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края Васин А.А. поддержал доводы, изложенный в письменных возражениях на административный иск, заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Объекты, используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов, имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Оценщиком подобраны объекты аналоги с существенно отличавшимися ценообразующими факторами. При применении метода сравнения продаж сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги, размер площади которых не совпадает с размером площади объекта оценки. Оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы как транспортная доступность, инфраструктура. В качестве источников для подбора аналогов оценщиком использован практический журнал "дальневосточный оценщик", интернет-ресурс "Форпост", сайт объявлений "Авито", в которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков, достоверной информации о земельных участках что не позволяет достоверно определить вид разрешенного использования, характеристики земельных участков. Таким образом, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, в соответствии со ст. 84 КАС РФ не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.
Представитель администрации г.Хабаровска Маклаков А.Е. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований административного истца, поддержал доводы изложенные в письменном отзыве на иск, о несоответствии представленного административным истцом Отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Полагает, что оснований для принятия представленного административным истцом отчета, в качестве относимого и допустимого доказательства с учетом требований ст. 60, 61 КАС РФ, не имеется.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, ознакомившись с письменными пояснениями генерального директора составившего отчет ООО "Оценка 27", суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела и выписки из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 276 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилые здания (здание производственный цех с гаражом и административное здание), поставлен на кадастровый учет 11.11.2005 года. На основании договора купли-продажи от 29.03.2013 г. правообладателем земельного участка с ограничением в виде ипотеки является Столбовой Ю.С. Запись о регистрации от 17.04.2013 г. N.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 12.02.2019 г. составляет 23 164 981,28 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абз. 2).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Столбовой Ю.С., являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 8.07.2019 г. N 19.39.2.ЗУ, составленный оценщиком ООО "Оценка 27" Макушевым К.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет9 154 88,40 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, как производственно-складской, оценщик верно исходил из того, что фактическое использование оцениваемого земельного участка не противоречит разрешенному, оцениваемый объект относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешённого использования N9 - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок На земельном участке расположены объекты капитального строительства: административное здание, производственный цех с гаражом, которые относятся к производственным.
В качестве источников информации использованы данные, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях - еженедельный журнал "Вся недвижимость Хабаровска" (http://vnh27.ru/); официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru); официальный портал Федеральной службы государственной регистрации, раздел мониторинг рынка недвижимости ((https://portal.rosreestr.ru/wps/portal); портал бесплатных объявлений Фарпост. Хабаровск (http://www.farpost.ru); содержащих сведения о продаже земельных участков за период исследования. Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.
Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с учетом информации, указанной в объявлениях, публичной кадастровой карты.
Все выявленные Оценщиком сделки и предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям (факторам): тип объекта; категория земель; дата продажи (предложения); условия продажи (торг); выставлявшееся право на объект; местоположение; площадь участка; вид разрешенного использования.
В рамках сравнительного подхода выявлено 6 объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, предложенных к продаже или проданных с января.2015 по январь.2016, находящихся в г.Хабаровске, предназначенных для размещения промышленных объектов.
Применены корректировки на условия продажи (торг); на дату продажи (предложения); на вид права; местоположение; на площадь объекта. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете в таблицах 22-24..
Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам между объектами аналогами и объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам в Отчете мотивирован.
В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли 4 объекта-аналоги с диапазоном стоимости от 1334,81 руб. до 1504,01 руб. /1 кв.м. (табл. 24).
В рамках сравнительного подхода определена стоимость 1 кв.м в размере 890,9 руб. и рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в размере 9 154 888,40 руб..
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Обстоятельства, на которые ссылается в судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, административным ответчиком, заинтересованным лицом, заявлено не было.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 18.07.2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 12.02.2019 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Столбового Ю.С. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 9 154 888, 40 рублей. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 18.07.2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 6 сентября 2019 года
Судья Хабаровского
краевого суда Позднякова О.Ю.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
