Решение Забайкальского краевого суда от 30 января 2020 года №3а-135/2019, 3а-11/2020

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2020 года Дело N 3а-11/2020
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,
при помощнике судьи Орловой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мусаева А. А.о об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
установил:
26 ноября 2019 года Мусаев А.А. посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина с закрытой автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28 мая 2015 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований представитель указал, что земельный участок предоставлен административному истцу на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N N от 4 марта 2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере 6 721 330 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке N N от 23 сентября 2019 года. Данное обстоятельство нарушает имущественные права Мусаева А.А, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера платежей, уплачиваемых им за земельный участок.
Одновременно заявлено требование о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере 32 300 рублей.
В судебное заседание административный истец Мусаев А.А., его представитель Литалина Е.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, направили заявление о рассмотрении дела без их участия.
Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности Новожиловой О.В. ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя, также представил письменные возражения, указав, что оценка отчета на его соответствие предъявляемым требованиям входит в полномочия суда, при этом указывает, что оценщиком не сделаны корректировки на местоположение, дату продажи, на вид разрешенного использования, некорректное применение которых приводит к неверному определению кадастровой стоимости, а информация по аналогу N 2 не обнаружены, по аналогам NN 3, 4 не читаема. Кроме того, представитель ссылалась на необоснованность требований о взыскании судебных расходов при некорректном определении рыночной стоимости, в связи с чем невозможно установить действительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостями земельного участка. Заявленный размер расходов на оплату услуг представителя полагала завышенным, не отвечающим принципу разумности.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованное лицо администрация городского округа "Город Чита", надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, для участия в судебном заседании своих представителей не направили.
Заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю, извещенный о времени и месте судебного заседания, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Мусаев А.А. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, N 261/19 от 4 марта 2019 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина с закрытой автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 116-125, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 17 декабря 2019 года - л.д. 134-135).
В соответствии с пунктами 4.3, 4.3.4 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 28 мая 2015 года.
На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 28 мая 2015 года в размере <данные изъяты> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 28 мая 2015 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 декабря 2019 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка N N от 23 сентября 2019 года, составленный оценщиком АНО "Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз" Бояркиной К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" (регистрационный N от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - АО "АльфаСтрахование", период действия договора - с 3 ноября 2018 года по 2 ноября 2019 года (страховой полис N). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик Помешкина Т.А., являющаяся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - СПАО "РЕСО-Гарантия", период действия договора - с 2 апреля 2019 года по 1 апреля 2020 года (страховой полис N). Ответственность АНО "Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз" застрахована в СОАО "ВСК" (страховой полис N, период действия договора - с 7 июня 2019 года по 6 июня 2020 года).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N от 24 апреля 2018 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что специфика земельных участков исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как они являются природными ресурсами и не могут быть воспроизведены человеком. Рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель. Кроме того, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом участке, что свидетельствует о затруднительности и нецелесообразности применения данного метода.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбраны четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина с закрытой автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28 мая 2015 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> рублей.
Доводы представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. о том, что оценщиком не сделаны корректировки на местоположение, дату продажи, на вид разрешенного использования земельных участков, опровергаются представленным отчетом об оценке N N, а также письменными пояснениями оценщика к отчету.
В соответствии с положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, оценщиком в полной мере проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, в том числе анализ рынка, выбраны объекты-аналоги в 4 территориальной ценовой зоне, отнесенные в 5 виду разрешенного использования, к которым отнесен и сравниваемый объект, и, принимая во внимание типичный срок экспозиции земельных участков (2-3 года), не применены корректировки. При этом информация об объектах-аналогах приведена в приложении к отчету.
Каких-либо иных возражений от участвующих в деле лиц по принятию отчета об оценке земельного участка N N от 23 сентября 2019 года как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участвующими в деле лицами ходатайств не заявлялось.
При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению на 28 мая 2015 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> рублей.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Сведений об обращении Мусаев А.А. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 28 мая 2015 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта (более чем в 3 раза) взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 20 000 рублей, понесенных Мусаевым А.А., что подтверждается договором на оказание услуг на проведение оценки земельного участка N 132 от 2 сентября 2019 года, договором беспроцентного займа от 15 мая 2019 года, соглашением о погашении задолженности N 1 от 2 сентября 2019 года, платежным поручением N 4 от 9 сентября 2019 года, а также письмом директора АНО "Региональный центр оценки и экспертизы" о получении оплаты от Мусаева А.А.
При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации несение административным истцом указанных расходов, в том числе расходов на оценочные работы, вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как не обусловленные процессуальным поведением лица.
Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя (договор N 3/19 об оказании юридических услуг от 26 сентября 2019 года, чек-ордер от 3 октября 2019 года), суд, учитывая объем оказанной юридической помощи (составлено и подано одно административное исковое заявление) полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.
Таким образом, в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 27 300 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Мусаева А. А.о об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина с закрытой автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей по состоянию на 28 мая 2015 года на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 26 ноября 2019 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Мусаева А. А.о судебные расходы в размере 27 300 (двадцать семь тысяч триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья О.Ч. Цыдендамбаева
Решение изготовлено 30 января 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка