Решение Белгородского областного суда от 28 ноября 2018 года №3а-135/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2018 года Дело N 3а-135/2018
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Кубаевой И.В.
с участием представителя административного истца ООО "Белгранкорм" Маракина Д.А., представителя административного ответчика администрации Белгородского района Белгородской области Третьяковой Е.С., представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Белгородские гранулированные корма" (ООО "Белгранкорм") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Белгранкорм" (далее - административный истец, Общество) на основании договора аренды N 6397 от 17.02.2016 является арендатором земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации объекта общественного питания, с кадастровым номером N, площадью 1049 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с расчетом арендной платы земельного участка, являющегося приложением N 1 к договору аренды земельного участка, арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
На государственный кадастровый учет указанный земельный участок поставлен 12.05.2003.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением администрации Белгородского района Белгородской области от 10.10.2014 N 130 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Белгородского района" и составила <данные изъяты> руб.
Распоряжением администрации Белгородского района Белгородской области от 26.09.2014 N 2596 "Об уточнении вида разрешенного использования земельных участков в границах Веселолопанского сельского поселения" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с "для эксплуатации зданий и сооружений" на "для эксплуатации магазина".
В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, 21.05.2015 органом кадастрового учета произведен расчет кадастровой стоимости земельного участка, которая по состоянию на 21.05.2015 составила <данные изъяты> рублей.
21.05.2015 сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
Распоряжением администрации Веселолопанского сельского поселения от 25.01.2016 N 1-з внесены изменения в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером N (вид разрешенного использования земельного участка изменен с "для эксплуатации магазина" на "для эксплуатации объекта общественного питания". Данные изменения не повлекли перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации объекта общественного питания", так же как и земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации магазина" отнесен к 5 группе: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
ООО "Белгранкорм" воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 12.04.2018 обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.09.2017 N21/09-2017, подготовленный оценщиком ООО "Бизнес -Оценка" и положительное экспертное заключение N Э-0287/17 от 15.12.2017 на отчет об оценке, подготовленное экспертом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки". Согласно представленного Обществом отчета, рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости составила по состоянию на 21.05.2015 - <данные изъяты> рублей.
Решением N 217 от 10.05.2018 Комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете, по тем основаниям, что содержание представленного отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
ООО "Белгранкорм" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. по состоянию на 21.05.2015 на период с 01. 01.2018.
О дате судебного заседания административный истец был извещен надлежащим образом и своевременно, обеспечил явку своего представителя.
Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. Полагал, что представленный административным истцом отчет является единственным верным доказательством рыночной стоимости земельного участка. Заключение эксперта является недопустимым доказательством, поскольку экспертом были допущены отступления от требований ФСО, имели место ряд методических ошибок при отборе объектов-аналогов, а также неверно применены ряд корректировок.
Представители административного ответчика администрации Белгородского района Белгородской области и заинтересованного лица Правительства Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка, заключение судебной экспертизы.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, заинтересованное лицо администрация Веселолопанского сельского поселения муниципального района "Белгородский район" Белгородской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ), в соответствии со ст. 24.18 которого, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет N21/09-2017 от 21.09.2017, подготовленный оценщиком ООО "Бизнес-Оценка" и подтвержденный положительным экспертным заключением эксперта Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", согласно которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила <данные изъяты> рублей.
Административным ответчиком были выражены сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка ввиду того, что представленный административным истцом отчет об оценке содержит нарушения федеральных стандартов оценки, в связи с чем было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям стандартов оценки.
Представитель заинтересованного лица Правительства Белгородской области поддержала позицию представителя административного ответчика.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда по делу назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Союза Белгородская торгово-промышленная палата А.
По результатам проведенных исследований, в заключении N 067.04-0890 от 31.10.2018, экспертом сделаны выводы о неполном соответствии отчета N 21/09-2017 от 21.09.2017 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 21.05.2015 установлена экспертом в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.
Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Определяя сегмент рынка, к которому может быть отнесен земельный участок, исходя из вида его фактического использования, оцениваемый объект отнесен экспертом к рынку коммерческих земельных участков - земельные участки под офисно-торговую застройку.
Анализируя рынок продажи объектов, относящихся к сегменту коммерческой (торгово-офисной) недвижимости, эксперт выбрал 12 предложений о продаже земельных участков торгово-офисного назначения, представленных таблице 10 экспертного заключения и сделал выводы, что для рынка земельных участков Белгородской области (кроме крупных населенных пунктов) коммерческого назначения характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв.м. земельного участка торгово-офисного назначения может варьироваться от 400 до 4 545,45 рублей. Рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и, в частности, Белгородского района (с. Веселая Лопань) не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке обоснован, мотивирован и сомнений не вызывает.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель коммерческого назначения города Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка, в рамках сравнительного подхода, эксперт выбрал четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, обосновав свой выбор в заключении. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных на сайте https://ruads.org.
При выборе аналогов экспертом учитывались такие характеристики, как цена предложения, площадь объекта, стоимость 1 кв.м., условия продажи и дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций и транспортная доступность.
Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, подробно обосновал приведенные поправки и расчет их значений со ссылкой на источник информации.
Опираясь на справочник оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", Лейфер Л.А., 2014, эксперт применил корректировку на торг на среднем уровне в размере 14% для участков под офисно-торговую застройку, учитывая специфику рынка объекта оценки.
Поскольку стоимость недвижимости зависит от её местоположения и окружения, а для коммерческой недвижимости играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность, экспертом обоснованно применена корректировка на местоположение и окружение, которую эксперт рассчитал методом квалиметрического моделирования на основании источника информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А., Гришин М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости"; А.Н. Асаул, А.Е. Яскевич, Е.Е. Яскевич, ООО "НЦПО" "Анализ рынка недвижимости (обоснование корректировок)", Г.Г. Азгальдов, А.В. Костин +соавтор-программист "Квалиметрия в оценке собственности", Н.П. Баринов, к.т.н. М.Э. Аббасов, к.ф.м.н., Метод квалиметрического моделирования. Границы применения.) Для каждого объекта недвижимости эксперт определилбальное значение каждого из основных ценообразующих факторов, а также суммарное бальное значение для каждого объекта.
Значимым параметром в ценообразовании является также и площадь земельного участка и размер корректировки на площадь земельного участка рассчитан экспертом на основе данных Справочника оценщика недвижимости. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.
Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
Согласование результатов проводилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку, в рамках заключения экспертом использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес 100%.
Основываясь на полученных результатах, эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости объекта оценки- земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Расчеты эксперта по определению итоговой рыночной стоимости земельных участков не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.
Суд соглашается с данными выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, подробно мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Выводы эксперта не опровергнуты.
Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 299 от 20.05.2015 определено, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о нарушении оценщиком Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Как установлено экспертом, для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком применен сравнительный подход к оценке, использование которого произведено с нарушениями требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона об оценочной деятельности.
В частности, эксперт указал на то, что оценщиком не проведен анализ рынка в сегменте объекта оценки. Объект оценки отнесен оценщиком к сегменту рынка земельных участков из состава земель населенных пунктов под офисно-торговую застройку, при этом, исследован рынок продажи земельных участков как коммерческого, так и производственного назначения. Однако анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен оценщиком не произведен, что привело к неверному выбору объектов аналогов, использованных для расчета стоимости объекта оценки в сравнительном подходе к оценке.
Кроме того, в качестве аналогов оценщик использовал ненадлежащие объекты, что привело к получению недостоверного результата определения рыночной стоимости. Оценщиком найдено одиннадцать предложений к продаже незастроенных земельных участков под торгово-офисную застройку, представленных в таблице 10 отчета и приведены сведения о сопоставимых с объектом оценки объектах-аналогах, среди которых имеются объекты "для промышленного назначения". В качестве объекта-аналога оценщик использовал земельный участок, предназначенный для производственных целей, а также земельный участок промышленного назначения. Однако, поскольку объект оценки относится к другому сегменту рынка (офисно-торговая недвижимость) использование данных объектов в качестве аналогов некорректно и привело к получению недостоверного результата рыночной стоимости.
Используя при определении рыночной стоимости объекта оценки корректировку на уторговывание, размер которой составил 15%, оценщик опирался на Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Лейфер Л.А. Между тем, согласно данному источнику размер корректировки на уторговывание составляет 14%. Использование корректировки в большем размере привело к занижению величины рыночной стоимости.
Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 65 - 74 экспертного заключения.
Суд соглашается с данными выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, подробно мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Выявленные экспертом нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в представленном отчете величины рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.
Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
В свою очередь представителем административного истца каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
Иными доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются.
Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые являются существенными и повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
Не является также надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение N Э-0287/17 от 15.12.2017 на отчет ООО "Бизнес-Оценка", подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".
Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, положительное экспертное заключение также является недостоверным доказательством, суд в качестве доказательства его принять не может.
Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о соответствии представленного отчета об оценке стоимости земельного участка нормам и требованиям законодательства об оценочной деятельности, и требованиям федеральных стандартов оценки, признаётся судом несостоятельным и опровергающийся материалами дела, а утверждения представителя административного истца о незаконности экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости земельного участка.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", либо путем назначения судебной оценочной экспертизы.
Правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Согласно Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" N 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы N 067.04-0890 от 31.10.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка.
Участвующие в деле лица доводов о необоснованности и противоречивости экспертного заключения не высказывали, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.
Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта руководствоваться заключением судебной экспертизы.
Отчет N 21/09-2017 от 21.09.2017 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Из содержания пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта N 067.04.0890 от 31.10.2018.
В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Датой обращения ООО "Белгранкорм" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 12.04.2018.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Белгранкорм" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1049 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации объекта общественного питания, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 21.05.2015.
Датой подачи заявления ООО "Белгранкорм" о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 12.04.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 3 декабря 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка