Дата принятия: 08 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-135/2018, 3а-22/2019
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 апреля 2019 года Дело N 3а-22/2019
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Тарасовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 519,
установил:
решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - Комиссия) от 22 августа 2018 года N 519 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Интехсервис" (далее - ООО "Интехсервис") о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью 1546 кв.м, расположенного по адресу: ..., ......., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 2266 000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее - администрация МО г.п. Кандалакша, администрация), не согласившись с данным решением, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приведенного решения Комиссии, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером * площадью 1546 кв.м, расположенный по адресу: ..., находится в собственности ООО "Интехсервис".
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка стоимость его определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 24825 668 рублей.
ООО "Интехсервис" обратилось в Комиссию, представив отчет ООО "***" об оценке рыночной стоимости земельного участка N 382-06/2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 2266 000 рублей.
Решением Комиссии от 22 августа 2018 года N 519 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта, установленной в отчете об оценке, в размере 2266 000 рублей.
Административный истец полагает, что вышеуказанное решение Комиссии не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки (далее - ФСО) N 1, N 3, N 7.
Так, в рамках сравнительного и доходного подходов оценщиком применены объекты-аналоги, не схожие с объектом оценки по характеристикам, при этом соответствующие корректировки не внесены.
Объекты-аналоги расположены в зоне П-3 "Зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности". Вид разрешенного использования - автосалоны, магазины автозапчастей. Фактическое и разрешенное использование объекта оценки - для обслуживания здания ресторана. Данный земельный участок расположен в зоне Ц-1 "размещение делового, общественного и коммерческого назначения". Зона П-3 не предусматривает строительство ресторанов.
По объектам-аналогам NN 1, 3 имеются обременения, однако коэффициент при обременениях на указанные объекты не применен.
При сравнительном и доходном подходах оценщик использует один и тот же аналог, расположенный по адресу: ..., при этом, при описании в первом подходе указывает цену продажи/предложения объекта в размере 3500000 рублей, во втором - 399656 рублей. Тем самым, оценщик в нарушение положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вводит в заблуждение пользователя отчета относительно стоимости объекта.
В отношении объекта-аналога N 2, расположенного по адресу: ..., не применен коэффициент по элементу сравнения "наличие дороги с асфальтовым покрытием".
Таким образом, вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги обладают схожими ценообразующими характеристиками, не верен, поскольку все объекты имеют различные виды разрешенного использования и расположены в разных градостроительных зонах, следовательно, не могут являться аналогами без применения корректировок.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, указанной в представленном отчете.
Определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости объекта, являющегося объектом налогообложения, затрагивает права административного истца в сфере экономической деятельности.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 августа 2018 года N 519.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном ходатайстве поддерживает доводы, изложенные в административном иске, полагает, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, указанная в отчете N 382-06/2018, не может быть признана достоверной, поскольку отчет выполнен с нарушениями действующего законодательства.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) Лобода Р.Н. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица ООО "Интехсервис" судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Суд, выслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит заявленные требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).
Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Судом установлено, что ООО "Интехсервис" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания ресторана, общая площадь 1546 +/- 14 кв.м, распложенного по адресу: ..., ... ... (том 2 л.д. 136).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 24825 668 рублей (том 2 л.д. 135).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области N 585-ПП от 25.11.2016. Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
26 июля 2018 года ООО "Интехсервис" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 2 л.д.10).
Извещение о проведении 22 августа 2018 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 31 июля 2018 года (том 1 л.д. 12).
В письменном сообщении от 21 августа 2018 года N 1721 администрация МО г.п. Кандалакша просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 13-14).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 519 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2266 000 рублей (том 1 л.д.15).
Копия решения комиссии от 22 августа 2018 N 519 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 03 сентября 2018 года (том 1 л.д.16).
Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Интехсервис" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Согласно материалам дела о кадастровом споре, к поступившему в комиссию заявлению ООО "Интехсервис" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет N 382-06/2018 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер *, выполненный ООО "***", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2266 000 рублей (том 2 л.д.13-132).
Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления).
В целях проверки выводов отчета ООО "***" N 382-06/2018 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер *", суд по ходатайству административного истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "***" (...).
Согласно заключению эксперта ООО "***" А.Д.В, N 1294-19рс от 11 марта 2019 года отчет ООО "***" N 382-06/2018 от 29 июня 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
При этом экспертом выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущенные оценщиком в выполненных расчетах, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *.
Так, экспертом были выявлены:
- нарушения требований ФСО N 1, пункт 8, поскольку оценщиком для расчета стоимости объекта оценки использованы данные "Справочника Оценщика недвижимости. Том 3. Издание четвертое. Земельные участки". Вместе с тем, данный справочник предназначен для использования при оценке недвижимости на дату 01 мая 2016 года и последующие, в то время как дата оценки - 01 января 2016 года;
- нарушения пункта 10 подпункта "в" ФСО N 7, поскольку представленный в отчете оценщика анализ рынка объекта оценки, проведен по объектам, расположенным в ..., при этом к ценам всех использованных в анализе рынка объектам-аналогам перед проведения самого анализа внесены корректировки (на торг, местоположение, вид права, площадь);
- нарушения пункта ФСО N 5, поскольку содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке, а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов;
- нарушения подпункта "в" пункта 11 ФСО N 7, поскольку анализ основных факторов, влияющих на спрос", предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости проведен по трем объектам-аналогам, принятым к расчету, а не по всему массиву имеющихся в распоряжении оценщика данных, не приведены интервалы значений факторов всех имеющихся предложений и сделок;
- нарушения подпункта "д" пункта 10 ФСО N 7, поскольку выводы по итогам проведения анализа рынка отсутствуют и возможность использования имеющихся данных о предложениях и сделках для расчета сравнительным подходом.
Эксперт пришел к выводу о том, что указанные в отчете ООО "***" от 29 июня 2018 года N 382-06/2018 средние значения и доверительные интервалы цен для реализации сравнительного подхода определены некорректно.
Кроме того, эксперт в заключении указал, что выбор использованного оценщиком сравнительного и доходного подходов к оценке и методов в рамках подхода не обоснован. Использование (реализация) выбранного метода не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а также принципам, понятиям и определениям, указанным в Федеральных стандартах оценки. Выполненные в отчете расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранному и использованному методу, применяемому в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки.
В нарушение требований ФСО N 1, п. 13 и ФСО N 3, п.5 для расчета стоимости объекта оценки оценщиком использован аналог N 2, информация о котором не достоверна - некорректно определен кадастровый номер земельного участка, категория и вид разрешенного использования, к цене аналога не внесены соответствующие корректировки. Аналог N 3 не соответствует объекту оценки по фактору "категория земельного участка" и "вид разрешенного использования", к цене аналога не внесены соответствующие корректировки. Аналог N 2 расположен в территориальной зоне "Т-3", что не соответствует объекту оценки, соответствующая корректировка на вид разрешенного использования не внесена. В отчете отсутствуют выводы по результатам анализа рынка прав аренды и возможность применения на его основе доходного подхода.
Эксперт пришел к выводу, что рассматриваемый отчет ООО "***" N 382-06/2018 от 29 июня 2018 года не отвечает требованиям пунктов 8, 13 ФСО N 1, пункта 10 подпункта "в" ФСО N7, пункта 5 ФСО N 3, подпунктов "в, д" пункта 10, подпункта "в" пункта 11 ФСО N 7, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.
Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, проверил обоснованность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Полномочия эксперта подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Ходатайства о назначении повторной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было.
Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном в отчете ООО "***" N 382-06/2018 от 29 июня 2018 года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 519.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 91 процент на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вправе оспорить рассматриваемое решение Комиссии.
В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 519.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.
Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 519 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 2266000 рублей несоответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 2266 000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 519.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
