Решение Оренбургского областного суда от 28 февраля 2018 года №3а-135/2017, 3а-3/2018

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2018 года Дело N 3а-3/2018
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хакимовой О.В.,
при секретаре Плешивцевой К.Г.,
с участием представителя административного истца Вожжовой И.Н. - Татаренкова А.В.,
представитель администрации г.Оренбурга - Ереминой Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вожжовой ФИО13 об установлении кадастровой стоимости зданий равной их рыночной стоимости,
установил:
Вожжова И.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости:
с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание; наименование: коптильный цех, площадью *** кв.м, адрес: (адрес);
с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, адрес: (адрес);
с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, адрес: (адрес).
Кадастровая стоимость указанных нежилых зданий составляет: N - 8 446 658 рублей, N - 10 233 706,39 рублей; N-14 240 033,76 рублей.
Административный истец, считая установленную кадастровую стоимость завышенной, просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости, указанной в предоставленных суду отчётах об оценке:
здания с кадастровым номером N в размере 1 811 000 рублей по состоянию на 3 ноября 2011 года;
здания с кадастровым номером N в размере 2 349 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2013 года;
здания с кадастровым номером N в размере 7 763 000 рублей по состоянию на 15 февраля 2016 года.
В судебное заседание не явились административный истец Вожжова И.Н., представители Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие представителей ответчиков и заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных о явке в суд, поскольку их явка не была признана судом обязательной.
Представитель административного истца Татаренков А.В. поддержал исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равную рыночной стоимости, которая была установлена в отчетах, приложенных к исковому заявлению. Пояснил, что по итогам проведенной судебной экспертизы имеются замечания к представленному экспертом заключению. Так, эксперт необоснованно отказался от использования сравнительного подхода при оценке стоимости зданий. Вместе с тем при расчете величины потенциального валового дохода от объекта оценки применяется показатель недозагрузки при сдаче в аренду низкоклассных производственно-складских объектов для активных рынков, что ведет к завышению стоимости объектов. При определении стоимости зданий с применением затратного подхода в нее необоснованно включена стоимость установленного внутри здания холодильного оборудования. Применяя доходный подход, эксперт применяет разные ставки капитализации для объектов оценки, несмотря на то, что здания расположены практически в одном месте, для объектов с кадастровыми номерами 56:44:0309003:82 и 56:44:0309003:208 применяется ставка для активного рынка в размере 10,9%, а для объекта 56:44:0309003:329 ставка 8,8% для неактивного рынка, что ведет к завышению его стоимости.
Представитель администрации г.Оренбурга Еремина Е.Е. полагает возможным установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном при проведении судебной экспертизы.
Изучив материалы дела, принимая во внимание отзывы Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области, замечания к экспертному заключению и возражения на эти замечания эксперта ФИО5, суд приходит к следующему.
Отношения по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости регулируются главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 24.18 предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено и из материалов дела следует, что Вожжова И.Н. является собственником зданий:
с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание; наименование: коптильный цех, площадью *** кв.м, адрес: (адрес);
с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, адрес: (адрес);
с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, адрес: (адрес).
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 3 ноября 2011 года и составляет 8 446 658 рублей; кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 20 декабря 2013 года и составляет N рублей; кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 15 февраля 2016 года и составляет 14 240 033,76 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
В подтверждение исковых требований Вожжова И.Н. представила отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненные оценщиком ООО "***" ФИО6
Так, согласно отчету N 200-148/3/Ш.С.В./07.17 от 18 июля 2017 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена на 3 ноября 2011 года и составляет 1 811 000 рублей.
Согласно отчету N 200-148/4/Ш.С.В./07.17 от 18 июля 2017 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена на 20 декабря 2013 года и составляет 2 349 000 рублей.
Согласно отчету N 200-148/5/Ш.С.В./07.17 от 18 июля 2017 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена на 15 февраля 2016 года и составляет 7 763 000 рублей.
Кроме того, административным истцом представлены экспертные заключения N Э-009 от 1 августа 2017 года, N Э-010 от 1 августа 2017 года, N Э-011 от 1 августа 2017 года, подготовленные ООО "***", согласно которым вышеуказанные отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Полученные стоимости объектов являются обоснованными.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости зданий на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости зданий и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Определением суда от 10 октября 2017 года назначалась судебная оценочная экспертиза (том 2, л.д. 21-22).
Согласно заключению эксперта N 02-11/17-ЭЗ от 11 января 2018 года, выполненному экспертом ФИО5, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 3 ноября 2011 года составляет 2 560 000 рублей; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию 20 декабря 2013 года составляет 5 020 000 рублей, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 февраля 2016 года составляет 13 740 000 рублей.
Для устранения возникших сомнений в правильности заключения, учитывая имеющиеся в деле замечания представителя истца к экспертному заключению, в судебном заседании допрошена эксперт ФИО5, которая показала, что отказ от применения сравнительного подхода при проведении экспертизы является обоснованным, поскольку такой подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В данном случае, объявления о продаже недвижимости из сегмента, к которому отнесен объект исследования, носит малоинформативный характер. По результатам анализа можно сделать вывод о том, что в основном на рынке представлены предложения о продаже производственных баз, представляющих единый комплекс объектов, занятых в общем производственном процессе, сведения о возможности реализации объектов отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества, отсутствуют. Ввиду ретроспективной даты оценки отсутствует возможность интервьюирования продавцов в вопросе уточнения информации достаточной для анализа объектов-аналогов.
По поводу замечания о необоснованном включении в стоимость здания стоимости установленного внутри него холодильного оборудования эксперт пояснила, что при осмотре объекта исследования с кадастровым номером N было установлено фактическое использование объекта: складские площади, часть из которых оборудованы морозильными камерами с подсобными помещениями. Специфика вышеуказанного объекта подтверждается информацией из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от (дата), выданное Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о наличии утепления наружных ограждающих конструкций минераловатными плитами. Эксперт учел эту конструкторскую особенность объекта в расчетах. Поскольку в используемом им при определении стоимости справочнике "Складские здания и сооружения 2011" стоимость технологического оборудования в стоимостные показатели не входит, при оценке объекта исследования стоимость холодильного оборудования не учитывалась.
По вопросу применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и применении ставок для активного и неактивного рынка эксперт пояснила, что понятие активного и неактивного рынка изложено в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. Сегмент рынка коммерческой недвижимости производственно-складского назначения г.Оренбурга можно охарактеризовать как активный до 2014 года, поскольку социально-экономические показатели находились на достаточно высоком уровне, на рынке присутствует достаточное количество продавцов и покупателей. После 2014 года наблюдается спад показателей социально-экономического развития. В связи с этим экспертом применены различные показатели рынка в зависимости от даты оценки - на 3 ноября 2011 года и на 20 декабря 2013 года применяются показатели для активного рынка, на 15 февраля 2016 года - для неактивного рынка.
При применении доходного подхода необходимо знать денежный поток, все бремя по обслуживанию здания, поддержание технического состояния ложится на собственника. Арендатор не несет данные расходы и не несет затраты по содержанию здания. Есть арендная ставка и арендатор либо берет здание за эту стоимость либо не берет. Все остальное не является важным при определении рыночной стоимости доходным подходом.
При применении доходного подхода эксперт ФИО5 уточняла информацию о каждом объекте-аналоге в результате интервьюирования (на момент актуальности объявления) тех объявлений, в которых информация предоставлена не полностью или неточно. Указанные данные хранятся в базе данных эксперта. Результат опроса представлен в таблице описания объектов-аналогов.
На замечания представителя истца о неверном применении корректировки цен - предложений объектов-аналогов на наличие отопления экспертом даны следующие пояснения.
Согласно данным справочника оценщика под ред. Лейфера средний показатель отношения удельной ставки аренды неотапливаемого объекта к удельной ставке аренды такого же отапливаемого объекта составляет 0,73. Ввиду того, что 50% от общей площади объекта исследования (с кадастровым N) неотапливается, в отличие от объектов-аналогов, необходимо применение понижающей корректировки к объектам-аналогам. Экспертом применена корректировка 0,865, рассчитанная как 50% от указанной в сборнике среднего показателя корректировки 0,73, а именно: 1- (1-0,73)*50% = 0,865.
На замечание представителя истца о том, что размер арендной ставки объекта исследования был неверно рассчитан методом сравнения продаж, эксперт пояснила, что при возведении объекта исследования, для создания и поддержания определенной температуры, использовались соответствующие теплоизоляционные материалы, данная информация подтверждается сведениями из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от (дата), выданное Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации (адрес) о наличие утепления наружных ограждающих конструкций минераловатными плитами.
На основании изложенного, оценщик, при расчете потенциального валового дохода в доходном подходе, применил повышающую корректировку на "наличие в составе объекта холодильных/низкотемпературных камер", выбрав средний показатель из доверительного интервала.
Кроме того, эксперт пояснила, что расчет рыночной стоимости проведен в соответствии с методическими рекомендациями, опубликованными в учебно-методическом пособии "Оценка доходной недвижимости" (С.В. Грибовский. - СПб.: Питер, 2001, 334 с.):
1 352 417 / 0,088 = 15 368 375 рублей, погрешность составляет 3 рубля,
где 0,088 - коэффициент ставки капитализации (= 8,8% / 100)
Все расчеты производились экспертом в программном продукте "Microsoft Excel" с применением повышенной точности. В расчетных таблицах, представленных в отчете, приведены округленные значения показателей (до целого). Конечные значения получены при использовании точных данных. В связи с вышеуказанным при пересчете конечных значений с использованием округленных данных может возникать незначительная погрешность.
В представленном заключении N 02-11/17-ЭЗ от 11 января 2018 года экспертом дано описание объектов исследования, приложены фотографии, сделанные оценщиком во время осмотра, дана общая информация о сегменте рынка. В целях получения объективного результата итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт использовал затратный подход (метод сравнительной единицы) и доходный подход (метод прямой капитализации доходов), обоснован отказ от использования сравнительного подхода. Так же был проведен выбор объектов-аналогов, наиболее подходящих по экономическим, материально-техническим и физическим характеристикам, результаты которого представлены в таблице. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативно-правовые акты, справочные материалы).
Заключение эксперта дано по поставленным судом вопросам, на замечания, которые возникли у представителя истца, экспертом ФИО5 были даны мотивированные и исчерпывающие пояснения.
Каких-либо обоснованных доказательств, опровергающих выводы, сделанные экспертом, назначенным определением суда, сторонами не представлено.
Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда.
Вместе с тем представленным административным истцом отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости суд относится критически, соглашаясь с теми замечаниями, которые указаны в отзыве на административный иск Управления Росреестра по Оренбургской области N 02-11-17 (т.2 л.д.1). Представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости не в полной мере соответствуют требованиям действующего законодательства, в частности ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N равной рыночной по состоянию на 3 ноября 2011 года в размере 2 560 000 рублей; кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 декабря 2013 года в размере 5 020 000 рублей, кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 февраля 2016 года в размере 13 740 000 рублей.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Поскольку Вожжова И.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением 14 сентября 2017 года, новые сведения о кадастровой стоимости будут применять с 1 января 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Вожжовой ФИО14 об установлении кадастровой стоимости зданий равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание; наименование: коптильный цех, площадью *** кв.м, адрес: (адрес), равной рыночной по состоянию на 3 ноября 2011 года в размере 2 560 000 рублей;
кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, адрес: (адрес), по состоянию на 20 декабря 2013 года в размере 5 020 000 рублей,
кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, адрес: (адрес) по состоянию на 15 февраля 2016 года в размере 13 740 000 рублей,
на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 14 сентября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Оренбургского областного суда в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.
Судья Оренбургского
областного суда О.В. Хакимова
Мотивированное решение суда изготовлено 5 марта 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка