Дата принятия: 04 марта 2020г.
Номер документа: 3а-1351/2019, 3а-312/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 марта 2020 года Дело N 3а-312/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Целоусова Сергея Витальевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Целоусов С.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 047 000 рублей по состоянию на 16.10.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 378.2, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого здания превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец, его представитель в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, согласно представленному заявлению, представитель просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя также не направил, о времени и месте слушания дела был извещен, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором также указал на то, что не возражает против установления рыночной стоимости объекта в заявленном истцом размере, ходатайство о назначении экспертизы не поддерживает. При этом ранее в суд были представлены замечания относительно представленного административным истцом отчета, которые приобщены к материалам настоящего административного дела.
Заинтересованные лица Администрация Верещагинского городского поселения Верещагинского муниципального района Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 05.02.2020) о времени и месте слушания дела извещены, в суд представителей не направили, в материалы дела от ГБУ "ЦТИ Пермского края" представлен отзыв о рассмотрении дела без участия его представителя.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Целоусов С.В. является собственником объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером **, общей площадью 397 кв.м., адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Объект находится в совместной собственности Целоусова С.В. и Ц..
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Думы муниципального образования Верещагинское городское поселение от 14.11.2017 N 62/207 "Об установлении на территории муниципального образования - Верещагинского муниципального района Пермского края налога на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 2819) включено спорное здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащее истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорного здания установлена в размере 6 450 737,87 рублей и определена по состоянию на 16.10.2018 актом от 24.10.2019 N 417 ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края", в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Целоусовым С.В. представлен отчет об оценке от 20.12.2019 N 253/2019, выполненный оценщиком ООО "Пермский центр оценки". Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 16.10.2018 составила 3 047 000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок торгово-офисной недвижимости (подсегмент - торговые объекты).Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торгово-офисной недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 3 квартал 2018 года, анализ рынка недвижимости Пермского края, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торгово-офисной недвижимости. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определил, что цены предложения на торговую недвижимость в 3-е зоне экономического развития Пермского края объектов, площадью более 300 кв.м. находятся в диапазоне 4367 - 13000 руб./кв.м. (без учета скидки на торг); в зависимости от индивидуальных особенностей оценки, а именно от его местоположения, площади, типа объекта, ориентации входа и т.д. стоимость оцениваемого ЕОН будет стремиться к показателю ниже среднего 9 141 руб./кв.м.; наиболее вероятная цена оцениваемого ОКСа, определенная как разница стоимости единого объекта недвижимости и доли стоимости земельного участка, будет стремиться к показателю 7039 руб./кв.м. (расчет приведен на стр. 45 отчета).
При составлении отчета оценщик также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения. Оценщик указал, что основные факторы, влияющие на цены зданий и помещений торгово-офисного назначения являются: местоположение, передаваемые права, тип объекта, класс качества помещений, общая площадь, обеспеченность инженерными коммуникациями, конструктивные характеристики, техническое состояние отделки, качество внутренней отделки, затраты на создание объекта, транспортная доступность.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком были использованы затратный и сравнительный подходы. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного подхода. При этом при определении рыночной стоимости объекта при согласовании результатов, полученных при расчете стоимости разными подходами, оценщик принял решение отказаться от использования сравнительного подхода, оценив объект только в рамках затратного подхода.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Ко-Инвест. Отказ от использования сборника УПВС в отчете обоснован.
В качестве аналога для объекта оценки (надземной части в 1 этаж) использован объект из сборника Ко-Инвест "Общественные здания", 2016, раздел "Торговые здания", шифр аналога О3.08.000.0015, имеющий характеристики: класс конструктивной системы КС-1, класс качества здания Econom, этажность от 1 до 2 этажей, высота - до 3,5 м, строительный объем здания от 1050 до 1400 куб.м,, площадь здания от 300 до 400 кв.м.
При оценке подвала здания магазина, в качестве аналога из справочника "Стоимостные коэффициенты по элементам зданий", 2016 г., оценщиком использован объект - подвал технический, имеющий характеристики: класс конструктивной системы КС-10, материал стен - ж/бетон, глубина - до 3 м, строительный объем от 300 до 900 куб.м.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.
Каких-либо замечаний относительно произведенного оценщиком расчета затратным подходом, а также выбора аналога для расчета административный ответчик, заинтересованные лица не приводят.
Доводы административного ответчика о неправильно определенном оценщиком диапазоне цен предложений и сделок на рынке торгово-офисной недвижимости Пермского края не могут быть приняты судом во внимание.
В отчете приведены средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр коммерческой недвижимости, которые приведены на основании данных анализа рынка коммерческой недвижимости г. Перми и Пермского края, а также по результатам обобщения, проведенного ООО "АЦ "КД-Консалтинг", т.е., по сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объектов оценки, а равно объектов-аналогов, и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта. Соответственно, имеющаяся разница между данными о среднем размере цены предложений на рынке коммерческой недвижимости и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Анализ фактических данных предложений при определении рыночной стоимости объекта, исходя из содержания отчета, необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение, и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты невозможно сопоставить с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, сегменту рынка и др. критериям, т.е. установить являются ли они схожими с объектом оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно, использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО N 1, п.п. б п. 22 ФСО N 7.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости стороной ответчика и заинтересованными лицами также не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 24.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Целоусова Сергея Витальевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилого здания) с кадастровым номером **, общей площадью 397 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 047 000 рублей по состоянию на 16.10.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 13.03.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
