Решение Пермского краевого суда от 20 мая 2020 года №3а-1349/2019, 3а-310/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2020 года Дело N 3а-310/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДарТекс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ДарТекс" (далее - ООО "ДарТекс", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, в размере рыночной стоимости, равной 25 474 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований Общество указало, что являлось собственником указанного выше помещения. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку помещение расположено в пределах здания, включенного в Перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 06.02.2020, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
В судебном заседании 05.03.2020 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено также Правительство Пермского края.
В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом административные исковые требования были уточнены, заявлено об установлении кадастровой стоимости спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости 33 941 000 рублей, вследствие чего к материалам дела приложен иной отчет об оценке независимого оценщика.
В судебное заседание административный истец представителя не направил, представлено заявление о рассмотрении дела без участия представителя Общества, согласно которому административные исковые требования поддерживает.
В судебное заседание также не явились иные участники процесса, о времени и месте слушания дела административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованные лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю, Правительство Пермского края, ООО "Арт Рэйсинг" были извещены надлежащим образом.
От административного ответчика поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя, в котором указано, что против установления кадастровой стоимости спорного помещения в размере рыночной 33 941 000 рублей Министерство не возражает.
Заинтересованные лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управление Росреестра по Пермскому краю также представили заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ДарТекс" в период с 24.11.2005 по 04.07.2019 являлось собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 938,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: ****. Помещение расположено в пределах здания с кадастровым номером **. В подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела представлены: свидетельство о государственной регистрации права, договор о долевом участии в инвестировании строительства от 05.03.2005, договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.05.2019, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости по состоянию на 20.05.2019 (собственник ООО "ДарТекс") и на 04.07.2019 (собственник ООО "Арт Рэйсинг"). В настоящее время, исходя из представленных документов, собственником спорного имущества является ООО "Арт Рэйсинг", которое привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений - 01.01.2018) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017, Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 и Постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28.11.2019 в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на соответственно 2018, 2019, 2020 годы. В названные Перечни (за N 4867, 5313, 50 соответственно) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, в пределах которого, как указано выше, находится спорное нежилое помещение.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Таким образом, поскольку помещение, ранее принадлежащее административному истцу, расположено в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, с учетом необходимости внесения налоговых обязательств за период владения имуществом, которые исчисляются исходя из оспариваемой кадастровой стоимости, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости помещения.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** составила 56 901 430,11 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещения кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 18.05.2020 N 1/2552/испр-19, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита". Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 помещения с кадастровым номером ** составила 33 941 000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик Р., выполнивший отчет, является членом Ассоциации СРО "НКСО", включен в реестр оценщиков за **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ** N ** от 15.06.2002 г. Ростовский государственный строительный университет, программа - "Оценка собственности", специализация - "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости" ** от 16.03.2018. Ответственность оценщика застрахована по полису ** АО "Альфастрахование". Срок действия полиса с 03.10.2019 по 02.10.2020.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок торгово-офисной недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торгово-офисной недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что цена предложения 1 кв.м. офисных помещений в центральных и прилегающих к центру районах краевой столицы находится в диапазоне 44320-80000 рублей с учетом прав на земельный участок.
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: местоположение, площадь, расположение относительно красной линии, физическое состояние, этаж, наличие отдельного входа, состояние отделки, объемно-планировочные характеристики объекта капитального строительства, другие.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не был использован затратный подход.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для помещения и 4 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, оценщиком был использован метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В отчетах приведен расчет потенциального валового дохода, с подробным описанием отобранных объектов-аналогов при определении рыночной стоимости арендной платы, в том числе с указанием источников информации, текста объявлений, а также приведено обоснование вводимых корректировок. В подтверждение достоверности информации о выбранных объектах-аналогах, их количественных и качественных характеристик, к отчету приложены скриншоты текстов объявлений. Приведен расчет рыночной ставки арендной платы для коммерческих помещений, расчет величины коэффициента недозагрузки, расчет операционных расходов, определение чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации.
При оценке объекта в рамках каждого из подходов оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
В результате согласования результатов оценки, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определилрыночную стоимость объекта в размере 33 941 000 рублей.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Р. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ранее заявленное в возражениях ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, административным ответчиком к моменту рассмотрения дела не поддерживалось, более того, как указывалось выше, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края против установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной 33 941 000 рублей не возражало, каких-либо замечаний относительно вновь предоставленного административным истцом отчета об оценке, не привело, также вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком к материалам дела не приложило.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю 12.07.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дар Текс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 938,3 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 33 941 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 12 июля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 28.05.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка