Решение Калининградского областного суда от 14 мая 2021 года №3а-134/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2021 года Дело N 3а-134/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Расюкевичуса Станислава Стасисовича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Расюкевичус С.С. обратился в суд 5 апреля 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 15 января 2007 года он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 848,2 кв.м, расположенного на ул.Безымянная,N в г.Гурьевске Калининградской области, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 января 2016 года постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625, в сумме 14 676 582,72 руб. и явно не соответствует рыночной стоимости нежилого здания, которая согласно отчету об оценке от 15 марта 2021 года N Н-010-2021 оценщика Мелкозерова А.В. составляет на ту же дату 6 823 000 руб. Таким существенным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования "Гурьевский городской округ".
В судебном заседании представитель административного истца - Жих Ю.И. - заявленные требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу доказательств, не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности Расюкевичусу С.С. с 15 января 2007 года на основании договора купли-продажи от 18 декабря 2006 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области..." кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 14 676 582,72 руб.
Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 3 февраля 2017 года.
Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.
Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года N 467 "Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц" установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.
Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.
Исходя из приведённых критериев Расюкевичус С.С. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.
В обоснование своих требований Расюкевичус С.С. представил отчёт от 15 марта 2021 года N Н-010-2021 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 6 823 000 руб., составленный оценщиком Мелкозеровым А.В., осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно.
Как видно из отчета об оценке, рыночная стоимость определена сравнительным подходом методом сравнения продаж в сумме 7 847 377 руб. и доходным подходом в сумме 5 798 867 руб. с последующим согласованием результатов оценки.
При проведении оценки объект осмотрен оценщиком, учтено его фактическое состояние.
При проведении оценки методом сравнения продаж оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, каждый из которых представляет собой нежилое помещение в удовлетворительном физическом состоянии свободного назначения, то есть сопоставимы по перечисленным характеристикам.
Объекты-аналоги расположены в различных районах города Калининграда, в связи с чем оценщиком применена понижающая корректировка 0,81 к цене каждого из объектов.
Также оценщиком проведены корректировки на торг, на площадь, на материал стен (поскольку материал стен оцениваемого объекта - металлопрофиль, материал стен объектов-аналогов - кирпич), а также на наличие грузоподъемных механизмов.
Размер корректировок приведен в мотивировочной части отчета об оценке, а их применение позволило в полной мере учесть при установлении рыночной цены оцениваемого объекта его индивидуальные характеристики и особенности.
В рамках доходного подхода к оценке оценщиком произведен расчет чистого дохода от аренды с учетом потенциального и действительного валовых доходов, а также чистого операционного дохода, размер которых определен на основании сравнительного анализа ставок арендной платы по договорам аренды нежилых помещений в городе Калининграде и процента недозагрузки и среднего значения ожидаемой текущей доходности недвижимости согласно данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2016 г.
Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Оценщик Мелкозеров А.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Так, Мелкозеров А.В. является оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
На основании статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Кроме того, в статье 15 настоящего Федерального закона также закреплено, что оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
При этом Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрено такое обязательное условие осуществления оценочной деятельности как государственная регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя.
Аналогичная правовая позиция высказана в письме Министерства экономического развития от 8 октября 2018 года N Д22и-1002.
Перечисленные в Федеральном законе N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года условия осуществления оценочной деятельности Мелкозеровым А.В. соблюдены.
Так, Мелкозеров А.В. является действительным членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент" (регистрационный номер 0014 в Едином государственном реестре саморегулируемых организаций), включен в реестр членов Ассоциации 21 марта 2018 года за регистрационным номером 947.
Право осуществления оценочной деятельности у Мелкозерова А.В. не приостановлено.
Мелкозеров А.В. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 006015-1 от 16 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", срок действия - до 16 марта 2021 года.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования N 015-073-004338/20, срок страхования - с 21 марта 2020 года по 20 марта 2021 года).
Таким образом, Мелкозеров А.В. вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
Оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.
В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 6 апреля 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 29 апреля 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.
Однако Управление Росреестра по Калининградской области, Правительство Калининградской области, администрация городского округа таким правом не воспользовались.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:03:010011:124 существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Расюкевичуса С.С., поданное в суд 5 апреля 2021 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 848,2 кв.м, адрес: Калининградская область, Гурьевский район, г.Гурьевск, ул.Безымянная,N по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 6 823 000 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости объекта.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка