Дата принятия: 27 апреля 2020г.
Номер документа: 3а-134/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 27 апреля 2020 года Дело N 3а-134/2020
Санкт-Петербург 27 апреля 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Григорьевой Н.М.,
при ведении протокола помощником судьи Ропотовой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Якорь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Якорь" ( далее - ООО "Якорь") обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17946+/-141 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, что составляет, согласно отчету оценщика, 10.220.000 руб. (т.1, л.д. 7 -10, 35 -148).
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, установленная 26.01.2015 г. кадастровая стоимость земельного участка в размере 12.633.266,16 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Кингисеппский муниципальный район Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика - Правительства Ленинградской области сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке, т.к. в расчетах объекту оценки произведена корректировка без учета его нахождения вдоль трассы А-180, а в отношении объекта - аналога не учтено расположение в сельском населенном пункте с невысокой численностью населения (т.1, л.д. 211,212).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356 (в редакции Постановления Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 г. N 63). Земельный участок с кадастровым номером N, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости 26.01.2015 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением N 356.
В данном случае для определения кадастровой стоимости земельных участков применялись Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. N 222. В целях реализации указанных Методических указаний применялись средние значения удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков, утвержденные Постановлением N 356. В соответствии с Постановлением N 356 среднее значение УПКС для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале N, утверждено в размере 703,96 руб./кв.м, таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, в отношении которого заявлены требования, составляет 12.633.266,16 руб., исходя из площади - 17946 кв.м и УПКС - 703,96 руб./кв.м.
Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 26.01.2015 г. (т.1, л.д. 206 -207).
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, все извещены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие ( т.1, л.д. 203, 207 обор., 221, 235, т.2, л.д. 1-7, 8).
По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса российской Федерации).
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Как следует из материалов дела, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17946+/-141 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес> (оригинал выписки о зарегистрированных правах административного истца на объект на л.д. 17 -28, т.1), административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 01.11.2019 г., а 28.01.2020 г. - в суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, т.е. с соблюдением установленного пятилетнего срока.
Кадастровая стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, установлена по состоянию на 26.01.2015 г. в размере 12.633.266,16 руб. ( л.д. 16, т.1).
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке N 0100.Н.19, составленный П., являющейся оценщиком ООО <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, на дату оценки - 26.01.2015 г. составляет с учетом округления 10.220.000 руб. (л.д. 34 - 148, т.1).
Представленный отчет составлен оценщиком П., которая является членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское Общество Оценщиков", включена в Реестр членов РОО 11.12.2007 г. за регистрационным номером 001828, получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 07.02.2018 г. N 003133 -1, срок действия аттестата - до 07.02.2021 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика.
Оценивая представленный истцом отчет об оценке от 30.08.2019, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывает сомнений в достоверности, подготовлен лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признается допустимым доказательством. Отчет содержит подробное описание исследования, основан на Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2"), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 299), "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. N 611).
Отчет основан на анализе рынка объекта оценки, подготовлен с учетом местоположения объекта оценки, наиболее эффективного использования, основан на анализе других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, при оценке использован сравнительный подход, при этом нецелесообразность использования иных методов подхода оценщиком мотивирована.
В рамках сравнительного подхода были подобраны аналоги -4 земельных участка; стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода была определена с применением метода процентных корректировок
Согласно представленным пояснениям к отчету, оцениваемый объект недвижимости, несмотря на его расположение на автодороге "Нарва" не может квалифицироваться, как участок на трассе. В соответствии с п. 20 ФСО N 7, рыночная стоимость застроенных земельных участков для целей внесения этой стоимости в кадастр определяется, исходя из фактического использования земельного участка. Фактическое использование объекта оценки - размещение торгового объекта - магазина строительных и хозяйственных товаров, потенциальными клиентами которого являются жители г. Кингисепп, по признаку местоположения объекту оценки должна быть присвоена характеристика "Районный центр".
Местоположение на первой линии магистрали учтено оценщиком коэффициентом расположения на первой линии (л.д. 238, 239).
Доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объекта, в отношении которого рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 10.220.000 руб.
Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию ( абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 01.11.2019 г., в связи с чем датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка следует считать 01.11.2019 г.
Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Якорь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17946+/-141 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 10.220.000 рублей (десять миллионов двести двадцать тысяч рублей), по состоянию на 26 января 2015 года.
Датой подачи заявления Обществом с ограниченной ответственностью "Якорь" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 01 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Н.М. Григорьева
Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
