Решение Ярославского областного суда от 13 мая 2019 года №3а-134/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2019 года Дело N 3а-134/2019
гор. Ярославль 13 мая 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Строительно-холдинговая компания "Север-Инвест" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении АО "Строительно-холдинговая компания "Север-Инвест" просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты>.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка. На земельном участке расположен здание, принадлежащее акционерному обществу на праве собственности, в связи с чем административный истец имеет преимущественное право выкупа земельного участка. Выкупная цена земельного участка определяется из кадастровой стоимости, которая выше рыночной, в связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Ахмедьянова М.Н. административные исковые требования поддержала, пояснив, что акционерное общество в настоящее время является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога.
Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области по доверенности Семенов С.В. возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо администрация Константиновского сельского поселения Тутаевского муниципального округа Ярославской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителя административного истца и представителей заинтересованных лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пригшел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
АО "Строительно-холдинговая компания "Север-Инвест" с 05.04.2019г. является собственником вышеуказанного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и информацией представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета Константиновского сельского поселения от 04.10.2013 N 39 (ред. от 10.04.2015) на территории поселения установлен земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена филиалом "ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ярославской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб.
Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка от 19 декабря 2018г. N 12557\18, подготовленный оценщиками ООО "Ярэксперт".
В соответствии с этим отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет определения рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.
Из отчета следует, что оценщики проанализировали рынок объекта оценки, в том числе представили обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщиков являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиками сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиками было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиками определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в отчете, лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении авторами отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к проведению подобного рода исследованиям.
Департаментом указывается о том, что оценщики использовали не всю доступную информацию об известных предложениях.
Данные утверждения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В отчете приведена доступная оценщикам и проверенная ими информация. В связи с этим неиспользование оценщиками информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Кроме того, в соответствии с п\п "д" п. 11 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в анализе рынка недвижимости должны содержаться основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
То есть, объем исследований определяется оценщиками исходя из принципа достаточности.
В отчете рассмотрены предложения о продаже земельных участков из одного сектора рынка с объектом оценки, которые были доступны оценщикам. Отбор объектов-аналогов произведен по основным ценообразующим факторам. В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с положениями пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости". Отобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, а потому наиболее подходят для сравнения с объектом оценки.
Оценщиками произведена выборка земельных участков, объявления о реализации которых, содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать. Отобрано шесть аналогов для расчета, которые максимально сопоставимы с объектом оценки.
Свидетелем Григорьевой Л.А. представлен дополнительный расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием аналога в дер. Мостец (рядом с развлекательным центром "Айсберг"), который предлагается департаментом. В соответствии с дополнительным расчетом итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки существенно не изменилась. При этом следует отметить, что в отчете оценщиками используются объекты-аналоги с более высокой стоимостью.
Предлагаемый департаментом объект-аналог на <адрес> не был использован оценщиками, так как объявление размещено в 2015г. В то время как оценщиками исследовался рынок за период 2016г. - январь 2017г., т.е. наиболее приближенный к дате оценке, что свидетельствует об экономической обоснованности данного вывода оценщиков.
Из расчетной таблицы отчета следует, что оценщиками правильно применены корректировки на площадь.
Доводы департамента о том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиками для всех аналогов применен коэффициент корректировки на площадь, равный "1", опровергаются описанием корректировок (стр. 96-100 отчета) и расчетной таблицей (стр. 102-105 отчета).
Как видно из описания корректировок и расчетной таблицы, к объектам-аналогам N 2, N 3, N 5 применен коэффициент корректировки равный "1,11", к объекту-аналогу N 4 - "1,38". Ведение в расчетную таблицу графы 32, в которой указан коэффициент корректировки на площадь равный "1", является технической ошибкой, которая не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
В силу изложенного доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут служить основанием для критической оценки представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты>.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 24.12. 2018г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка