Дата принятия: 16 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-134/2018, 3а-21/2019
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 апреля 2019 года Дело N 3а-21/2019
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Леметти Б.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 528,
установил:
решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - Комиссия) от 22 августа 2018 года N 528 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "ЮЗИН" (далее - ООО "ЮЗИН") о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * площадью 2886 кв.м, расположенного по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание склада *, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 1123 000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее - администрация МО г.п. Кандалакша, администрация), не согласившись с данным решением, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приведенного решения Комиссии, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером *, площадью 2886 кв.м, расположенный по адресу: ..., на земельном участке расположено здание склада *, находится в собственности ООО "ЮЗИН".
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка стоимость его определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 8652141 рубль 42 копейки.
ООО "ЮЗИН" обратилось в Комиссию, представив отчет ООО ИП Я.А.А. об оценке рыночной стоимости земельного участка N 476-07/2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 1123 000 рублей.
Решением Комиссии от 22 августа 2018 года N 528 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта, установленной в отчете об оценке, в размере 1123000 рублей.
Административный истец полагает, что вышеуказанный отчет об оценке N 476-07/2018 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки (далее - ФСО) N 1, N 3, N 7.
Так, в рамках сравнительного подхода к оценке методом сравнения продаж оценщиком применены объекты-аналоги, не схожие с объектом оценки по характеристикам, при этом соответствующие корректировки не внесены.
Объект оценки находится в собственности, при этом объект-аналог N 1 в Управлении Росреестра по Мурманской области не зарегистрирован, на объекты-аналоги N 2, 3 зарегистрировано права краткосрочной аренды. Поскольку у объекта оценки и объектов-аналогов различный вид права, необходимо было применить корректировку, что оценщиком сделано не было.
Кроме того, объекты-аналоги имеют различный вид разрешенного использования, при этом соответствующие корректировки оценщиком не применены.
Таким образом, вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги обладают схожими ценообразующими характеристиками, не верен, поскольку все объекты имеют различные виды разрешенного использования, виды права, следовательно, не могут являться аналогами без применения корректировок.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, указанной в представленном отчете.
Определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости объекта, являющегося объектом налогообложения, затрагивает права административного истца в сфере экономической деятельности.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 августа 2018 года N 528.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном ходатайстве поддерживает доводы, изложенные в административном иске, полагает, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, указанная в отчете N 476-07/2018, не может быть признана достоверной, поскольку отчет выполнен с нарушениями действующего законодательства.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) Лобода Р.Н. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, полагает, что заключение эксперта носит предположительный характер, выявленные ошибки в отчете не повлияли на величину рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица ООО "ЮЗИН" Чичканов А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Суд, выслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит заявленные требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Судом установлено, что ООО "ЮЗИН" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания склада, общая площадь 2886 +/- 18,8 кв.м, распложенного по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание склада * (том 1 л.д. 157, 252-257).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 8652141 рубль 42 копейки (том 1 л.д. 17).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области N 585-ПП от 25.11.2016. Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
07 августа 2018 года ООО "ЮЗИН" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д.155).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 528 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 1123 000 рублей (том 1 л.д.14,152).
Копия решения комиссии от 22 августа 2018 N 528 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 03 сентября 2018 года (том 1 л.д.15).
Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО "ЮЗИН" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Согласно материалам дела о кадастровом споре, к поступившему в комиссию заявлению ООО "ЮЗИН" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет N 476-07/2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер *, выполненный ИП Я.А.А., согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1123 000 рублей (том 1 л.д.158-238).
Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления).
В целях проверки выводов отчета ИП Я.А.А. N 476-07/2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер *, суд по ходатайству административного истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "ПРОФ-ОЦЕНКА" (...).
Согласно заключению эксперта ООО "ПРОФ-ОЦЕНКА" А.Д.В. N 1309-19рс от 25 марта 2019 года отчет ИП Я.А.А. N 476-07/2018 от 02 августа 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
При этом экспертом выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущенные оценщиком в выполненных расчетах, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *.
Так, экспертом были выявлены:
- нарушения требований ФСО N 1, пункт 8, поскольку оценщиком для расчета стоимости объекта оценки использованы данные "Справочника Оценщика недвижимости. Том 3. Издание четвертое. Земельные участки". Вместе с тем, данный справочник предназначен для использования при оценке недвижимости на дату 01 мая 2016 года и последующие, в то время как дата оценки - 01 января 2016 года;
- нарушения требований ФСО N 1, пункты 5, 13, поскольку для расчета стоимости объекта оценки использованы аналоги N 1, 2, 3, информация о которых противоречива и не подтверждена
- нарушения требований подпункта "з" пункта 8 ФСО N 3, пункта 10 ФСО N 7, поскольку анализ рынка и ценообразующих факторов проведен лишь по одному сегменту недвижимости - земельные участки производственного назначения, некорректно определены диапазоны значений цен. В отчете необходимо проанализировать сегменты рынка с объектом оценки и сегменты, к которым он может быть отнесен, а именно земельные участки коммерческого назначения: под торгово-офисную застройку, индустриальную застройку.
- нарушения требований подпункта "в" пункта 11 ФСО N 7, поскольку анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, проведен по трем объектам-аналогам, принятым к расчету, а не по всему массиву имеющихся в распоряжении оценщика данных, не приведены интервалы значений факторов всех имеющихся предложений и сделок;
- нарушения требований подпункта "д" пункта 10 ФСО N 7, поскольку выводы по итогам проведения анализа рынка отсутствуют и возможность использования имеющихся данных о предложениях и сделках для расчета сравнительным подходом.
Эксперт пришел к выводу о том, что указанные в отчете ИП Я.А.А.. от 02 августа 2018 года N 476-07/2018 средние значения и доверительные интервалы цен для реализации сравнительного подхода определены некорректно. Копии интернет страниц в отчете нечитаемы - допускают неоднозначное толкование полученных результатов, что привело к нарушению пункта 5 ФСО N 3.
Кроме того, эксперт в заключении указал, что выбор использованного оценщиком сравнительного подхода к оценке и метода в рамках подхода обоснован. Однако использование (реализация) выбранного метода не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а также принципам, понятиям и определениям, указанным в Федеральных стандартах оценки. Выполненные в отчете расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранному и использованному методу, применяемому в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки.
В нарушение требований ФСО N 1, п. 13 и ФСО N 3, п.5 и ФСО N 7 п.25 для расчета стоимости объекта оценки оценщиком использован аналог N 1, информация о котором не достоверна - информация о площади участка противоречива, имеет существенные различия. Нет подтверждения соответствия представленного аналога в объявлении о продаже земельного участка и участка, найденного на кадастровой карте с номером *. Корректировка на наличие улучшений на участке отсутствует. Подтверждение отсутствия строений на дату оценки в отчете не представлено. Аналог N 2 застроен и должна быть внесена соответствующая корректировка на наличие улучшений. Подтверждение отсутствия строений в отчете не представлено. Аналог N 3 - информация о площади участка противоречива, имеет существенные различия. Нет подтверждения соответствия представленного аналога в объявлении земельному участку на кадастровой карте с номером *. Корректировка на наличие улучшений (сооружения - бетонного забора) на участке не внесена, подтверждение отсутствия строений и улучшений в отчете не представлено.
Эксперт пришел к выводу, что рассматриваемый отчет ИП Я.А.А. N 476-07/2018 от 02 августа 2018 года не отвечает требованиям пунктов 8, 13 ФСО N 1, пунктов 5, 8 ФСО N 3, пунктов 10, 11, 25 ФСО N 7, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.
Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, проверил обоснованность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Полномочия эксперта подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Ходатайства о назначении повторной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было.
Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном в отчете ИП Я.А.А. N 476-07/2018 от 02 августа 2018 года.
Доводы представителя Управления Росреестра по Мурманской области Лобода Р.Н. о несогласии с заключением эксперта судом не принимаются во внимание, поскольку не подтверждены доказательствами соответствующими требованиям допустимости, относимости и достаточности.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 528.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 87 процентов на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вправе оспорить рассматриваемое решение Комиссии.
В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 528.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.
Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 528 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 1123 000 рублей несоответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 1123 000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 22 августа 2018 года N 528.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
