Решение Пермского краевого суда от 15 октября 2020 года №3а-1340/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 октября 2020 года Дело N 3а-1340/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "РЕДУКТОР-ПМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
АО "РЕДУКТОР-ПМ" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении в отношении объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **:20, площадью 23844 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, его рыночной стоимости в размере 25107732 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:128, площадью 13025 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, его рыночной стоимости в размере 13715325 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:170, площадью 44802 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, его рыночной стоимости в размере 39873780 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:193, площадью 15857 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, его рыночной стоимости в размере 16063141 рубль по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:596, площадью 1184 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, его рыночной стоимости в размере 1352128 рублей по состоянию на 1.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размере соответственно 56220718,83 руб., 31771491,75 руб., 96717213,54 руб., 35804873,67 руб., 3129240,96 руб. Согласно отчёту об оценке от 12.08.2020 оценщика ООО "Оценочная компания "Актив" Одиной С.В. рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляла соответственно 25107732 руб., 13 715 325 руб., 39873780 руб., 16063141 руб., 1352128 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога.
Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером **:20 - 39724104 руб.;
- с кадастровым номером **:128 -21699650 руб.;
- с кадастровым номером **:170 -63350028 руб.;
- с кадастровым номером **:193 -25466342 руб.;
- с кадастровым номером **:596 - 2081472 руб.
Представитель административного истца Конев Р.В. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном заявлении настаивал на удовлетворении уточнённых требований.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края Чухарева Е.А. просила рассмотреть дело в её отсутствие. В письменном отзыве указала, что Министерство возражает против удовлетворения требований, иных доказательств и ходатайства о назначении экспертизы представлять не будет.
Заинтересованное лицо администрация города Перми о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в суд представителя не направила.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
АО "РЕДУКТОР-ПМ" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами **:20, **:128, **:170, **:193, **:596, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как собственник земельных участков, АО "РЕДУКТОР-ПМ" является плательщиком земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размере:
- для земельного участка с кадастровым номером **:20 - 56220718,83 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:128 - 31771491,75 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:170 - 96717213,54 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:193 - 35804873,67 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:596 - 3129240, 96 руб.
Административным истцом представлен в суд уточнённый отчёт от 1.10.2020 N 38/01/20-КС/О-корр оценщика ООО "Оценочная компания "Актив" Одиной С.В., согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1.01.2019 составляет:
- для земельного участка с кадастровым номером **:20 - 39724104 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:128 -21699650 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:170 -63350028 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:193 -25466342 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:596 - 2081472 руб.
Уточнённый отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населённых пунктов, предназначенных под промышленную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешённое использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчете со ссылками на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённом отчете надлежащим образом обоснован с учётом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённому отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведённая оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив уточнённый отчет об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности уточнённого отчёта об оценке от 1.10.2020, выполненного оценщиком ООО "Оценочная компания "Актив" Одиной С.В., и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Административный ответчик выразил несогласие с уточнённым отчётом об оценке от 1.10.2020 оценщика ООО "Оценочная компания "Актив" Одиной С.В. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в уточненном отчёте об оценке, административный ответчик и заинтересованные лица суду не представили.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2019:
- для земельного участка с кадастровым номером **:20 - 39724104 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:128 -21699650 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:170 -63350028 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:193 -25466342 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **:596 - 2081472 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 14.08.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО "РЕДУКТОР-ПМ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 23844 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 39724104 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:128, площадью 13025 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21699650 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:170, площадью 44802 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 63350028 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:193, площадью 15857 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 25466342 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:596, площадью 1184 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2081472 рубля по состоянию на 1.01.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14.08.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1340/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 19.10.2020.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка